CHỌN DỰ ÁN CHUNG CƯ CÓ “ĐẶC TRƯNG” NÀO ĐỂ ĐẦU TƯ, ĐẦU CƠ?

CHỌN DỰ ÁN CHUNG CƯ CÓ “ĐẶC TRƯNG” NÀO ĐỂ ĐẦU TƯ, ĐẦU CƠ?

1/ ĐẶC TRƯNG QUY MÔ LỚN: NÊN CHỌN DỰ ÁN CHUNG CƯ CÓ QUY MÔ LỚN, CÀNG LỚN CÀNG TỐT, DO CHỦ ĐẦU TƯ LỚN THỰC HIỆN, ĐỂ ĐẦU TƯ NGAY TỪ ĐẦU (F1). 

Hầu hết các chủ đầu tư đều là “đại tham”, “gian xảo”, “am hiểu sâu sắc tâm lý nhà đầu tư” và “muốn bán được sạch hàng với giá càng cao càng tốt”.

Cái câu: “muốn bán được sạch hàng, với giá càng cao càng tốt”, các bạn phải thuộc nằm lòng nhé và phải nhớ rõ nó có 2 vế, có dấu phẩy ở giữa câu đấy.

2 VẾ LẬN!

Trong bài viết chúng ta sẽ không bàn đến những chủ đầu tư lừa đảo, mà chỉ bàn đến câu chuyện của những chủ đầu tư đàng hoàng cho đỡ nhức đầu các bạn nhé.

Vì nếu lỡ dính vào các chủ đầu tư lừa đảo thì vỡ đầu, lỗ là cái chắc. Nó đã lừa đảo thì còn gì nữa đâu mà bàn về “ĐẶC TRƯNG CỦA CHUNG CƯ“.

Nên mặc định trong bài viết toàn bộ là câu chuyện của những chủ đầu tư đàng hoàng các bạn nhé.

Đa số các dự án chung cư có quy mô lớn là do các chủ đầu tư lớn thực hiện.

Cũng có trường hợp chủ đầu tư nhỏ, cùi bắp tay không bắt giặc nhờ các lý do xyz xin không nêu lý do cụ thể). Nhưng thường sau khi được nhận dự án là họ bán lại cho chủ đầu tư lớn hơn, mời chủ đầu tư lớn hơn liên kết…Vì họ làm gì đủ sức tự làm nổi.

Nếu các chủ đầu tư nhỏ cố đấm ăn xôi thường sau đó hay “toang”.

Đối với các dự án lớn mà chủ đầu tư nhỏ thực hiện, hiển nhiên chúng ta không nên đầu tư vì quá rủi ro, nhiều biến số.

Mặc định từ đây, chúng ta sẽ chỉ bàn đến các chủ đầu tư lớn thực hiện các dự án lớn.

Các chủ đầu tư lớn để thực hiện các dự án có quy mô vốn lớn thường phải được các bank bảo trợ, tài trợ vốn.

Để được bank bảo trợ, tài trợ vốn đối với các dự án chung cư có quy mô lớn, thì các chủ đầu tư này phải trình bày 1 kế hoạch, 1 lộ trình cụ thể cho Bank từ việc sử dụng vốn vay, kế hoạch bán hàng cụ thể, doanh thu – chi phí, lãi dự kiến, công nợ, dòng tiền, thời gian trả nợ, cách thức trả nợ, số tiền trả nợ….

(Hồi Ân còn làm lãnh đạo Seabank Ân duyệt cho vay dự án nên Ân hiểu rất rõ việc này).

NÓI TÓM LẠI LÀ HỌ CÓ CHIẾN LƯỢC VÀ CÂU CHUYỆN RÕ RÀNG NGAY TỪ KHI TRIỂN KHAI DỰ ÁN ĐỂ VAY ĐƯỢC BANK.

VÀ BANK CHỈ BẢO TRỢ, TÀI TRỢ VỐN KHI TIN RẰNG CÂU CHUYỆN CHỦ ĐẦU TƯ ĐANG SET UP, SẼ HẤP DẪN ĐƯỢC NHÀ ĐẦU TƯ/NGƯỜI MUA NHÀ ĐỂ Ở CHỊU XUỐNG TIỀN TẠI DỰ ÁN ĐÓ.

TỨC LÀ CHỦ ĐẦU TƯ LUÔN SET UP 1 CÂU CHUYỆN NÀO ĐÓ ĐỂ NHỮNG NHÀ ĐẦU TƯ/NGƯỜI MUA NHÀ ĐỂ Ở TẠI DỰ ÁN ĐÓ TIN RẰNG HỌ SẼ CÓ LÃI KHI MUA DỰ ÁN ĐÓ.

Câu chuyện các chủ đầu tư này set up thường là:

Mở bán nhiều giai đoạn, mỗi giai đoạn cách nhau 1 thời gian, bán cuốn chiếu các block chung cư trong dự án: theo mô hình giai đoạn sau bán giá cao hơn giai đoạn trước, các block sau bán giá cao hơn block trước.

Hứa hẹn, cam kết với những khách hàng mua đầu tiên là họ mua rẻ nhất.

Hứa hẹn với những khách hàng mua đợt 2 là giá những đợt sau, các block sau còn cao hơn nữa.

………

VÀ ĐA SỐ CÁC CHỦ ĐẦU TƯ CÓ ĐẲNG CẤP THƯỜNG TUÂN THỦ ĐIỀU NÀY BẰNG MỌI GIÁ.

NẾU HỌ ĐI NGƯỢC LẠI ĐIỀU NÀY, LẦN SAU AI CÒN DÁM MUA DỰ ÁN CHUNG CƯ CỦA HỌ NỮA (NẾU HỌ BÁN ĐỢT SAU GIÁ RẺ HƠN ĐỢT TRƯỚC).

Khi họ thực hiện chiến lược như vậy, hiển nhiên chúng ta đầu tư ngay từ đầu sẽ không đứt, vì sẽ có nhiều đốt ra hàng, có đợt sau đỡ giá cho chúng ra ra hàng, chủ đầu tư còn phải làm thị trường, pr, marketing dài tập cho chúng ta ra hàng… Chỉ đứt khi gặp dự án ngáo giá.

Và nếu có đứt thì đứt nhẹ hơn mấy đợt sau.

Trên thị trường bất động sản Việt Nam, chủ đầu tư tử tế nhất trong việc này là VINHOMES, NAM LONG.

Bên trên là vế 2 của câu: “muốn bán được sạch hàng, với giá càng cao càng tốt”

Vẫn còn vế 1: “Muốn bán được sạch hàng”

Tức nếu mọi chuyện không xuôi chèo mát mái, các chủ đầu tư sẽ lật lọng, bán đợt sau rẻ hơn đợt trước.

Còn nhớ năm nào Hoàng Anh Gia Lai bán giá 50% giá ban đầu.

Thì gần đây nhất đã xuất hiện một chủ đầu tư khốn nạn là Hưng Thịnh, gần đây nhất Hưng Thịnh đã lật kèo những người mua đầu tiên tại Melody Quy Nhơn, Q7 Riverside khi chiết khấu khủng cho đợt sau khiến những người mua đợt đầu chỉ muốn nhảy sông.

=> CHỌN MUA DỰ ÁN CÓ ĐẶC TRƯNG QUY MÔ CÀNG LỚN CÀNG TỐT, ĐƯỢC THỰC HIỆN BỞI CHỦ ĐẦU TƯ LỚN. VÀ PHẢI ĐẦU TƯ NGAY TỪ ĐẦU.

TUY NHIÊN CŨNG PHẢI NGHE NGÓNG TÌNH HÌNH LIÊN TỤC, NẾU THẤY THỊ TRƯỜNG KHÓ KHĂN, CÓ BIẾN, THÌ PHẢI XẢ HÀNG TRƯỚC ĐỂ TRÁNH NHỮNG PHA “LẬT KÈO”.

2/ ĐẶC TRƯNG NẰM Ở MẶT TIỀN ĐƯỜNG, TRỤC LỘ LỚN, TUYỆT ĐỐI KHÔNG MUA CHUNG CƯ TRONG HẺM.

Về bản chất chung cư vẫn mang tính chất của 1 sản phẩm tiêu dùng hơn là bất động sản (vì hàm lượng đất ít, xuống cấp theo thời gian, dễ bị thay thế hay so sánh).

Mình đã đi nhiều quốc gia, buôn kha khá dự án chung cư ở Việt Nam. Mình nhận ra không chỉ ở Việt Nam, mà trên toàn thế giới, chung cư là 1 trong những sản phẩm có tính đa cấp và cảm tính nhất trong ngành bất động sản.

Có rất nhiều lí do khiến các chung cư trong hẻm khó tăng giá:

– 1 bộ phận không nhỏ người mua chung cư là lớp trẻ, họ thích tận hưởng cuộc sống. Đôi khi họ đủ tiền mua nhà mặt đất nhưng thích lấy tiền đó mua 1 căn chung cư +1 oto.

Và chung cư trong hẻm khiến họ khó di chuyển bằng oto nên chỉ cần nghe trong hẻm là họ không quan tâm nữa. Mà đối tượng này thường mua sộp.

– Chung cư có tính đa cấp, adua. Cái dự án chung cư nằm mặt tiền, trục lộ lớn thì dễ được cư dân xung quanh, cư dân vãng lai biết đến hơn, sales dễ biến tấu-chém gió dụ khách mua hơn, dễ làm thị trường hơn, dễ xu xoe tâng bốc hơn là 1 chung cư trong hẻm không ai biết đến.

– Chung cư thường các chủ đầu tư sẽ bán từ 1-3 tầng bên dưới làm shophouse, chung cư nằm mặt tiền, trục lộ lớn thì dễ dụ các cửa hàng đến thuê shophouse hơn. Việc các cửa hàng đến thuê shophouse giúp có thêm tiện ích cho chính cư dân ở chung cư đó. Tăng thêm giá trị cho chung cư, giúp chung cư tăng giá.

Shophouse trong hẻm ai thuê chi.

– Chung cư có tính chảnh chọe, bạn thích bảo bạn đang ở 1 chung cư nằm ở mặt tiền Lý Thường Kiệt quận 10 hay nằm trong hẻm Lý Thường Kiệt quận 10? Mặc dù đều phải vào bấm thang máy, lên ở trong cái hộp. Cái này nghe tếu tếu nhưng có thật.

CÂU CHUYỆN TRÊN RẤT ĐÚNG VỚI CHUNG CƯ TRUNG CẤP. HIỂN NHIÊN LÀM GÌ CÓ CHUYỆN CHUNG CƯ XÂY TRONG HẺM MÀ ĐƯỢC GỌI LÀ CAO CẤP, VÀ XÂY PHÂN KHÚC CAO CẤP TRONG HẺM KHÁC GÌ TỰ SÁT.

TUY NHIÊN NẾU CHUNG CƯ THUỘC PHÂN KHÚC SUPER CÁI BANG, GIÁ RẺ MẠT THÌ HẺM HỐC GÌ CŨNG MÚC NHƯ 577, EHOME, LÊ THÀNH…VÌ NGƯỜI NGHÈO KHÔNG QUAN TÂM.

HỌ CHỈ CẦN 1 MÁI NHÀ + RẺ.

3/ ĐẶC TRƯNG CHỦ ĐẦU TƯ CÓ SÀN RIÊNG/ĐÔNG SALES RUỘT/SALES CÓ TRUYỀN THỐNG BÁN HÀNG THỨ CẤP.

* Giải thích sơ cho 1 số bạn chưa biết:

– Sơ cấp: Bạn mua trực tiếp từ chủ đầu tư gọi là sơ cấp.

– Thứ cấp: Các bạn mua-bán qua lại với nhau gọi là thứ cấp.

Chúng ta đi buôn chung cư, có lúc chúng ta mua sơ cấp, có lúc mua thứ cấp (đi buôn không nhất thiết phải mua từ sơ cấp nhé, có lúc mua thứ cấp còn lãi hơn mua sơ cấp). Nhưng hiển nhiên khi chúng ta bán ra là thứ cấp.

Vậy để có lãi tốt, dân buôn chúng ta, cần có 1 thị trường thứ cấp sôi động, càng sôi động, càng điên khùng, càng máu lửa, đa cấp thì càng tốt.

Và đối tượng làm nên câu chuyện ở thị trường thứ cấp này bao gồm:

a/ Dân buôn chúng ta (tất nhiên rồi).

b/ Ý chí chủ đầu tư.

c/ Sales.

d/ Nhu cầu của thị trường (nhu cầu của bên mua).

Cùng phân tích:

a/ là câu chuyện của dân buôn với nhau. Nó khá muôn màu muôn vẻ. Trong giới hạn bài viết này mình sẽ không đề cập tới. Mà sẽ đề cập ở các chuyên đề sau. Đại khái là liên quan đến việc liên kết lái giá của các đội lái buôn, tâm lý hoảng loạn hay hưng phấn của dân buôn….

NHƯNG NHÌN CHUNG THÌ a/ VẪN LÀ CHUYỆN RIÊNG CỦA DÂN BUÔN.

CÒN BÀI NÀY CHÚNG TA ĐANG BÀN VỀ “ĐẶC TRƯNG DỰ ÁN”.

d/ Chuyện thị trường là chuyện của mưa và nắng, không ai dự báo chính xác hay tính trước được.

Ví dụ: Ai tính được chuyện Covid ập tới?

CHÚNG TA CHỈ NÊN TÍNH CHUYỆN CHÚNG TA TÍNH ĐƯỢC.

VÀ CÁI CHÚNG TA ĐANG TÍNH LÀ “ĐẶC TRƯNG DỰ ÁN”.

b/+c/ Ý chí của của chủ đầu tư và sales

Nếu dự án còn hàng chưa bán hết, còn giai đoạn hay block chung cư chưa mở bán.

Chủ đầu tư giá nào cũng tìm mọi cách làm thị trường, quảng cáo, xúi sales cố hết sức ra hàng cho những người đã mua đợt trước có nhu cầu ra hàng, để chủ đầu tư thuận lợi đẩy giá, bán đợt sau giá cao hơn đợt trước.

Nếu chủ đầu tư không thực hiện được, sẽ xảy ra tình trạng hàng đợt trước bán ra trên thị trường thứ cấp cạnh tranh trực tiếp với hàng chủ đầu tư bán ra sơ cấp.

Ví dụ:

Thấy rõ ràng nhất là hàng Rainbow Vin quận 9 đang xả ra bán chặn đầu Origami Vin quận 9, hàng đợt 1-2 Lovera Vista đang bán chặn đầu hàng tồn.

Chủ đầu tư nào có sàn riêng (tức sales chỉ bán hàng chủ đầu tư), có sales ruột đông, có truyền thống thúc đẩy sales ruột bán thứ cấp, có truyền thống là điểm bu vào của sales tự do bán thứ cấp, thì càng tăng thêm xác suất % tạo nên 1 thị trường thứ cấp sôi động, càng sôi động, càng điên khùng, càng máu lửa, đa cấp.

Điều mà dân buôn chúng ta cần.

Các chủ đầu tư có các yếu tố trên đây:

+ Vinhomes

+ Novaland

+ Đất Xanh

+ Hưng Thịnh

+ Nam Long

…….

………còn chủ đầu tư nào anh em vui lòng kể giúp.

Chung cư thì mình hay buôn hàng Nam Long.

4/ ĐẶC TRƯNG CHIẾT KHẤU SÀN KHÔNG CAO, PHÍ SALES KHÔNG CAO.

a/ Các chủ đầu tư bán dự án thông qua các sàn, các sàn bán dự án thông qua sales.

Ví dụ:

– Chủ đầu tư chiết khấu cho sàn 4% thì sàn chiết khấu cho sales 1.5% (1 căn 2 tỷ, sàn nhận 80 triệu, đưa sales 30 triệu).

– Chủ đầu tư chiết khấu cho sàn 7% thì sàn chiết khấu cho sales 2-3% (1 căn 2 tỷ, sàn nhận 140 triệu, đưa sales 40-60 triệu).

– Chủ đầu tư chiết khấu cho sàn 10% thì sàn chiết khấu cho sales 4-5% (1 căn 2 tỷ, sàn nhận 200 triệu, đưa sales 80-100 triệu).

Mức chiết khấu cho sàn và phí sales cao hay thấp thường phụ thuộc vào việc dự án đó dễ bán hay khó bán.

Càng khó bán thì mức chiết khấu cho sàn và phí sales càng cao và ngược lại.

DỰ ÁN MÀ SƠ CẤP ĐÃ KHÓ BÁN, PHẢI ĐẨY MỨC CHIẾT KHẤU CHO SÀN VÀ PHÍ SALES CAO MỚI BÁN ĐƯỢC.

THÌ THỨ CẤP THEO CÁC BẠN CÓ DỄ BÁN KHÔNG?

KHI ĐỂ CÓ LÃI THÌ THỨ CẤP = SƠ CẤP + TIỀN CHÊNH?

Sơ cấp phải bán càng dễ, càng cháy hàng, sales bán nhẹ nhàng, hàng hot sàn chấp nhận chiết khấu thấp, sales chấp nhận phí rẻ mà vẫn bán thì thứ cấp mới dễ win. Ngược lại thì dễ tèo.

b/ Thường là khi các bạn đi đầu tư, thông thường đối với nhà đầu tư ít kinh nghiệm (nhưng lại chiếm số đông), sales họ mua cũng chính là sales họ đặt niềm tin ra hàng cho họ.

Sales cũng năm bảy thể loại, sales mà đã quen bán dự án ăn phí cao, thì liệu sales đó có chịu bán thứ cấp ăn phí rẻ không? Hay đem con bỏ chợ đi bán dự án khác với phí cao?

Họ quen bán 1 căn 2 tỷ ăn 80 triệu hoa hồng. Các bạn liệu có trả họ được số hoa hồng như vậy khi giao họ ra hàng không? Trả vậy rồi thì còn ăn cái gì? Đầu tư sao còn có lãi.

ĐI BUÔN ĐỂ CÓ ĂN THÌ LO NÉ KHẨN TRƯƠNG CÁC DỰ ÁN MÀ SÀN ĐƯỢC CHIẾT KHẤU CAO, ĂN HOA HỒNG CAO CÁC BẠN NHÉ.

=> Đó là các đặc trưng phải quan tâm khi mua chung cư các bạn nhé. 

Hi vọng bài viết hữu ích với các bạn.

Trân trọng.

Tác giả: Trần Thiên Ân (viết năm 2020)

Xem thêm >>> PHÒNG TRỌ CHO THẾ HỆ CƯ DÂN MỚI

MỜI MUA ĐẤT NỀN TÂY NINH

Bài viết liên quan

CHU KỲ TĂNG LÃI SUẤT LẦN NÀY CÓ SỰ KHÁC BIỆT RẤT QUAN TRỌNG

Ngồi thử các kiểu, LeoX phát hiện ra một điều rất quan trọng trong chu kỳ...

Tiếp tục đọc

BÌNH MINH CỦA ẢO TƯỞNG – MỘT NỀN KINH TẾ ĐẦU CƠ

Nguy cơ từ hiện tượng Tê giác xám - những nguy cơ về lỗ hổng chính sách tài...

Tiếp tục đọc

RỦI RO SỬ DỤNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN ĐỂ “LÁCH LUẬT” TRONG GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

1. Nếu có tranh chấp xảy ra, bên nhận ủy quyền (trường hợp này là bạn)...

Tiếp tục đọc

Tham gia thảo luận

Chat zalo với Trí Tín
Chat ngay