HẾT THỜI LÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN! ACE ĐẦU TƯ HẾT SỨC LƯU Ý LUẬT THUẾ MỚI!

Anh em đầu tư cần tỉnh táo, vì Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua sáng 10/12 không chỉ là chuyện của “dân lương tháng”, mà đụng trực diện vào bất động sản từ 2026 trở đi. Luật có hiệu lực từ 1/7/2026, các quy định về kinh doanh – tiền lương áp dụng từ kỳ tính thuế 2026. 

Dưới đây là 4 nhóm rủi ro lớn với nhà đầu tư BĐS, kèm vài gợi ý để không vô tình bước sang ranh giới trốn thuế, dính lao lý.

⸻

1. Thuế chuyển nhượng BĐS: 2% được giữ lại, nhưng “cuộc chơi” đã khác

Tin tốt trước: thuế TNCN khi chuyển nhượng BĐS trước mắt vẫn là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần, giống như hiện nay.

Nhưng trong cùng một bản tin, cơ quan quản lý nói rất rõ: khi đủ dữ liệu số hóa đất đai gắn với VNeID, Nhà nước có thể tiến tới thu trên phần lãi (giá bán trừ giá mua + chi phí).

Rủi ro cho nhà đầu tư:

• Ai đang kê khai 2 giá, ghi giá hợp đồng thấp, lướt sóng liên tục… sẽ để lại một “dấu vết lịch sử” trong hệ thống dữ liệu.

• Nếu sau này chuyển sang đánh trên lãi thực, cơ quan thuế chỉ cần so lại chuỗi giao dịch là biết ngay anh em đang “ăn” bao nhiêu mà khai bao nhiêu.

• Với các hồ sơ cố tình khai thấp để né 2% hiện tại, rủi ro không chỉ là bị truy thu, mà còn có thể bị xem xét hành vi trốn thuế nếu chênh lệch quá lớn, có tổ chức.

Gợi ý:

• Từ giờ đến 2026, nên dần bỏ thói quen hợp đồng 2 giá, chuẩn hoá giấy tờ.

• Lưu đầy đủ chứng từ mua, sửa chữa, chi phí môi giới, lãi vay… để sau này nếu đánh trên lãi, còn có cái mà khấu trừ.

• Nhà nào lướt sóng nhiều, giao dịch liên tục nên cân nhắc chuyển sang mô hình pháp nhân (công ty) để minh bạch dòng tiền ngay từ đầu.

⸻

2. Cho thuê nhà, căn hộ: mốc 500 triệu/năm là làn ranh mới

Luật mới quy định: hộ, cá nhân cho thuê BĐS có doanh thu năm trên 500 triệu đồng vẫn áp dụng cách tính thuế theo tỷ lệ trên doanh thu, dưới 500 triệu/năm thì miễn PIT.

Nghe thì có vẻ nhẹ, nhưng với nhà đầu tư:

• Một hệ thống căn hộ dịch vụ, dãy trọ, shophouse cho thuê… rất dễ vượt 500 triệu/năm.

• Ngày xưa còn “tiền mặt, ghi tay”, bây giờ chuyển khoản, hợp đồng, app đặt phòng, sàn OTA đều để lại dấu vết. Cơ quan thuế rất dễ tổng hợp để xem doanh thu thực.

Nếu cố tình chia nhỏ, kê khai một phần, hoặc cho người thân đứng tên thay nhưng dòng tiền vẫn chảy về một chỗ, rủi ro:

• Bị xem là cá nhân kinh doanh trốn thuế, không còn là vài lỗi hành chính đơn giản.

• Khi bị “soi”, toàn bộ lịch sử giao dịch cho thuê 3–5 năm trước có thể bị lật lại.

Gợi ý:

• Tính thử tổng doanh thu cho thuê hiện tại; nếu đã quanh 400–500 triệu/năm, coi như chắc chắn bước qua ngưỡng chịu thuế sau 2026.

• Với danh mục lớn, nghiêm túc xem xét lập doanh nghiệp, hạch toán đúng, thay vì để mỗi thứ một tài khoản cá nhân.

• Tránh “lách lộ liễu” kiểu chia nhỏ giả tạo, vì dữ liệu ngân hàng + VNeID + hợp đồng thuê sẽ dần được kết nối.

⸻

3. Cá nhân kinh doanh BĐS, môi giới, homestay…: không còn “vô danh”

Luật mới nâng mức doanh thu không phải nộp thuế của hộ, cá nhân kinh doanh từ 200 triệu lên 500 triệu đồng/năm; trên ngưỡng này bắt đầu phải nộp PIT.

Đặc biệt:

• Từ 500 triệu đến 3 tỷ doanh thu/năm, hộ, cá nhân kinh doanh có thể chọn nộp thuế 15% trên thu nhập (doanh thu – chi phí), giống doanh nghiệp nhỏ.

• Cho thuê BĐS >500 triệu/năm được “ưu tiên” cách tính đơn giản: thuế theo tỷ lệ doanh thu (không được tính chi phí, không cần quyết toán).

Rủi ro với nhà đầu tư:

• Ai vừa mua bán lướt sóng thường xuyên, vừa đứng tên dãy trọ, homestay, shophouse… rất dễ bị xếp vào diện “cá nhân kinh doanh BĐS”, không còn là “bán tài sản cá nhân” nữa.

• Khi bị xếp vào nhóm này, bài toán thuế không còn là 2% mỗi lần bán, mà là 15–20% trên thu nhập nếu áp mô hình kinh doanh, kèm nghĩa vụ sổ sách, hoá đơn.

Gợi ý:

• Nếu xác định đi đường dài với BĐS (cho thuê, phát triển dòng tiền), nên tự tổ chức lại mô hình: hoặc cá nhân cho thuê nhỏ lẻ dưới 500 triệu/năm, hoặc lên hẳn doanh nghiệp, chấp nhận chơi “trận lớn” nhưng minh bạch.

• Hạn chế kiểu “nửa nạc nửa mỡ”: làm như doanh nghiệp nhưng lại kê khai như cá nhân, rất dễ bị “bắt bài” khi cơ quan thuế rà soát.

⸻

4. Đánh thuế vàng miếng: cánh cửa lách thuế đang hẹp lại

Luật mới bổ sung quy định: chuyển nhượng vàng miếng sẽ chịu PIT 0,1% trên giá trị mỗi lần giao dịch, kèm ngưỡng giá trị chịu thuế sẽ do Chính phủ quy định.

Ý nghĩa với nhà đầu tư BĐS:

• Thói quen “bán đất ôm vàng” để né theo dõi dòng tiền sẽ không còn an toàn như trước;

• Mỗi giao dịch vàng lớn đều để lại dấu vết thuế, giúp cơ quan quản lý dễ so chéo với hồ sơ chuyển nhượng BĐS, thu nhập, tài khoản ngân hàng.

Nếu một cá nhân liên tục:

• Bán BĐS kê khai giá thấp;

• Mua–bán vàng miếng giá trị lớn;

• Dòng tiền không khớp với thu nhập kê khai;

thì nguy cơ bị xem xét trốn thuế, rửa tiền không còn là chuyện xa vời.

⸻

5. Nên làm gì từ bây giờ?

1. Dọn lại hồ sơ đầu tư

• Lưu đủ hợp đồng, chứng từ thanh toán, chi phí cải tạo, lãi vay…

• Hạn chế tối đa hợp đồng 2 giá, nhờ người đứng tên, chuyển nhượng “chui”.

2. Tách rõ chiến lược

• Lướt sóng số lượng lớn → cân nhắc lập công ty, vì về bản chất anh em đang “kinh doanh BĐS”.

• Nắm giữ cho thuê quy mô nhỏ → giữ doanh thu dưới 500 triệu/năm để tận dụng ngưỡng miễn thuế, hoặc chuẩn bị tâm thế nộp thuế đúng luật.

3. Chuẩn bị cho kịch bản đánh thuế trên lãi

• Hệ thống số hóa đất gắn VNeID đang được nói tới ngày càng nhiều.

• Khi cơ quan thuế nhìn được lịch sử mua–bán của từng sổ, lúc đó việc kê khai “cho đẹp” sẽ rất khó.

4. Nhớ rằng thuế không chỉ là chi phí, mà còn là ranh giới pháp lý

• Tiết kiệm thuế hợp lý là quyền;

• Nhưng cố tình che giấu, làm giả hồ sơ, dùng nhiều lớp “đứng tên hộ”… rất dễ biến thành hành vi trốn thuế với hậu quả hình sự.

⸻

Tóm lại, Luật Thuế TNCN sửa đổi 2025 không siết một phát, nhưng đang vá dần các “lỗ hổng” lớn của thị trường: chuyển nhượng BĐS, cho thuê, kinh doanh cá nhân, mua bán vàng.

Nhà đầu tư BĐS nào không chịu cập nhật, vẫn quen làm “theo kiểu cũ”, rất dễ từ chỗ chỉ bị truy thu + phạt, thành hồ sơ hình sự lúc nào không hay.

Điều khôn ngoan nhất bây giờ không phải là tìm đường lách, mà là cơ cấu lại cách đầu tư, cách ghi nhận dòng tiền và cách nộp thuế cho đúng luật – để yên tâm tập trung vào bài toán chọn vị trí, chọn tài sản, thay vì nơm nớp lo… ngày mai mình có “dính” gì không.

Tác giả: Lê Thắng