CHỌN CHUNG CƯ NẰM VỊ TRÍ NÀO ĐỂ ĐẦU TƯ/ĐẦU CƠ?

CHỌN CHUNG CƯ NẰM VỊ TRÍ NÀO ĐỂ ĐẦU TƯ/ĐẦU CƠ?

Lại 1 lần nữa chúng ta cần phải nói rõ với nhau là chúng ta đang đi buôn chung cư, chứ không phải mua chung cư để ở.

Mua ở, thì vị trí nào chúng ta “khoái ở” thì chúng ta mua. Cái “khoái ở”, ở mỗi người mỗi kiểu, không ai giống ai.

Đi buôn khác hẳn, chúng ta phải lựa chung cư ở vị trí, mà người mua lại của chúng ta, không chỉ “khoái ở”, mà còn thêm các yếu tố:

  • Không thể lựa chọn chỗ khác.
  • Ghét, chán, cay đắng vẫn phải mua.
  • Phải có yếu tố “khan hiếm” hay “đặc dị” hấp dẫn 1 cơ số người, sẵn sàng mua lại nào đó.

Tại sao bài này lại là bài số 3 về chung cư chứ không phải bài số 1 hay bài số 2?

Bởi vì nó tuy là bài ngắn nhất nhưng khó quan sát trong thực tiễn nhất, đòi hỏi phải có 1 trình độ quan sát, vốn sống nhất định.

2 bài đầu về chung cư tuy rất hay, chi tiết, dài lê thê như từ điển. Nhưng thực tế nó chỉ là “chiêu số” chứ không phải là “nội công”.

Nội công khẩu quyết thì ngắn nhưng luyện công lại lâu.

Cho các bạn luyện từ dễ tới khó.

Mình viết bài này, nhưng mình biết khéo 1 tuần các bạn luyện công cũng chưa đủ tinh thông.

Mà thôi, ai không thông cũng kệ, vì mỗi tuần 1 chuyên đề mà.

Admin chỉ biết chia buồn với ai không luyện thành võ công tâm pháp.

90% nhà đầu tư thua lỗ khi buôn chung cư vì chọn sai “VỊ TRÍ” chung cư, chứ không phải sai ở mấy quyển từ điển chiêu số, như ở 2 bài đầu về chung cư.

Chúng ta đi từng phần của khẩu quyết tâm pháp về VỊ TRÍ CHUNG CƯ nhé.

1/ Chọn vị trí chung cư xung quanh có khu dân cư lâu đời, tấp nập, có công ăn việc làm, có bệnh viện, trường học và là đó phải là chung cư cùi bắp (thấp cấp – trung cấp).

+ Vì các chung cư cao cấp nằm tại các ví trí này chủ đầu tư đã định vị cao cấp, sẽ “dát vàng, dát bạc, làm nội thất xịn sò, phù phép, bùa chú, thi triển chiêu cuối “thần công” marketing, treo hoa hồng khủng cho sales bán.

Những vị trí này các bạn mua chung cư cao cấp 4 phần ăn 6 phần thua.

Ví dụ: The Marq – Tphcm, Vinhomes Ba Son, và 1 loạt các chung cư cao cấp quận 1-3, ai mua đầu tư chỉ có từ chết tới bị thương.

+ Ngược lại những chung cư cùi bắp ở các vị trí này trừ khi chủ đầu tư set up giá “cao đến mức tưởng họ bị thần kinh”, còn lại thì hiếm khi có chuyện đầu tư mà bị lõm.

Lí do đơn giản là số chung cư cùi bắp (thấp cấp-trung cấp), ở những vị trí khu dân cư lâu đời ở Việt Nam đào đâu ra nữa, vì những khu vực này thường không có quỹ đất nhiều để làm chung cư. Chính quyền xưa đã phân đất theo chính sách quy hoạch cũ, hoặc dân cư họ đã chiếm hết đất rồi còn đâu.

Hàng Cùi Bắp, lại ở vị trí thế này thì siêu hiếm.

Đầu tư ít sợ lõm, vì có được mấy chung cư ở gần đó để so sánh giá tương quan? Nếu có cũng khác thời điểm xây, model, layout, chủ đầu tư xây dựng. Rất khó có sự so sánh để chê chung cư này đắt hay chung cư kia rẻ dù 2 chung cư gần nhau.

VÀ TƯƠNG LAI THÌ LẠI CÀNG KHÓ CÓ LOẠI CÙI BẮP, ĐÁNG YÊU NÀY.

Chính sự “dị biệt, khó so sánh” khiến các chung cư cùi bắp ở vị trí này không lo rớt giá.

Ví dụ: Chung cư Hà Đô quận 10 Tphcm, cứ lên giá đều đều.

*Chắc khá nhiều bạn thắc mắc tại sao Admin lại dám liệt chung cư Trung cấp ở những khu vực này (giá 2-5 tỷ/căn là cùi bắp). Vì giá đất dân ở các khu vực thế này cao lắm. Dân bản địa những khu vực này có nhà cha ông để lại trị giá vài chục tỷ. Trong suy nghĩ của họ 2-5 tỷ là cùi bắp cả.

Ví dụ: Dân có nhà mặt tiền Quận 10 coi chung cư Hà Đô là cùi bắp mặc dù nó là mơ ước cả đời của rất nhiều dân Sài Thành chứ đừng nói là dân tỉnh lẻ. Chung cư cùi bắp này rẻ lắm, có 5-6 tỷ/căn thôi à. Ha ha.

Lí do lựa chọn rất đơn giản: Đánh vào cầu sinh sống và làm việc khu vực này, cũng có tiền nhưng chỉ đủ để mua cùi bắp khu vực này (có thể họ có 2-3 tỷ rồi vay thêm để mua cùi bắp). Tuy số tiền bỏ ra không nhỏ, không phải ai cũng có. Nhưng cũng đâu có được bao nhiêu căn hộ để bán.

Cùi bắp khu vực này xuất hiện là bán hết ngay ấy mà.

Theo anh em đâu là khu vực này, ở địa phương nơi anh em đang sinh sống? Và ở khu vực đó có những chung cư “cùi bắp” nào?

Hãy cùng thảo luận.

2/ Vùng giáp với khu vực 1/ bên trên, dân cư có thể không lâu đời bằng, hoặc mới thành hình cũng ok.

Những khu giáp 1/ này thường có thể bị 1 số yếu tố như dân cư không tấp nập lắm, công việc phải chạy qua khu vực 1/, trường học xa, bệnh viện cũng xa…đều được (tất nhiên là nếu trường học, bệnh viện gần thì quá thơm).

Tuy nhiên, nó phải phải kèm theo 1 điều kiện là chợ không được xa và khan hiếm thứ gọi là chung cư thì mới đầu tư được.

Đi đâu cũng chỉ thấy nhà dân, nhà tư…

Càng ít chung cư càng tốt.

Tất nhiên khu vực này dây vào chung cư cao cấp làm gì, khu vực này dính vào hàng cao cấp chết còn thảm hơn khu vực 1/.

Vì không bao giờ, có chuyện thằng giàu chịu ra đây leo lên chung cư cao cấp, ở cho đông vui.

Những vị trí này, các bạn mua chung cư cao cấp hết 9 phần thua.

Khu vực này phải chọn chung cư phân khúc thấp cấp – trung cấp. Mà ưu tiên chọn thấp cấp.

Ví dụ điển hình nhất là đám cùi bắp City Gate quận Bình Tân-Tphcm, Ehome cùi bắp quận Bình Tân-Tphcm, Lê Thành cùi bắp quận Bình Tân.

Lí do lựa chọn rất đơn giản: Đánh vào cầu đi làm tại khu vực 1/ và 2/.

Nhưng không đủ tiền mua cùi bắp khu vực 1/, lại cũng chẳng đủ tiền mua nhà mặt đất khu vực 2/.

Khu vực này tuyệt đối không chơi cao cấp, đắn đo với trung cấp và ưu tiên thấp cấp.

Vì những người đã dạt ra khu vực này tiền họ ít hơn, nhu cầu thụ hưởng cuộc sống cũng ít hơn (chúng ta đang nói về cầu phổ biến vì chúng ta đi buôn cần thanh khoản cao để dễ ra hàng).

Những người này có thể họ có 500 triệu – 1 tỷ rồi họ vay thêm để mua.

Theo anh em đâu là khu vực này, ở địa phương nơi anh em đang sinh sống? Và ở khu vực đó có những chung cư “cùi bắp” nào?

Hãy cùng thảo luận.

3/ Tuyệt đối không chọn những nơi có quá nhiều chung cư dù giá có rẻ.  

Chung cư được gọi tên là bất động sản, nhưng nó mang tính sản phẩm tiêu dùng nhiều hơn là bất động sản. Vì hàm lượng đất trong nó ít, có sự xuống cấp và tính thay thế, tính đồng dạng cao (cái này mình sẽ nói kỹ trong 1 chuyên đề khác).

Nên khu vực nào dù hạ tầng, tiện ích có tốt mấy mà cung chung cư quá nhiều thì đầu tư cũng đều khoai.

Ví dụ rõ nhất là khu Nam Tphcm, và điển hình nhất là “rừng chung cư” Nguyễn Hữu Thọ, giá khá bèo và hợp lý so với vị trí, tiện ích của nó so với các khu vực khác ở TPHCM. Tuy giá bèo nhưng mua vào cũng rất khó ăn.

Theo anh em đâu là khu vực này, ở địa phương nơi anh em đang sinh sống?

Hãy cùng thảo luận.

4/ Chọn khu vực có công ăn việc làm, nhưng hạ tầng giao thông dẫn đến khu vực đó càng tồi tệ càng tốt.

Tức chọn khu vực A để mua chung cư theo phương pháp này, thì đường dẫn giao thông từ các khu xung quanh đến khu vực A phải tồi tệ, càng tồi tệ càng tốt.

Lí do rất đơn giản: Đánh vào nhu cầu đi làm tại khu vực này nhưng chán ngán tình cảnh tắt đường kẹt xe, hít bụi ngửi nắng của các cư dân ở các khu vực xung quanh khi di chuyển qua khu vực này đi làm…

Thế cho nên các bạn có thể thấy ở tỉnh lẻ giá chung cư tuy rẻ nhưng mua đầu tư ăn không nổi lí do tỉnh lẻ đa số thưa dân, hạ tầng giao thông/đầu người quá thông thoáng, quá tốt lấy ai có nhu cầu mua chung cư ở mà giá tăng cho nổi.

Ví dụ như Bình Dương, Nha Trang, Đà Nẵng bao năm qua ai mua chung cư đều không hoặc khó có lãi vì hạ tầng tốt quá.

Đi làm chỗ giá đất cao, không sao. Ra cách đó 5-10km chỗ đất rẻ mua miếng đất rẻ bèo, xây cái nhà nho nhỏ, tổng thiệt hại còn rẻ hơn mua chung cư gần chỗ làm.

Sáng sáng phóng xe 10-20 phút đến chỗ làm, không khói, không bụi, cảnh vật hữu tình, vừa đi vừa ngắm cảnh.

Theo anh em đâu là khu vực này, ở địa phương nơi anh em đang sinh sống?

Hãy cùng thảo luận.

5/ Không chọn mua chung cư ở những nơi có mồ mả khó di dời, bãi rác, ngập lụt.

Chung cư là sản phẩm tiêu dùng mà.

Dính mấy cái an sinh kém này là ăn không tiêu, dùng không nổi, suốt ngày khu này bị lên báo mục “khóc thương” thì làm sao tăng giá.

Mua đầu tư khoai lắm.

6/ Có thể nghiên cứu chọn mua chung cư ở những khu đô thị mới, xa hẳn khu trung tâm lâu đời sầm uất, với điều kiện khu đô thị đó có quy mô kha khá, tầm vài chục ha trở lên, do chủ đầu tư uy tín và lớn đầu tư, để mua đầu tư đầu cơ nhưng phải nghiên cứu thật kỹ.

Nếu 1/ 2/ 3/ 4/ 5/ là mua càng sớm càng tốt, mua từ lúc mới mở bán đợt 1, mua từ khi còn là miếng đất trống thì:

6/ lại tuyệt đối không mua ở đốt dự án mới mở bán lần đầu mà nếu tham chiến sẽ tham chiến ở đốt vào hàng khác.

Lí do thì chúng ta sẽ trao đổi kỹ ở chuyên đề các đốt vào hàng – ra hàng chốt lãi của chung cư.

KHẨU QUYẾT “NỘI CÔNG TÂM PHÁP” VỊ TRÍ CHUNG CƯ ĐẾN ĐÂY LÀ HẾT.

Mời các bạn đi xuống thực tiễn luyện công nhé.

Hy vọng món nội công này giúp ích cho các bạn trong quá trình buôn bất động sản.

Trân trọng.

Tác giả: Trần Thiên Ân (viết năm 2020)

Xem thêm >>> CHỌN DỰ ÁN CHUNG CƯ CÓ “ĐẶC TRƯNG” NÀO ĐỂ ĐẦU TƯ, ĐẦU CƠ?

MỜI MUA ĐẤT NỀN TÂY NINH

Bài viết liên quan

MÔ HÌNH KINH DOANH PHÒNG TRỌ CÓ SUẤT ĐẦU TƯ RẺ, LÀM ĐƯỢC TRÊN DIỆN TÍCH NHỎ, CÓ THỂ LÀM ĐƯỢC TẠI CẢ TỈNH LẺ, VÀ BIÊN LỢI NHUẬN ỔN

Tuần trước, Admin đã giới thiệu đến các bạn 1 mô hình "KINH DOANH PHÒNG TRỌ...

Tiếp tục đọc

PHÒNG TRỌ CHO THẾ HỆ CƯ DÂN MỚI

Với tình hình giá bất động sản ở các địa phương như Hà Nội, TPHCM đang cao...

Tiếp tục đọc

CHỌN DỰ ÁN CHUNG CƯ CÓ “ĐẶC TRƯNG” NÀO ĐỂ ĐẦU TƯ, ĐẦU CƠ?

1/ ĐẶC TRƯNG QUY MÔ LỚN: NÊN CHỌN DỰ ÁN CHUNG CƯ CÓ QUY MÔ LỚN, CÀNG LỚN CÀNG...

Tiếp tục đọc

Tham gia thảo luận

Chat zalo với Trí Tín
Chat ngay