ĐẦU TƯ/ĐẦU CƠ CHUNG CƯ CHỌN TẦNG-HƯỚNG-VIEW NHƯ THẾ NÀO ĐỂ TỐI ĐA BIÊN LỢI NHUẬN/TỔNG VỐN BỎ RA

ĐẦU TƯ/ĐẦU CƠ CHUNG CƯ CHỌN TẦNG-HƯỚNG-VIEW NHƯ THẾ NÀO ĐỂ TỐI ĐA BIÊN LỢI NHUẬN/TỔNG VỐN BỎ RA

1/ ĐỐI TƯỢNG ĐỀ CẬP TRONG BÀI CHUYÊN ĐỀ

a/ Phân khúc chung cư của chuyên đề: Chúng ta chỉ đề cập đến phân khúc thấp cấp-trung cấp.

Phân khúc cao cấp rất khác nên sẽ được đề cập trong 1 chuyên đề khác.

Và thật ra thì biên lợi nhuận khi đầu tư chung cư phân khúc cao cấp luôn thấp hơn phân khúc thấp cấp-trung cấp suốt nhiều năm nay.

b/ Các bạn lưu ý là đầu tư/đầu cơ chung cư khác hoàn toàn với mua để ở.

Khác nhau chỗ nào:

– Mua để ở là chúng ta chọn loại căn, diện tích, tầng, hướng, view, tiện ích, mức giá…tùy theo sở thích nhu cầu của chúng ta sao cho chúng ta sống và làm việc thoải mái nhất.

– Còn mua đầu tư/đầu cơ là chúng ta chọn bất kỳ yếu tố nào cũng chỉ tính đến việc làm sao tối đa hóa biên lợi nhuận/tổng vốn bỏ ra nhất. Vì chúng ta mua đi bán lại chứ có ở đâu.

Các bạn phải quán triệt triệt để điều này.

c/ Cũng như bài chuyên đề hẹp lần trước chỉ bàn đến LOẠI CĂN HỘ – DIỆN TÍCH và bỏ qua các yếu tố khác.

Bài chuyên đề hẹp lần này chúng ta cũng sẽ chỉ bàn đến TẦNG – HƯỚNG – VIEW và bỏ qua các yếu tố khác.

2/ CHỌN TẦNG NÀO

a/ Yếu tố tổng số tầng của chung cư và các tầng người mua ở thích:

Chúng ta mua đầu tư/đầu cơ chung cư rồi bán lại. Đối tượng mua lại của chúng ta hiển nhiên là những người tiêu dùng cuối cùng, những người mua ở thật.

Phải hiểu rõ họ thích và hay quan tâm đến những tầng nào.

Theo kinh nghiệm mua đi bán lại chung cư của mình qua nhiều năm. Người mua ở không thích các tầng quá cao hay quá thấp.

Đa số họ chỉ thích chung cư ở các tầng tầm trung. Ở vị trí này vừa tránh được bụi bặm, lại không lo xảy ra các khó khăn, hay không quá cao đến mức khi gặp các sự cố như hỏa hoạn… khó thoát thân.

Cụ thể người mua ở tại Việt Nam đa số họ suy nghĩ cụ thể như mình liệt kê bên dưới:

– Đối với tòa nhà 15 tầng thì tầng 5 đến 12 tốt nhất để ở.

– Đối với tòa nhà 22 tầng thì tầng 6 đến 16 tốt nhất để ở.

– Đối với tòa nhà 24, 25 tầng thì tầng 6 đến 18 tốt nhất để ở.

– Đối với tòa nhà 26 tầng thì tầng 8 đến 18 tốt nhất để ở.

– Đối với tòa nhà 28 tầng thì tầng 8 đến 20 tốt nhất để ở.

– Đối với tòa nhà 39-40 tầng thì tầng 8 – 25 tốt nhất để ở.

***Đa số người mua ở nghĩ như bên trên chứ không phải là tất cả, vẫn có những người mua ở có sở thích khác.

Nhưng trong nghề buôn bất động sản, “đa số” tức là thanh khoản cao nhất, người đi buôn tất nhiên phải chọn hàng có thanh khoản cao, để việc ra hàng khi quyết định chốt lãi/cắt lỗ nhanh, gọn, lẹ, ít đau, ít chảy máu.

=>CHỌN TẦM TRUNG LÀ CÂU THẦN CHÚ ĐẦU TIÊN TRONG VIỆC CHỌN TẦNG KHI ĐẦU TƯ/ĐẦU CƠ CHUNG CƯ TẠI VIỆT NAM VÀO LÚC NÀY. 

b/ Các loại tầng phải “auto né” ra:

Tầng 4 (tử): Auto né.

Tầng 14 (nhất tử): Auto né.

Tầng 13 (vận rủi): Auto né.

Tầng 12A (1 cách đánh số khác của tầng 13): Auto né.

Lí do: Người Việt Nam đa số cho rằng các tầng này đem lại xui xẻo và ít khi thích mua ở, gắn bó cuộc đời với các tầng này.

=> GẠCH MẤY TẦNG NÀY RA KHỎI ĐẦU KHI MUA

c/ Giá tăng theo độ cao

Vài năm trở lại đây, các chủ đầu tư Việt Nam bắt chước nước ngoài set up dự án với mức giá càng lên cao giá càng mắc.

Cùng loại căn, cùng diện tích, cùng view lên thêm 1 tầng sẽ tăng từ 6-18 triệu/m2 cho phân khúc thấp cấp-trung cấp.

Điều này khá nghịch lý đối với thị trường Việt Nam khi người mua ở lẫn giới đầu tư/đầu cơ chỉ thích các tầng tầm trung.

Dị hợm nhất là ở rất nhiều dự án tầng áp mái lại có giá cao nhất, mặc dù đối với dân Việt thì tầng áp mái coi như vứt vì nhiều lí do như: ngấm, dễ thấm, dột, đi lại bất tiện, chờ thang máy lâu, đôi khi nước không bơm lên được, hoặc bơm lên cũng bị yếu, làm nội thất khó khăn trong việc vận chuyển vật tư…

=>HIỂN NHIÊN CHÚNG TA ĐI BUÔN CỨ MÚC TỪ TẦNG THẤP NHẤT NẾU ĐƯỢC RỒI MỚI LÊN CAO DẦN TRONG DANH SÁCH TẦM TRUNG ĐÃ NÊU Ở MỤC a/.

Lí do: Lúc bán lại thì khách đến mua ở với họ tầng 9 với tầng 12 có gì khác biệt đâu, chúng ta có thể bán lại bằng giá trong khi giá đầu vào tầng 9 rẻ hơn tầng 12 từ (6-18)*3 triệu.

3/ CHỌN HƯỚNG NÀO

a/ Sinh hoạt cùng các bạn 1 thời gian. Đôi khi để ý các bạn trong lúc sinh hoạt nghe các bạn bảo nên chọn hướng Đông – Đông Nam vì mát lắm, nắng đẹp lắm, đừng chọn hướng Tây vì nóng lắm…

Chỉ cần nghe qua là biết các bạn là dân nghiệp dư thứ thiệt.

3 năm qua buôn nhà chung cư mình toàn ưu tiên mua hướng Tây.

Lí do:

Chủ đầu tư được các bộ phận phân tích, nghiên cứu thị trường tư vấn là dân Việt thích hướng Đông Nam, Đông, Nam và cực kỳ ghét hướng Tây.

Thế nên khi set up bảng giá trên thị trường sơ cấp, họ set up giá hướng Đông Nam, Đông, Nam cao nhất và hướng Tây giá rẻ bèo nhất.

Ví dụ:

Mizuki của Nam Long cùng loại căn, cùng tầng hướng Đông Nam, Đông, Nam mắc hơn hướng Tây 150-250 triệu/căn.

Đỉnh cao là Vin chuyên set up cùng loại căn, cùng tầng hướng Đông Nam, Đông mắc hơn các hướng còn lại bèo lắm cũng phải 200-250 triệu/căn (Vin quận 9 vẫn chỉ được coi là trung cấp).

Điều hài hước là ở phân khúc thấp cấp-trung cấp, giá vốn đầu vào mua trên thị trường sơ cấp hướng đẹp cao hơn hướng xấu 150-250 triệu/căn.

Nhưng khi bàn giao nhà thì thị trường sơ cấp, giá các hướng lại chỉ còn dao động chênh lệch nhau không quá 50-150 triệu/m2.

Mình lấy 1 ví dụ cụ thể cho các bạn nắm nhé:

2017 mình có buôn dự án Mizuki của Nam Long, mình mua hướng Tây giá 1800 triệu/căn, lúc đó hướng Đông, Nam bán quanh 1900-2000 triệu/căn, cho là bình quân 1950 triệu/căn đi.

Trước Covid khi đóng được 50% và chờ nhận nhà (Mizuki chỉ đóng 50% cho đến lúc nhận nhà) thì trên thị trường thứ cấp:

– Căn hướng Tây bán lại được giá 2350.

Tức lãi 2350-1800= 550 triệu trên vốn bỏ ra là 1800*50% = 900 triệu.

Suất sinh lãi là 550/900 = 61%

– Căn hướng Đông, Nam lại cũng chỉ bán được giá 2400-2450, cho là bình quân 2425 đi.

Tức lãi bình quân 2425- 1950= 475 triệu trên vốn bỏ ra là 1950*50% = 975 triệu.

Suất sinh lãi là 475/975 = 49 %

=> RÕ RÀNG LÀ XÁC SUẤT BUÔN CĂN HƯỚNG TÂY, HƯỚNG MÀ AI CŨNG CHÊ SAU ĐÓ LẠI CHO LẠI HIỆU SUẤT SINH LÃI TỐT NHẤT.

Tại sao có điều này:

– Đây là phân khúc thấp cấp-trung cấp. Người mua ở dễ gì chịu bỏ ra thêm 200 triệu chỉ vì khác cái hướng.

Trong suy nghĩ của người ít tiền, họ sẵn sàng chấp nhận nóng 1 chút, 200 triệu đó họ dùng để làm nội thất đẹp lung linh. Trời nóng thì bật máy lạnh, Đông Nam Tây gì chẳng bật máy lạnh.

Họ nghĩ vậy đó!!!

Và cũng có những khu vực ở Tphcm hướng Tây không hề nóng. Ai nghiên cứu địa lý Tphcm thì hiểu.

– Thị trường thứ cấp bán lại là do mồm mép của sales và người đi bán.

Thế nào là hướng Tây? Chính Tây hay Tây Nam, Tây Bắc? Mấy bạn đi mua chung cư có mang la bàn theo coi không?

Sales sẽ né nói là hướng Tây mà nói là hướng Tây Nam, Tây Bắc…

– Theo phong thủy đầy người chỉ hợp với Tây tứ trạch, họ có biết nóng họ cũng chỉ chọn hướng Tây.

– Giới trẻ đi làm cả ngày, tối về bật máy lạnh ngủ, cứ rẻ là múc.

b/ Né các hướng đặc thù ra

Ví dụ khu Nam khúc nhà bè hướng Tây Nam né khẩn trương vì đó là hướng gió mang mùi bãi rác Đa Phước đến.

Rất nhiều chung cư xây có hướng Đông, Tây, Nam, Bắc là gần rạch thúi, bãi rác…là phải né ra.

Chỉ cần 1 bài báo đăng lên hay sáng cafe admin các diễn đàn bđs trên facebook tặng cho chung cư đó 1 bài đại loại như là: “Cơn gió quái ác làm QUA uống không nổi ly cafe ở chung cư ABC” là hướng đó của chung cư ABC còn ta với nồng nàn ngay.

4/ CHỌN VIEW NÀO

VIEW thường được chia ra theo nhiều cách như sau:

a/ View nội khu, view ngoại khu:

Các dự án có xây dựng nội khu, tức các tiện ích như hồ bơi, sân BBQ, vườn cây cảnh, hồ bơi của dự án thì từ ban công nhìn ra những tiện ích này gọi là view nội khu.

Từ ban công không nhìn ra những tiện ích này mà nhìn ra bên ngoài dự án thì gọi là view ngoại khu.

– Nội khu chúng ta sẽ chọn tầng thấp để dễ quan sát thấy cái đẹp của các tiện ích nội khu (như ngắm bikini bơi tung tăng chẳng hạn). Thường người mua ở đặc biệt kết view nội khu các tầng từ 6-10 tùy nội khu rộng hay hẹp.

Nội khu càng hẹp càng lên cao càng không thấy gì.

– Ngoại khu chúng ta sẽ chọn tầng cao chút vì thường ngoại khu không có bất kỳ cảnh quan gì do chủ đầu tư tự tạo cho dự án (trừ những đại dự án lớn quy hoạch tổng thể tốt như VIN, Phú Mỹ Hưng), mà chỉ có view thấy những nơi có sẵn của vùng đó như phố thị, biển, sông…

Vì vậy chọn cao để có tầm nhìn đi xa thấy được nhiều điều.

Chọn cao không có nghĩa là đi ngược lại quy luật chọn tầng ở mục 2/, chọn cao nhưng không vượt quá mục 2/.

Nếu chủ đầu tư không xây nội khu thì view đẹp có nghĩa là mở cửa ban công ra nhìn thấy cảnh đẹp, view xấu là mở cửa ban công ra không muốn nhìn (định nghĩa giản đơn).

b/ Né các view đặc thù

View mà thấy cổ mộ, bãi rác…là né ra khẩn trương.

c/ Khi nào chọn view đẹp, khi nào chọn view xấu

Khá giống quy luật chọn hướng, view đẹp cũng thường được các chủ đầu tư set up vào bảng giá cao hơn view xấu 150-250 triệu/căn cùng loại.

Đỉnh cao là Vin quận 9 bán giữa năm 2019, view xấu giá 32 triệu/m2, view đẹp giá 38 triệu/m2. Tức chênh lệch 250-400 triệu/căn cùng loại chỉ khác có cái view.

Phân khúc thấp và trung cấp cứ chênh lệch mà chỉ cần cao hơn 150-200 triệu giữa các căn thôi thì kiểu gì sơ cấp chọn căn xấu sau đó thứ cấp cũng ra hàng được giá hơn, an toàn hơn căn đẹp (lý do thì anh em đọc ở các phần trên).

Đây là chuyên đề cần đi thực tiễn nhất trong các chuyên đề. Các bạn đi thật nhiều dự án để khảo sát, xem xét, đối chiếu nhé!

Tác giả: Trần Thiên Ân (viết năm 2020)

Xem thêm >>> CHỌN CHUNG CƯ NẰM VỊ TRÍ NÀO ĐỂ ĐẦU TƯ/ĐẦU CƠ?

MỜI MUA ĐẤT NỀN TÂY NINH

Bài viết liên quan

MÔ HÌNH KINH DOANH PHÒNG TRỌ CÓ SUẤT ĐẦU TƯ RẺ, LÀM ĐƯỢC TRÊN DIỆN TÍCH NHỎ, CÓ THỂ LÀM ĐƯỢC TẠI CẢ TỈNH LẺ, VÀ BIÊN LỢI NHUẬN ỔN

Tuần trước, Admin đã giới thiệu đến các bạn 1 mô hình "KINH DOANH PHÒNG TRỌ...

Tiếp tục đọc

PHÒNG TRỌ CHO THẾ HỆ CƯ DÂN MỚI

Với tình hình giá bất động sản ở các địa phương như Hà Nội, TPHCM đang cao...

Tiếp tục đọc

CHỌN DỰ ÁN CHUNG CƯ CÓ “ĐẶC TRƯNG” NÀO ĐỂ ĐẦU TƯ, ĐẦU CƠ?

1/ ĐẶC TRƯNG QUY MÔ LỚN: NÊN CHỌN DỰ ÁN CHUNG CƯ CÓ QUY MÔ LỚN, CÀNG LỚN CÀNG...

Tiếp tục đọc

Tham gia thảo luận

Chat zalo với Trí Tín
Chat ngay