LUẬT ĐẤT ĐAI 2024 TÁC ĐỘNG THẾ NÀO TỚI ĐẦU TƯ ?

Trong thời gian qua, thị trường xôn xao với thông tin về Dự thảo khung giá đất mới của TP Hồ Chí Minh đưa ra. Theo đó thì giá đất trong các quận nội thành của TP HCM tăng từ 5-20 lần so với giá đất trong Bảng giá cũ. Ở các huyện ngoại thành như Hóc Môn, Cần Giờ, giá đất thậm chí còn tăng lên gần 50 lần.

Đáng chú ý, Luật Đất Đai mới được chính thức áp dụng từ 1.8.2024 thay vì 1.1.2025 như kế hoạch ban đầu. Sự đột phá về cột mốc này cho thấy một quyết tâm mạnh mẽ đối với thị trường Bất động sản. Vậy luật này sẽ tác động tích cực hay tiêu cực tới thị trường bất động sản nói chung, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS nói riêng, và có xu hướng lớn nào chúng ta nên chú ý cho việc đầu tư. Chúng ta cùng thảo luận trong bài viết này nhé. Nội dung bài viết được thực hiện bởi Phong Van và LeoX website LeoX.vn đăng ngày 5/9/2024.

A. Tác động của Luật Đất Đai mới

X-team nhận thấy có 4 điểm đáng kể sau trong sự thay đổi của Luật đất đai mới.

1- Bảng giá đất mới sẽ được áp dụng

Đây là sự thay đổi có tác động lớn nhất. Bảng giá đất mới sẽ do UBND cấp tỉnh công bố, điều chỉnh hàng năm và sát với giá giao dịch của thị trường. Thời hạn bắt đầu áp dụng là 1.1.2026. HCM đã tiên phong ban hàng dự thảo bảng giá đất mới và cao hơn khung giá cũ từ 5-50 lần. Bảng giá đất này sẽ có tác động như thế nào ?

Bảng giá đất mới sẽ được sử dụng làm tham chiếu trong rất nhiều trường hợp: Tính tiền thuế đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập đối với việc chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình, tính giá khởi điểm đấu giá đất, đồng thời cũng là cơ sở tham chiếu để nộp các loại thuế phí trước bạ, công chứng.

Tác động tới người dân: 

• Đối với người dân có đất thuộc diện đền bù/giải tỏa khi Nhà nước thu hồi làm dự án, hoặc khi thỏa thuận chuyển nhượng cho doanh nghiệp làm dự án: Được hưởng lợi vì mức giá đền bù ít nhất phải cao hơn bảng giá đất ban hành.
• Đối với người dân đang có đất nhưng chưa có sổ đỏ, cần nộp thêm tiền sử dụng đất để chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Bất lợi do chi phí nộp sẽ cao lên gấp nhiều lần, thậm chí ngang bằng việc đi mua 1 mảnh đất/căn nhà mới.
• Đối với người dân khi đi thực hiện giao dịch mua/bán đầu cơ BĐS: Thiệt hại vì mức thuế Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2% x giá trị hợp đồng), các loại phí đi kèm sẽ tăng mạnh. Đặc biệt đối với nhóm nhà đầu tư lướt sóng BĐS thì chi phí phải nộp có thể làm giảm bớt phần lãi khá nhiều -> hạn chế đầu cơ.

Tác động lên doanh nghiệp Bất động sản:

• Chi phí đền bù giải tỏa mặt bằng ứng ra để làm dự án sẽ đội lên nhiều lần, đặc biệt đối với các dự án nhà ở thương mại.
• Chi phí nộp tiền sử dụng đất sẽ tăng lên. Mặc dù trước đây, việc xác định giá đất có nhiều phương pháp, bao gồm cả phương pháp so sánh với khu vực xung quanh (tức là giá thị trường), tuy nhiên, với bảng giá đất mới, thì có thể coi như mức giá này chính là chặn dưới của tất cả các phương pháp xác định giá đất. Vì vậy, chi phí sử dụng đất của doanh nghiệp + thuế đất, thuế sử dụng đất… sẽ gia tăng theo.
• Ngoài ra, chi phí thuê đất trong trường hợp được Nhà nước giao đất trả tiền thuê đất 1 lần hoặc hàng năm cũng sẽ tăng theo bảng giá đất mới

2- Mở rộng đối tượng sở hữu BĐS

Theo Luật đất đai: Quy định về “Người sử dụng đất ở” không chỉ bao gồm công dân Việt Nam trong nước, mà bao gồm cả “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam” và “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” không còn quốc tịch Việt Nam. Như vậy trước đây Việt Kiều mà bỏ quốc tịch Việt Nam thì không được mua mà thường phải nhờ người thân đứng tên, nhưng bây giờ vẫn thuộc đối tượng sở hữu BĐS.

Do đó đối với các công ty Kinh doanh BĐS, thì tệp Khách hàng được mở rộng thêm đối tượng.

3- Tiền đặt cọc và tiến độ thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai 

Nhà ở hình thành trong tương lai nói nôm na là mua nhà của dự án sắp xây. Theo luật mới thì:

• Tiền đặt cọc không quá 5% giá bán (hiện giờ đang là 10%)
• Tiền thanh toán theo đợt sẽ chia theo tiến độ xây dựng, nhưng tổng lần đầu khi có giấy phép mở bán không quá 30% bao gồm 5% cọc.
• Trước khi bàn giao nhà chỉ thanh toán tối đa 50% so với mức 70% trước đây.

Như vậy:

• Đối với người mua nhà thì sẽ phải nộp tiền cọc và tiền theo tiến độ ít hơn so với trước. Từ đó, quyền lợi của người mua nhà được bảo vệ cao hơn.
• Đối với doanh nghiệp BĐS thì sẽ bất lợi hơn vì phải chủ động hơn về nguồn tiền, khó hơn trong việc tận dụng vốn của người mua nhà.

4- Đối với cho thuê đất nhà nước

Nhà nước ưu tiên việc cho thuê đất trả tiền hàng năm hơn so với trước đây.

• Trước đây theo Luật đất đai cũ, doanh nghiệp được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất 1 lần hoặc hàng năm và không giới hạn loại thuê đất nào mới được trả tiền 1 lần.
• Theo luật đất đai mới, chỉ có thuê đất với mục đích : “sử dụng đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, mục đích công cộng có mục đích kinh doanh” … mới được trả tiền thuê một lần. Luật mới cho phép đơn vị thuê đất trả tiền một lần được lựa chọn trả tiền hàng năm, nhưng không có chiều ngược lại.

Điểm thay đổi trên không có tác động gì tới nhà đầu tư cá nhân. Đối với các doanh nghiệp kinh doanh BDS KCN cũng không có tác động gì vì vẫn được lựa chọn 1 trong 2 hình thức. Nhưng sẽ là bất lợi với các doanh nghiệp thuê đất cho mục đích khác ngoài các mục đích trên. Bởi lẽ, các doanh nghiệp này sẽ không được trả tiền một lần, mà phải trả tiền mỗi năm và giá thuê sẽ điều chỉnh mỗi năm theo khung giá đất.

B. Các xu hướng lớn trong bối cảnh luật đất đai mới

1- Chi phí làm dự án Bất động sản sẽ gia tăng

Chi phí phát triển dự án sẽ tăng từ cả 2 tác động (i) Khung giá đất tăng  (ii) Chi phí vốn cho chủ đầu tư cũng tăng.

• Khung giá đất tại TP HCM dù mới là thăm dò, chưa đưa vào áp dụng ngay lập tức, tuy nhiên có thể thấy rõ xu hướng đẩy mạnh giá nhà nước cho sát với giá thị trường để tránh thất thu là xu hướng tất yếu. Với các doanh nghiệp bị áp dụng khung giá mới, đương nhiên chi phí phát triển dự án sẽ tăng. Nhưng cũng nên hiểu rằng, từ nay cho tới khi áp dụng khung giá đất mới sẽ có những doanh nghiệp được hưởng lợi nhờ đã sẵn sàng trong việc “đón đầu” xu hướng chính sách, hoặc đã có sẵn quỹ đất sạch đủ pháp lý dồi dào cho tương lai dài hạn.
• Với việc ít tận dụng được vốn của người mua nhà hơn so với trước, chủ đầu tư sẽ chịu tác động tăng chi phí vốn. Nhất là trong bối cảnh vay Ngân hàng thì khó (nếu chưa có tài sản bảo đảm – thường thì nhất là khi ở bước đầu tiên phát triển dự án, pháp lý còn chưa xong, thì lấy đâu ra TSBD để thế chấp?). Trong khi đó, kênh huy động từ trái phiếu thì tăm tối khi mà trái phiếu BDS vẫn đang là “con ngáo ộp” với nhà đầu tư sau những biến cố của năm 2022. Như vậy, chỉ có các doanh nghiệp BDS lớn, có tiềm lực vốn, có thế mạnh đón đầu mới có khả năng trụ vững trên sân chơi với luật mới đi vào áp dụng. Các doanh nghiệp kiểu “tay không bắt giặc” sẽ giảm dần hoặc ngắc ngoải chờ chết. Sân chơi sẽ chỉ còn dành cho các “ông lớn” có tiềm lực mạnh.

2- Kênh huy động vốn khác có thể là 1 hướng đi của các DN BDS

Với sự khó khăn trong 3 nguồn vốn chính của chủ đầu tư BDS là (i) Người mua nhà ứng trước (ii) Vay Ngân hàng (iii) Bán trái phiếu thì các kênh mới để huy động vốn sẽ là cứu cánh cho các chủ đầu tư BDS vẫn còn loay hoay gỡ nút thắt vốn.

Cụ thể đó có thể là (i) Bán cổ phiếu , huy động trên sàn và (ii) Repo cổ phiếu , thế chấp vay tiền để funding cho dự án. Thường repo cổ phiếu sẽ do các CTCK thực hiện, do đó một phần không nhỏ trong “margin” chứng khoán thực chất là funding cho chủ đầu tư BDS.

3 – Hạn chế đầu cơ mua đi bán lại 

Với việc khung giá đất tăng cao sẽ kéo theo các chi phí liên quan, lấy giá đất nhà nước làm cơ sở cũng tăng theo. Hơn nữa, việc hạn chế số lượt giao dịch bất động sản cũng khiến cho tình trạng đầu cơ, lướt sóng nhà đất giảm đi. Thanh khoản thị trường sẽ giảm dần và chuyển hướng sang đầu tư dài hạn hoặc mua phục vụ nhu cầu ở thật, kinh doanh thật. Các công ty nhỏ, các cá nhân làm môi giới BDS sẽ khó hơn vì lượng giao dịch sụt giảm. Ngược lại, các DN lớn sẽ phát triển theo hướng “làm tất ăn cả”. Mới đầu năm nay, Vingroup cũng thành lập công ty môi giới BDS và nhảy vào thị trường này. Ở khía cạnh tích cực thì dần dà thị trường sẽ theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp và bớt nhá nhem tranh tối tranh sáng để lừa đảo hơn. Ở khía cạnh khác, điều này không có nghĩa là chi phí mua nhà ở sẽ giảm đi.

4 –  Giá nhà phục vụ nhu cầu ở thật rất khó giảm

Khung giá đất nhà nước, có thể coi là giá sàn. Khi khung giá này tăng mạnh, chi phí để triển khai dự án mới cũng tăng theo như đã phân tích ở trên. Do đó dự án mới ra hàng sẽ không có chuyện có giá rẻ, và BDS phục vụ nhu cầu ở thật, đủ pháp lý sẽ rất khó để giảm giá.

Thực tế thị trường các BDS loại này cũng đã tăng mạnh trong mấy năm vừa qua. Nếu các bạn còn nhớ về căn chung cư này, LeoX viết khi dưới bình luận nhiều ý kiến cho rằng giá chung cư tăng rồi, đỉnh rồi. Thực tế thì cho tới giờ, căn này đã giao dịch ở giá gấp đôi so với thời điểm viết bài. Tuy vậy, hiện tượng này không diễn ra đồng bộ khắp nơi mà cục bộ ở Hà Nội. Mặt bằng giá các nơi khác không tăng đáng kể, kể cả ở thành phố lớn như SG cũng chỉ tăng nhúc nhắc. Giá BDS tại HN mặc dù liên tục được đẩy lên cao nhưng lượng giao dịch rất thấp, đa phần là nhìn nhau rồi chào cao hơn giá đang được chào trước đó dù vẫn chưa bán được. Đất vùng ven HN cũng nóng lên nhờ các đợt đấu giá. Tại nông thôn cũng khiến cho anh chị em sứt đầu mẻ trán vì 1 số diện tích đất trước đây cho cũng bàng quang thì giờ có khả năng được đền bù theo khung giá mới.

Hưởng lợi nhất từ đợt tăng giá ở HN này theo các bạn là ai? Tất nhiên là người sở hữu BDS rồi, nhưng đa phần chính là ngôi nhà của chính họ thôi. Có nghĩa là giá tăng, nhưng cũng không có nhu cầu bán, vì bán thì đi đâu mà ở? Người giàu hơn thì sở hữu thêm 1 vài căn, nhưng bán xong rồi cầm tiền mua gì là điều đau đầu của nhóm này. Thực tế thì hưởng lợi nhất phải là những bên có rất nhiều BDS để bán, mà rõ ràng thì không phải là các cá nhân rồi. Một vài dự án X-team quan sát dù trước đó vắng tanh như chùa bà đanh, nhưng giờ thì được quan tâm hơn hẳn vì đơn giản chỗ khác cao quá không mua được.

Giữa việc giá tăng và việc có để bán (vì ko dùng tới), hay có và bán được giá lại là chuyện khác. Tưởng tượng như bạn nhìn một cổ phiếu ít thanh khoản tăng trần liên tục, nhìn thì trầm trồ ngon đấy, nhưng ngon mà có ăn được không thì lại là chuyện khác. Còn việc vì nhìn nó tăng mà đi vợt thứ khác rồi thứ ấy có tăng theo ko cũng lại là một chuyện khác nữa.

5 – Liệu xu hướng tăng giá tại Hà Nội có lan sang các vùng khác?

Đây là câu hỏi khó, và X-team cũng vẫn đang phải nghiên cứu để tìm cách quy hoạch lại tài sản của mình. Cá nhân LeoX cho rằng có thể, vì mặt bằng giá BDS nhất là loại phục vụ nhu cầu thật sẽ rất khó giảm, cùng lắm chỉ ko tăng nữa trong một thời gian dài. Do đó việc mặt bằng giá bắt kịp nhau là hoàn toàn có thể trong một điều kiện kinh tế bình thường.

Tuy nhiên ở khía cạnh khác, bối cảnh kinh tế hiện nay cũng không hẳn là bình thường, chúng ta đã bàn nhiều trong các bản X-team’s view, chưa kể có rất nhiều yếu tố bất trắc khó khăn từ ngoại cảnh kinh tế thế giới. Chúng ta không ở thị trường tiền rẻ, room tăng trưởng nhiều, sức mua lớn. Chúng ta đang ở bối cảnh hết room kích thích, lạm phát dai dẳng, sức sản xuất hồi phục mong manh, sức mua BDS vượt quá khả năng chi trả của nhiều người … Do đó cũng hoàn toàn có thể không xảy ra sự lan toả từ sức nóng của HN sang các vùng khác.

Ít nhất thì hiện nay LeoX không mua được thêm BDS nào ở HN với mặt bằng giá hiện tại. BDS HN cuối cùng LeoX mua được là cuối 2023 và nếu nhìn trên mặt bằng giá mới của 2024, chỉ so bài toán kinh tế thôi mà ko tính nhu cầu tâm lý an cư, thì có lẽ với mặt bằng giá BDS tại HN, đi thuê có lẽ có lợi hơn là mua. Tuy nhiên, lưu ý đấy là cái nhìn toàn cảnh, một bối cảnh chung. Còn BDS luôn có tính đặc thù, nếu bạn tìm được BDS vẫn có giá hợp lý, có khả năng tạo dòng tiền thì lại là chuyện khác. Cũng giống như dù chúng ta phán đoán thị trường đi xuống, thì cũng vẫn có cổ phiếu có mức sinh lợi tốt trong bối cảnh đó vậy, dù nó khó tìm hơn và đòi hỏi kĩ năng nhưng không thể nói là bất khả thi.

Kết luận:

• BDS phục vụ nhu cầu thật, BDS có khả năng tạo dòng tiền sẽ khó giảm giá, thậm chí vẫn tăng nhưng có thể không có thanh khoản khi thị kinh tế tiếp tục yếu.
• Hiện tượng đầu cơ đất nông nghiệp, đất trồng cây được phép chuyển đổi,  nằm trong vùng được áp dụng đền bù mặt bằng theo khung giá đất mới. Xu hướng khá rõ nhưng tận dụng lại không dễ.
• Các mặt bằng bán lẻ trong phố bị trả nhiều, tình hình kinh doanh khó có lãi đủ để trả tiền thuê mặt bằng, trong khi tiền cho thuê mặt bằng/ chi phí đầu tư đất cũng rất thấp. Cung cầu phân khúc này tiếp tục cần cân bằng theo hướng hạ giá thuê hoặc trống mặt bằng, mà hạ giá thuê thì giá BDS neo cao nhưng sẽ hầu như ko có giao dịch. Ai sẽ mua 1 cái nhà mà tiền thu được từ cho thuê chỉ hưởng chưa tới 1% lãi suất?
• Sự lan toả từ HN sang thành phố khác, đặc biệt là TP lớn như SG là cần theo dõi đánh giá thêm. Hiện trạng hiện tại Sg đang không hút tiền vì (i) Giai đoạn lửng lơ chờ áp dụng khung giá đất mới (ii) Các vấn đề pháp lý khiến nhiều dự án án binh bất động. Tuy nhiên so vị trí tương đương, SG đang rẻ hơn HN khá nhiều. Khi pháp lý thông và hạ tầng lên theo (sân bay Long Thành, các trục kết nối phía Đông SG) thì upside của SG sẽ sáng hơn so với HN đang ở nền giá cao. Các địa phương khác X-team chưa đi update gần đây chưa có cảm nhận để đánh giá.
• Một số công ty BDS có quỹ đất sạch dồi dào, có tiềm lực và năng lực có thể được hưởng lợi từ bối cảnh này, ví dụ như VHM. Tuy nhiên thì VHM còn có câu chuyện Vinfast nên khó mà đánh giá được từ cơ bản. Khi không đánh giá được thì về nature sẽ giống 1 khoản đầu cơ hơn là đầu tư. Mà lúc đó thì cần áp dụng 1 mindset khác. Cái này là tuỳ khẩu vị.
• Người trẻ muốn mua nhà sẽ trở nên khó khăn hơn do mặt bằng giá BDS cao so với thu nhập. Xét về mục tiêu lâu dài của Chính Phủ là người dân nào cũng có nhà ở, thì có lẽ chỉ có thể trông chờ vào mảng dự án Nhà ở xã hội. Tuy nhiên mảng này lại không thu hút  chủ đầu tư do biên LN hẹp, trong khi khả năng tiếp cận vốn vay hạn chế do nhiều quy định. 120 nghìn tỷ vốn cho vay dự án NOXH hiện mới giải ngân được hơn 1 nghìn tỷ trong 6 tháng đầu năm 2024.