CÓ NÊN ĐẦU TƯ CHUNG CƯ CHO THUÊ?

Thứ nhất, yếu tố chu kỳ kinh tế dẫn tới nhu cầu phân bổ lại tài sản.

Lý do chính tôi tìm đến chung cư trong 2021-2022 là do nhu cầu luân chuyển tài sản. Giai đoạn đó quan điểm của tôi với BĐS là “fly to quality” – tức là tìm về nơi an toàn. Do đó cần bán BĐS thuộc nhóm có tính đầu cơ (nhóm BĐS biển, BĐS tỉnh và vùng ven – lúc đó đang nóng rẫy) để quay về BĐS trung tâm và BĐS dòng tiền. Chung cư là 1 loại BĐS có khả năng tạo dòng tiền do nhu cầu thật cao. Trong bối cảnh lãi suất thấp đầu tư cái gì cũng thấy rủi ro, và khi cầm đống đất vẫn thấy mình nghèo vì không có dòng tiền, thì chung cư lại thành lựa chọn khả dĩ.

Thứ hai, lạm phát sau đợt in tiền vì covid  đã kích thích mặt bằng giá đất, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao dẫn tới việc các chung cư mới có mức giá chào bán cao hơn khá nhiều so với các chung cư cũ.

Do đó một lẽ tự nhiên dẫn tới sự “đánh giá lại” các chung cư cũ trên thị trường khi các tòa mới trong khu vực có giá bán cao hơn, thậm chí gấp đôi so với tòa cách đó mấy năm. Chi phí xây dựng tăng cũng khiến việc mua chung cư trở thành lựa chọn dễ dàng “vừa miếng” hơn so với việc mua đất cất nhà.

Chi phí xây dựng hiện đã giảm hơn rồi nhưng thực tế vẫn cao hơn nhiều so với giai đoạn từ 2018 trở về trước. Ai theo dõi dữ liệu thường xuyên hoặc có dữ liệu vẽ thành đồ thị theo năm sẽ thấy được giá thép xây dựng hồi 2016 là 9-10 triệu, thì tới nay sau khi giảm từ đỉnh rồi vẫn quanh 14-15 triệu tức là gần gấp rưỡi.

Như vậy có thể thấy rằng việc trông đợi giá chung cư giảm là khó vì chi phí để hình thành ra nguồn cung tương lai càng ngày càng tăng, từ giá đất không còn rẻ tới chi phí xây dựng bao gồm vật liệu xây dựng và giá nhân công đều đã tăng lên.

Thứ ba  – Lý do này quan trọng! Dân số Việt Nam đang bước vào giai đoạn thay đổi cấu trúc mạnh mẽ.

Đây cũng là những cái các bạn có thể quan sát được xung quanh mình và cảm nhận.

Chắc bạn sẽ nghe nói ở đâu là dân số Việt Nam đang già hóa, hay đang dần bước qua giai đoạn vàng của dân số blahh và nghĩ cũng chả ảnh hưởng gì tới mình. Thực tế sống dưới gầm trời này cái gì cũng ảnh hưởng tới ta, nhất là những thứ cứ âm thầm ngấm ngầm dịch chuyển mà ta không cảm nhận được hàng ngày. Nước chảy đá còn mòn, sóng vỗ mà sạt lở cả đất. Mấy cái thứ cứ không nhìn thấy quá rõ ràng thực ra sức mạnh của nó ghê gớm lắm lắm.

Dưới đây là hình ảnh tháp dân số Việt Nam năm 1999. Giai đoạn này chắc ai thế hệ 8x còn nhớ mấy câu truyền thông kiểu “Mỗi gia đình chỉ nên có 2 con” hay “Dù gái hay trai, chỉ hai là đủ” để tuyên truyền việc đừng đẻ nhiều sau giai đoạn bùng nổ dân số. Thời kỳ này dân số trẻ chiếm phần lớn của tháp, tỷ lệ sinh đẻ cao. Thế hệ chúng ta ngày ấy đa phần sống cùng ông bà bố mẹ trong các gia đình 2-3 thế hệ.

Còn đây là tháp dân số năm 2019, độ tuổi chiếm tỷ trọng cao nhất giờ đây là 25-45 tuổi. Số lượng những người sinh ra thời điểm bùng nổ dân số giờ đây tiến dần lên phía trên của tháp dân số và nằm ở độ tuổi có nhu cầu mua nhà và ở riêng. Nhu cầu này thực sự rất lớn.

So sánh kỹ 2 hình trên, không chỉ người trẻ, mà số lượng người già ở độ tuổi 60-80 cũng tăng lên đáng kể. Nếu trước đây mỗi nhóm tuổi già này chỉ chiếm < 1% trong tháp dân số thì tới nay là 2 hay 3%. Và một điều mà tôi đang quan sát thấy khá rõ xung quanh mình là, những người này cũng có nhu cầu mua chung cư rất cao.

Sở dĩ tôi cảm nhận được điều này vì quan sát từ những người xung quanh mình. Ba Mẹ của mình – thế hệ với tư tưởng cố hữu nhất định phải ở trên đất của mình, không bao giờ chui vào mấy cái “chuồng chim” đó, giờ cũng đã chịu lên chung cư. Lý do rất đơn giản là chân đau không leo được nhà tầng nữa, làm cái thang máy thì thấy thừa mà cũng sợ nguy hiểm vì lỡ gặp sự cố trong thang. Hơn nữa nhà 3 tầng, có 2 ông bà ở không hết, toàn để chỗ chứa đồ nên bụi bẩn, thuê giúp việc người ta cũng ngại. Ở chung cư tìm giúp việc dễ hơn nhiều.

Rồi đi dạo quanh thị trường dạo qua phố phường để tìm cơ hội, tôi cũng gặp không ít trường hợp các cụ bán nhà đất để mua 2 căn chung cư cho bố mẹ con cái ở cạnh nhau vì … rủ mãi chúng nó vẫn thà đi thuê nhà chứ không chịu về ở chung. Thôi thì đất không chịu trời, trời đành chịu đất. Bán đi mua 2 căn chung cư để ở gần con cháu. Hơn nữa chân yếu rồi, giờ có sửa thang máy thì rất phức tạp và tốn kém, mà mệt rồi cũng chả có sức mà làm nữa. Mua chung cư sẵn xách va li vào ở là xong.

Đấy, điểm qua nhu cầu chung cư thì thấy, từ người trẻ chưa có đủ tiền mua nhà đất muốn ra ở riêng. Tới người có con nhỏ muốn ở 1 mặt sàn để tiện chăm con. Đến các cụ bô lão có tuổi nay ở nhà đất một mình leo tầng không nổi. Các bạn có quan sát thấy hiện tượng đó ko?

Ah, còn chưa kể tới một số đối tượng có tiền mua nhà đất vẫn thích ở chung cư vì sở thích. Có một bữa tôi đi xem 1 căn chung cư, gặp về mới biết hóa ra đó là nhà của 1 vị rất to. Và ngạc nhiên hơn nữa là họ chuyển sang nhà mới vẫn là 1 chung cư khác. Dù rằng số lượng đất của họ sợ khéo đếm sổ cũng mệt.

Thậm chí có người còn mua mấy căn chung cư các tầng rồi đập thông trên dưới lắp thang máy. Nghe rất dị phải không? Thế thì khác quái gì cái nhà đất có thang máy? mua đất chẳng hơn ah?  Ờ khác là bưng được cái nhà 4 tầng từ mặt đất lên tít trên cao và ngắm cái view thuộc hàng đỉnh của chóp thôi.

Cái đó buôn dưa lê là chính, nhưng dường như đây là giai đoạn có một sự thay đổi mang tính cấu trúc mà Việt Nam sắp đi qua.  Đó là sự già hóa dân số diễn ra đồng thời với sự thay đổi về thị hiếu/ phong cách sống của thế hệ những người bước vào độ tuổi mua nhà (30-45t).

Thế hệ bố mẹ chúng ta nhất định phải ở nhà đất, xây cái nhà ống giống nhau cũng được, vác đồ cũ sang nhà mới cũng được nhưng phải là đất của mình, thổ công nhà mình. Nhưng thế hệ X Y Z lại đề cao trải nghiệm sống, nhà phải thuê thiết kế đẹp, view phải đỉnh, tiện ích phải đầy đủ, phải an ninh an toàn gần trường học cơ quan blahhh

Các công ty thiết kế mọc lên như nấm với những căn hộ đẹp lung linh theo thị hiếu.

Quan trọng là, hiện nay đối tượng gen XYZ này lại là thành phần đông nhất trong tháp dân số và  là đối tượng chính chi tiền. Bởi lẽ, hoặc là họ đã đến lúc đủ tích lũy tư bản sau 5-10 năm làm việc, hoặc do đến lúc nhận chuyển giao tài sản từ thế hệ trước. Nếu bạn để ý xung quanh sẽ nhận ra không ít thương hiệu già cỗi vốn phục vụ thế hệ 5x 6x giờ đang cố lột xác thay đổi diện mạo để trẻ hóa lên, trông hi-tech lên. Ấy cũng là nằm trong xu hướng thích nghi với sự thay đổi về cấu trúc dân số này.

Nhớ cách đây 5-7 năm, khi bà dì của tôi ở Hàn Quốc nói rằng: ở Hàn giá chung cư còn đắt hơn nhà đất mà tôi không tin, nghĩ rằng chắc chắn có gì đó sai sai. Đất đâu có đẻ ra thêm được, đất mới là cái hiếm. Đến giờ Ltôi vẫn nghĩ vậy nhé! Có điều xu hướng chung cư đắt hơn nhà đất bắt đầu nhen nhóm hình thành ở Việt Nam mấy năm nay thật. Mấy năm nay bắt đầu có một số chung cư “nhà giàu” có giá chào tới 200-300 triệu / mét vuông ở SG và khoảng 150-200 triệu/ mét vuông ở HN – đắt hơn nhà đất thật. Không phải giá chào ảo không có giao dịch đâu, tôi đi xem nhiều rồi. Có lẽ là Việt Nam rồi cũng sẽ đi theo xu hướng các nước đi trước vì nước nào rồi cũng sẽ trải qua giai đoạn thay đổi cấu trúc dân số như vậy hết.

Đấy! Liên kết với việc giá đất cũng đắt lên, chi phí xây dựng cũng đắt lên, nguồn cung mới ít trong khi nhu cầu thật lại tăng khiến giá chung cư tăng.

Nếu quay lại giai đoạn trước năm 2018 tôi vẫn giữ quan điểm không mua chung cư, lý do là lúc đó cơ hội đầu tư thì nhiều , lãi suất tiết kiệm cũng tốt, giá thuê lại rẻ bằng nửa so với lãi suất, nguồn cung mới nhiều và giá chung cư mới không tăng nhiều so với chung cư cũ.

Còn hiện nay rất nhiều yếu tố đã thay đổi, giá VLXD cao, chi phí đất cao khiến giá chung cư mới cao hơn thậm chí có chỗ gấp đôi chung cư cũ, các kênh đầu tư khác rủi ro hơn trong khi lãi suất tiết kiệm lại thấp, giờ giá thuê nhà tăng lên thì tự dưng chung cư trở nên hấp dẫn hơn. Nhớ thời trước 2018, không mua mà gửi số tiền ấy vào Ngân hàng lấy lãi thôi thì tiền lãi phải đủ thuê 2 căn chung cư, còn giờ tiền lãi chỉ đủ thuê 1 thôi.

_____________________________________

Có thể câu hỏi bạn muốn đặt ra tiếp theo là, liệu xu hướng này có còn tiếp diễn không? Hay giờ giá đã tăng rồi thì có còn hấp dẫn nữa không?

Tôi sẽ trả lời từng câu một dưới đây dưới dạng hỏi nhanh đáp gọn để mọi người dễ nắm bắt ý nhé!

Liệu xu hướng trên có còn tiếp diễn không?

Trong 3 lý do tôi kể trên thì lý do thứ 3 là xu hướng lớn và sẽ còn kéo dài hàng thập kỷ nữa, còn 2 lý do đầu khả năng sẽ vẫn còn tiếp diễn/ tái diễn trong vài năm tới vì lạm phát sẽ còn dai dẳng và lặp đi lặp lại.

Giá tăng rồi còn hấp dẫn nữa không?

Thời điểm tôi viết về commodity super cycle năm 2021 (cơn sóng giá hàng hóa nguyên liệu xuất phát từ việc in tiền gây lạm phát, sự hồi phục kinh tế sai dịch và sự đứt gãy chuỗi cung ứng giao thương) cũng có nói tới việc giá chung cư cũ sẽ có sóng. Nhưng lúc đó mà đọc thì sẽ thấy nó rất mơ hồ. Nhiều người sẽ thờ ơ vì chắc gì đã tăng.

Nhưng lúc đã tăng thì lại thấy đã tăng rồi chắc gì tăng nữa, mua phải muốn mua lúc nó chưa tăng cơ. Lúc nào cũng ở cái thế khó như vậy hết.

Đúng là chung cư giá đã tăng khá nhiều trong 2-3 năm qua rồi, nhưng bảo chờ có mua được rẻ hơn không thì nhìn chung là khó khi mà các cấu phần để tạo ra nguồn cung mới có thể giảm chút từ đỉnh nhưng không thể quay về mức rẻ như ngày trước được sau giai đoạn in tiền. Tài sản đầu cơ có thể tăng rồi giảm mạnh chứ trông chờ điều đó ở những tài sản có giá trị sử dụng thực là khó, nhất là khi nhu cầu cao.

Thực ra không phải nói là tăng rồi là chỗ nào cũng đã tăng cả, hay tăng rồi thì sẽ không tăng nữa, cách nghĩ đó khá thiển cận. Cái chính để trả lời câu hỏi có hấp dẫn nữa không phụ thuộc rất lớn vào việc chọn cái gì? Không phải hỏi chứng khoán giờ mua được nữa không rồi cứ mua con nào cũng lãi ? Hay BĐS giờ mua được không xong lên tận khu mù cang chải nào đó làm 1 mảnh là được.

Chung cư cũng thế, có chỗ còn hấp dẫn có chỗ không. Vấn đề là phải chịu khó tìm, quan sát, so sánh đánh giá và đôi khi cũng cần 1 chút duyên nữa. Tôi vừa mua thêm được 1 căn cách đây 2 tháng sau khi tìm kiếm chờ đợi gần năm liền. Thực sự cần phải bỏ thời gian công sức vào đấy, chứ chỉ ngó qua qua không thấy đâu.

Vậy có phải là chung cư là khoản đầu tư tốt hơn đất/ nhà đất không?

Không. Ý tôi là sự chuyển biến từ các lý do bên trên khiến trước đây tôi không thích chung cư thì giờ đây lại thấy đó là lựa chọn không tệ. Chứ không đồng nghĩa với việc mua chung cư tốt hơn mua đất/ nhà đất. Câu trả lời vẫn giống bên trên là phải tùy vào trường hợp cụ thể. Đất/ nhà đất có chỗ mua được, có chỗ không nên mua, chung cư cũng thế. Cần bỏ thời gian vào tìm kiếm so sánh chứ không nên đánh đồng hết.

Có lưu ý gì đối với những người đang tìm kiếm không?

Các bạn nên đặt ra một số check list các câu hỏi để đánh giá từng trường hợp cụ thể thay vì chỉ gói gọn vào câu chung chung như là mua chung cư được không? Mua chứng khoán được không?

 Ví dụ như:

• Lô đất/ chung cư này có ưu điểm gì so với các lựa chọn sống khác? Những cư dân đang sống ở đó có hài lòng và tự hào về nơi mình sống không?
• Ai sẽ là người muốn đến sống ở đây trong tương lai? Họ có phải đối tượng có năng lực chi trả tốt hay không ? Một số loại ở khu vực đông dân có nhu cầu cao nhưng mặt bằng chi trả “dân cư điển hình” khu vực đó chỉ tới được vậy thì sẽ khó tăng giá.
• Có yếu tố nào khiến hạ tầng khu vực thay đổi trong tương lai hay không? Có dự án sắp mở nào quanh đó không? Có thể tham chiếu giá chào bán của các dự án mới đó làm cơ sở.
  • Lấy ví dụ mấy tòa CT2A CT2B CT2C Nghĩa Đô, giá ngày trước 2x triệu / m2. Sau khi Starlake ngay đối diện lên giá 80-100 tr/ m2 hạ tầng đẹp, mấy tòa Nghĩa Đô h cũng lên giá 5x triệu/ m2
  • Tòa Han Jadin Tây Hồ Tây cũng mới đây làm cho 1 số tòa chung cư ngoại giao đoàn giá chạy thêm nhịp nữa khi giá chào bán 1 số căn lên tới 80-100 tr/ m2 dù chỉ cách nhau có tí xíu.
  • Tòa Heritage Hồ Tây giá 160 tr/ m cũng làm cho mấy tòa sát hồ Tây giá chạy theo. Kiểu kiểu vậy.
  • Trên trục đường Nguyễn Hữu Cảnh, TPHCM khi mấy tháp chung cư mới cuả Vin giáp quận 1 nêu giá siêu cao thì những chung cư cũ như Sài Gòn Pearl, The Manor cũng kéo giá lên vì chỉ cách nhau khoảng 1km cơ mà.
• Giá cho thuê có tốt không, nếu tổng tiền cho thuê 1 năm/ tổng tiền đầu tư 1 năm ra mức “rental yield” được 4-6% là tốt. 3% thì khoảng trung bình. Còn nếu 1-2% thì thôi. Đặc biệt các bạn nào định mua để cho thuê thì cần đặt bút tính toán cụ thể con số này. Lưu ý tổng vốn đầu tư gồm tiền mua + tiền sang sửa + nội thất để sẵn sàng cho thuê.  Ai sẽ là đối tượng thuê, họ sẵn sàng chi trả bao nhiêu cho việc thuê.
  • Ví dụ 1 số tòa cũ ở khu vực Cầu giấy vẫn cho thuê với mức yield tốt vì có mấy trường xịn xịn hot hot mới mở. Nhiều gia đình kéo nhau về thuê để con tiện đi học và khi cho con theo học trường đó thì họ cũng thuộc đối tượng có khả năng chi trả và sẵn sàng thuê giá cao hơn để đổi lấy sự tiện lợi.
  • Khi định mua để cho thuê cần đánh giá cụ thể chứ không à uôm giả định xa rời thị trường. Nếu có năng lực liên quan đến cải tạo căn hộ với chi phí thấp nhưng lại có thẩm mỹ theo thị hiếu nữa thì đấy cũng là 1 lợi thế. Một số bạn có khả năng mua lại các nội thất cũ và decor lại rất khéo với chi phí thấp để  cho thuê hiệu quả.

Kết luận:

• Chung cư có những bước ngoặt về độ hấp dẫn từ 2021 khiến nó hấp dẫn hơn giai đoạn từ 2018 đổ về trước như đã phân tích và là lựa chọn có khả năng tạo dòng tiền trong bối cảnh khó đầu tư và tài sản dễ mất thanh khoản như hiện nay.
• Giá đã tăng mấy năm nay, hiện giờ chắc chắn là khó mua hơn trước nhưng không phải không thể.  Có chỗ tăng rồi nhưng vẫn có chỗ chưa. Có chỗ tăng rồi nhưng vẫn còn hấp dẫn. Vấn đề là phải chịu khó tìm và bỏ công sức vào tìm, chứ thoáng qua thì không thấy đâu. Bản thân mình vẫn mua được trong cả năm 2022 và 2023 và thấy hài lòng.
• Chờ để giá hạ như “ngày xưa” cách đây mấy năm là khó xảy ra vì chi phí cấu thành nguồn cung mới không quay về mức ngày đó nữa dù có giảm từ đỉnh 2022. Hơn nữa nhu cầu sử dụng thật cao như đã phân tích ở mục 3 khiến cho chung cư khó hạ giá dù kinh tế có tiếp tục xấu đi.
• Cần có 1 bảng câu hỏi check-list để tư duy và trả lời. Làm gì cũng phải đặt bút tính cụ thể, không à uôm giả định hay quyết định cảm tính.

Bài viết hơi dài nhưng là những chia sẻ rất thật từ kinh nghiệm của bản thân và có giá trị theo thời gian vì nó đi vào vấn đề cốt lõi là tư duy. Tư duy là cái gốc của mọi quyết định. Chúc các bạn có quyết định đúng đắn và phù hợp.

(Bài viết của tác giả LeoX từ LeoX.vn viết năm 2023)