3 TIÊU CHUẨN MÀ GIỚI TINH HOA LUÔN XEM XÉT KHI MUA ĐẤT ĐỂ X2 TÀI SẢN

Năm năm trước, mình có dịp ngồi uống cà phê với anh Thủy ở một quán nhỏ trên phố Trần Hưng Đạo. Anh mặc áo phông trắng giản dị, đi dép lê, trông chẳng khác gì một người dân bình thường.

Nhưng khi anh bắt đầu kể về hành trình đầu tư bất động sản, mình như ngồi trên đống lửa.

Anh có hơn 1,200 tỷ tài sản ròng từ bất động sản. Riêng mảnh đất view Hồ Tây anh mua năm 1994 với 220 cây vàng (tầm 1.2 tỷ lúc đó), giờ có người trả đến 420 tỷ mà anh vẫn không bán.

Tăng gấp 350 lần trong 30 năm.

Con số đó làm mình choáng váng. Nhưng câu anh nói tiếp theo mới thực sự khiến mình “rợn người”:

“Muốn nghèo thì hãy mua theo giá. Muốn giàu thì mua theo tiêu chuẩn.”

Lúc đó mình mới vỡ lẽ. Suốt mấy năm trước, mình cứ chạy theo những lô đất giá rẻ, tưởng mình thông minh, nhưng thực ra đang tự đào hố chôn tiền của chính mình.

Mình nhớ như in, năm 2018, mình suýt bỏ 800 triệu mua 5 lô đất ở vùng ven, giá mỗi lô 160 triệu. Nghĩ rằng “đất tài chính nhỏ dễ bán”, “nhiều lô thì nhiều cơ hội”. Nhưng may mắn thay, một người anh trong nghề đã chặn mình lại.

Giờ nhìn lại, 5 lô đó vẫn nằm im, giá còn giảm xuống 120 triệu/lô. Còn nếu mình bỏ 800 triệu vào đúng 1 lô theo tiêu chuẩn của anh Thủy thì giờ có thể đã lên 1.5-1.8 tỷ rồi.

Đó là lúc mình hiểu ra một sự thật đau lòng: Người mua BĐS 1,000 tỷ hoàn toàn khác với người mua 1 tỷ – không phải về số tiền, mà về cách nhìn và tiêu chuẩn lựa chọn.

Và hôm nay, mình muốn chia sẻ với bạn 3 tiêu chuẩn mà anh Thủy đã dạy mình. Đây là những gì đã thay đổi hoàn toàn cách mình nhìn về bất động sản.

Tiêu chuẩn 1: Dòng người thật – không phải dòng tiền ảo

Anh Thủy không bao giờ hỏi: “Đất này tăng bao nhiêu?”Anh chỉ hỏi: “Người ta đến đây làm gì? Họ có việc gì phải ở lại không?”

Đám đông thường nhìn vào “giá đang tăng”, nhưng giới tinh hoa chỉ nhìn vào “người đang đến”.

Mình nhớ anh kể: “Nếu một khu có nhà máy lớn đang tuyển 20,000 người, có trường học mới khai giảng, có xe bus chạy thẳng vào trung tâm – thì dù giá đất có cao, người ta vẫn phải thuê, phải mua. Họ cần ở gần để đi làm, cho con đi học. Đó mới là dòng người thật.”

Còn đất rẻ ở vùng xa, giá tăng vì sốt nhưng không ai có lý do thực sự để đến → đó là bẫy.

Mình nhớ anh kể tiếp về lần đầu anh đi khảo sát khu vực Hồ Tây năm 1994. Lúc đó ai cũng bảo “xa quá, hoang quá, ai mà ở”. Nhưng anh đã nhìn thấy điều khác: Hà Nội đang bùng nổ dân số, tầng lớp trung lưu đang hình thành, và họ sẽ cần không gian sống gần hồ, gần thiên nhiên.

Đó không phải là dự đoán may rủi. Đó là đọc được “dòng người thật”.

Anh nói với mình: “Giá không kéo được người. Nhưng người sẽ kéo giá.”

Từ ngày đó, mỗi khi đi xem đất, mình không còn hỏi “giá bao nhiêu” nữa. Mình hỏi: “Có bao nhiêu người sống ở đây? Họ làm gì? Tại sao họ cần ở đây?”

Và kết quả? Mình đã tránh được ít nhất 3 lần suýt mua nhầm đất “ảo”.

Tiêu chuẩn 2: Khan hiếm – bí mật mà 90% người không nhìn thấyĐây là bài học khiến mình sốc nhất.

Anh Thủy nói: “Một tài sản chỉ thực sự tăng mạnh khi nó không có bản sao thứ 2.”

Lúc đó mình nghĩ: “Vậy thì làm sao tìm được đất không có bản sao?”

Anh cười, rồi kể cho mình nghe câu chuyện về mảnh đất Hồ Tây của anh.

Năm 1994, ai cũng nghĩ anh điên khi đổi 220 cây vàng (tương đương 1.2 tỷ lúc đó) cho một mảnh đất view hồ. “Đắt quá! Vùng xa! Chẳng ai ở!”

Nhưng anh nhìn thấy điều mà người khác không thấy: Đất view Hồ Tây không thể có bản sao thứ 2. Hồ chỉ có một vòng, đất mặt hồ có hạn. Khi Hà Nội phát triển, cầu sẽ tăng nhưng cung không thể tăng.

Và giờ? Giá trị tài sản đó là 420 tỷ. Không phải vì tăng giá “ảo”, mà vì không có căn thứ 2 để so sánh.

Anh chỉ cho mình 3 loại đất khan hiếm thật sự:

• Đất thắt cổ chai – mặt đường duy nhất, không có lô thứ 2
• Đất view độc bản – hồ, sông, công viên, góc giao thương mà không thể copy
• Đất có tính pháp lý đặc biệt – cấu trúc mà chủ sau không thể tự tạo

Còn nhiều người ôm 5-7 lô đất vùng xa, giá rẻ, nhưng có thể mua thêm 50 lô giống hệt → không bao giờ tăng nổi.

Mình đã từng mắc bẫy này. Năm 2019, mình nhìn thấy một dự án ven biển Thanh Hoá, giá rất “hời”, mình định mua 3 lô. Nhưng khi áp dụng tiêu chuẩn của anh Thủy, mình nhận ra: dự án có hàng trăm lô giống nhau, không có gì đặc biệt.

Mình đã không mua. Và 4 năm sau, giá đất đó vẫn nằm im, thậm chí giảm xuống.

Tiêu chuẩn 3: Tạo dòng tiền – đây là cách người giàu nghĩ

Tiêu chuẩn này là bước ngoặt lớn nhất trong tư duy của mình.

Anh Thủy không bao giờ mua đất chỉ để đó chờ tăng. Anh luôn hỏi: “Tài sản này có tự nuôi được nó không?”

Lúc đầu mình không hiểu câu này nghĩa là gì. Cho đến khi anh giải thích:

“Đừng mua đất chỉ để chờ tăng. Đó là cách đầu tư của người nghèo. Người giàu mua đất để nó trả lãi cho chính nó.”

Anh có 3 dạng tài sản cực thích:

• Đất mở kho – xưởng mini cho doanh nghiệp thuê
• Đất mặt tiền cho thuê kinh doanh ổn định
• BĐS nội đô xây CHDV tạo dòng tiền

Một tài sản tự trả được 60-100% tiền ngân hàng = tài sản an toàn tuyệt đối. Một tài sản không tạo được dòng tiền = tài sản đầu cơ, cực kỳ rủi ro.

Mình nhớ năm 2020, mình có cơ hội mua 2 lô đất:

Lô A: 1.5 tỷ, vùng ven, không cho thuê được, chỉ chờ tăng giá

Lô B: 2 tỷ, mặt tiền đường tỉnh lộ, có thể cho thuê kinh doanh 20 triệu/tháng

Nếu theo tư duy cũ, mình sẽ chọn lô A vì “rẻ hơn”. Nhưng áp dụng tiêu chuẩn của anh Thủy, mình chọn lô B.

Kết quả?

Lô A giờ vẫn nằm im ở mức 1.6 tỷ (tăng 6% trong 4 năm)

Lô B giờ đã lên 3.2 tỷ (tăng 60%), và trong 4 năm mình đã thu về 960 triệu từ tiền thuê

Đó là sức mạnh của “tài sản tự nuôi mình”.

Tóm lại – 3 tiêu chuẩn giới tinh hoa đánh giá BĐS:

1. Dòng người thật → Nguồn cầu thật → Giá trị thật Người ta đến đây làm gì? Họ có việc gì phải ở lại không?

2. Không thể thay thế → Tăng giá bền → Ít cạnh tranh Cái gì hiếm → cái đó thắng.

3. Tạo dòng tiền → Tự nuôi → An toàn tuyệt đối Tài sản nuôi chủ – không phải chủ nuôi tài sản.

Bài học lớn nhất mình học được

Sau 5 năm áp dụng 3 tiêu chuẩn này, mình đã thay đổi hoàn toàn cách đầu tư của mình.

Mình không còn chạy theo những lô đất giá rẻ nữa. Mình không còn mua nhiều để cảm giác “sở hữu nhiều tài sản”.

Mình chỉ mua khi đủ cả 3 tiêu chuẩn. Đủ 3 → mua. Thiếu 1 → bỏ.

Và kết quả? Trong 4 năm qua, danh mục BĐS của mình tăng trưởng bình quân 22%/năm. Không phải nhờ may mắn, mà nhờ tiêu chuẩn.

Còn những người bạn cùng thời với mình, những người mua 5-7 lô đất rẻ để “đa dạng hóa”? Phần lớn họ vẫn đang “kẹt vốn”, không bán được, không tạo được dòng tiền.

Bởi vì người mua BĐS 1,000 tỷ hoàn toàn khác với người mua 1 tỷ – không phải về số tiền, mà về tiêu chuẩn lựa chọn.

Họ không mua đất “rẻ”. Họ mua đất “sai giá” – tức là giá thấp hơn giá trị thực.

Họ không mua đất “nhiều”. Họ mua đất “đúng” – đất không thể thay thế.

Họ không mua để “chờ tăng”. Họ mua để “tự nuôi” – để tài sản tự tạo ra lợi nhuận.

Nếu bạn đang muốn thay đổi cách đầu tư BĐS của mìnhHãy bắt đầu bằng việc đặt câu hỏi cho mỗi BĐS bạn đang xem xét:

Người ta đến đây làm gì? Họ có việc gì phải ở lại không?

Tài sản này có bản sao thứ 2 không? Nếu có quá nhiều→ bỏ qua.

Tài sản này có thể tự trả lãi cho chính nó không? Nếu không → cân nhắc lại.

Ba câu hỏi này đã cứu mình khỏi vô số quyết định sai lầm. Và mình tin chúng cũng sẽ giúp bạn.

Nếu bạn muốn trao đổi thêm về cách áp dụng 3 tiêu chuẩn này vào tình huống cụ thể của mình, hãy để lại bình luận “3 TIÊU CHUẨN” bên dưới.

Mình sẽ trả lời và chia sẻ thêm những case study thực tế.

Nhớ nhé: Trong bất động sản, bạn không cần mua nhiều. Bạn chỉ cần mua đúng.

Nguồn: Nguyễn Doãn Thái Hưng