MỘT VÀI CÁCH ĐỂ NẮM ĐƯỢC GIÁ NHÀ, GIÁ ĐẤT TẠI 1 KHU VỰC, VÀ MỘT VÀI CÁCH ĐỂ MUA ĐƯỢC NHÀ DÂN/CHUNG CƯ/DỰ ÁN GIÁ RẺ.

I/ MỘT VÀI CÁCH ĐỂ NẮM ĐƯỢC GIÁ NHÀ/GIÁ ĐẤT TẠI 1 KHU VỰC 

Hiển nhiên khi muốn mua nhà, mua đất ở khu vực nào, tất nhiên các bạn phải nắm giá thị trường khu vực đó. Việc này cũng giống như khi đi chợ, các bạn phải đi dạo giá vậy. Không lẽ bỏ ra bạc tỷ ra mua nhà mà nhắm mắt lao vào mua?

Giá cả nhà đất phức tạp hơn hàng hóa ở chợ rất nhiều. Đối với đất lẻ, nhà lẻ ở Việt Nam, chẳng có công thức chung chính xác 100% nào cho việc định giá nhà, giá đất tại 1 khu vực kể cả bạn có học qua 1000 lớp định giá bất động sản đi nữa. Vì nhà đất ở Việt Nam có quá nhiều size, kích cỡ khác nhau, có nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng khác nhau.

Ở Việt Nam 1 con đường chỉ dài 500m, đầu đường – cuối đường giá đã có sự khác biệt.

Nhà ngang 5m giá khác nhà ngang 4,5m kể cả cùng diện tích.

Và còn n điều khác nhau về giá nhà đất trong cùng 1 khu vực nữa.

Vì vậy, dân buôn thường phải dùng đủ mọi cách khác nhau để nắm được giá thị trường khu vực đó.

Gồm các cách sau:

1/ Hỏi các Phòng công chứng khu vực cần mua bất động sản:

Tất nhiên, ở Việt Nam mua nhà 1 giá, ghi trên hợp đồng công chứng 1 giá khác là việc rất bình thường. Không thể căn cứ trên hợp đồng công chứng mà nắm giá được.

Tuy nhiên khi ra phòng công chứng, thế nào 2 bên mua bán cũng chuyển tiền cho nhau, ngồi nhờ công chứng viên làm giấy ủy quyền sang tên trên sổ đỏ…Công chứng viên có thời gian ngồi thảo hợp đồng, trao đổi với 2 bên mua bán, với sales bất động sản. Hiển nhiên, sẽ có cụ công chứng viên hóng hớt được giá mua bán thật.

Từ 1 số căn nhà, miếng đất chúng ta nắm được giá mua bán thật tại khu vực đó qua miệng công chứng viên, chúng ta cũng có thể suy ra được phần nào giá thị trường bất động sản tại khu vực đó.

2/ Hỏi sàn bất động sản, Sales bất động sản

Gặp càng nhiều sales bất động sản, trao đổi càng nhiều, sẽ có sales nói thật, nói láo. Nhưng gặp đủ nhiều sẽ nắm được tình hình chung.

3/ Muốn mua thì giả làm bên bán, muốn bán thì giả làm bên mua khi gặp sales bất động sản

Cách này hơi thủ đoạn, nhưng áp dụng khéo cũng khá hay.

4/ Xuống tận khu vực xóm làng, tổ dân phố muốn mua để tìm hiểu

Khu nào không có các cụ tổng đài 108, thường là mấy cụ tổ trưởng tổ dân phố, tổ trưởng tổ phụ nữ, mấy bà bán nước đầu ngõ, mấy cụ hưu trí…những người này cái gì trong khu họ, họ cũng biết. Hỏi mấy người này hiệu quả phết đấy.

Ví dụ các câu nên hỏi:

“Xóm này bữa giờ có ai bán nhà được giá không cô?”

“Hình như con nghe nói xóm này bữa có chú nào kẹt tiền bán mất cái nhà giá rẻ lắm phải không cô?”

Đi chừng 20 chục xóm vậy là nắm được giá nhà khu đó, từ đó suy ra khu vực lớn hơn bao quanh khu vực nhỏ đó.

5/ Hỏi các trung tâm đấu giá thành phố xem có các căn nhà, miếng đất nào trong khu vực mình muốn mua mà các trung tâm đấu giá của thành phố đấu giá thành công, chốt xong giao dịch trong thời gian gần đây không.

Hiển nhiên đã qua trung tâm đấu giá mà đấu thành công thì đó là giá cạnh tranh, giá thị trường rồi.

Từ đó mà suy ra được giá thị trường của bất động sản khu vực mình cần mua.

Làm quen rồi rủ mấy đồng chí làm ở các trung tâm đấu giá này đi cafe, đi nhậu 1 bữa là ra hết ấy mà.

=> Nắm được giá thị trường rồi, thì mới biết thế nào là “giá rẻ” để mà mua ở bước II

II/ MỘT VÀI CÁCH ĐỂ MUA ĐƯỢC NHÀ DÂN/CHUNG CƯ/DỰ ÁN GIÁ RẺ

1/ Vào các Group cư dân trên Facebook, Zalo

Hiện nay, các khu chung cư, dự án bất động sản thường hay có các Group Facebook, Group Zalo. Các Group Facebook, Group Zalo này được lập để phục vụ 1 số mục đích của các cư dân chung cư/dự án đó, sales bán thứ cấp như: rao mua/bán, chuyển nhượng các lô đất nền, các căn hộ trong dự án/chung cư đó.

Tất nhiên ở đâu cũng có lưu manh, các vấn đề lưu manh liên quan đến các Group cư dân trên Facebook, Zalo đã được mình đề cập trên Diễn đàn bất động sản Việt Nam qua bài viết sau:

CÁI BẪY HẾT SỨC “TINH VI”, CỦA NHỮNG GROUP CƯ DâN CÁC CHUNG CƯ.

“LÙA GÀ VÀO MUA” VÀ “CHÈN ÉP BÊN BÁN”.

Hiện nay, trên Facebook xuất hiện hàng loạt các Group có tên “cư dân chung cư X”, “cư dân chung cư Y”, được lập ra.

Các Group này chủ yếu do chủ đầu tư, các sales bất động sản, bán dự án chung cư đó lập ra(cũng có Group do chính các cư dân lập ra thật, nhưng ít, và thường số members ít hơn hẳn vì các cư dân ít ai rảnh, ít có thời gian để điều hành, duy trì các Group kiểu này, chỉ chủ đầu tư-sales mới có nhiều thời gian đến vậy).

Hoạt động chính của các Group cư dân chung cư này, chủ yếu là nơi để cho các Admin (thường cũng là sales dự án chung cư này), các sales dự án chung cư này, các members rao bán các căn hộ trong dự án chung cư này.

Nếu nó hoạt động đúng bản chất là 1 cái chợ “tử tế” và “minh bạch”, thì quá tốt cho cả bên mua và bên bán tìm đến nhau.

Tuy nhiên, trong cái nghề “kim tiền” bất động sản này.

Nó lại là nơi để “lùa gà” nhiều hơn là làm chuyện tử tế.

Trong Diễn đàn bất động sản Việt Nam này, dân buôn bất động sản nói chung và buôn chung cư nói riêng đông như quân Nguyên.

Chắc hẳn nhiều anh em biết về sự lùa gà lưu manh và tinh vi này.

Có những dự án chung cư mà người đã lỡ mua, đang tìm mọi cách cắt lỗ hộc máu mà không ra được.

Thì nhan nhản trên các Group cư dân này là các bài đăng như:

“Bán chênh 100 triệu căn ABC

Bán chênh 200 triệu căn BCA

Cần mua nhanh, giá chênh nhẹ căn hướng CAB

……”

Và tuyệt nhiên dù nhà đầu tư đang tìm mọi cách cắt lỗ, nhưng vẫn không bán được, nhưng các Group cư dân này lại tuyệt nhiên không hề có bất kỳ 1 tin rao cắt lỗ nào.

Lí do rất đơn giản:

– Ở các Group cư dân này, Admin chỉ duyệt các bài rao bán giá cao hơn giá căn Admin hay đội sales của Admin đang bán. Để Admin dễ bán hàng của mình hơn.

– Admin chỉ duyệt bài bán chênh có lãi (mặc dù mùa quýt mới bán được, hoặc chỉ lùa những gà không biết, xớn xác vào mua, chứ còn đến n căn đang xin cắt lỗ không ra được, mà chênh với lãi cái gì).

– Admin chỉ duyệt bài của sales thân với Admin, chứ không duyệt bài của chủ căn hay sales không quen Admin.

– Admin thực tế là người của chủ đầu tư, được sai lập Group cư dân để kiểm soát suy nghĩ, định hướng mua bán cho cư dân.

Nhiều khi chủ đầu tư sắp mở bán đợt 2, đợt 1 nhà đầu tư đang cắt lỗ ra không được. Họ phải sai các Admin này, dùng các nick clone, hoặc nick sales, tự đăng các bài rao bán chênh, có lãi láo toét lên, để còn bán được đợt 2.

Đó gọi là định hướng “lùa gà”.

Nó cũng giúp cho các dự án dù có nhiều sai phạm, nhưng vào Group cư dân đọc, lại không thấy gì mà toàn bài khen dự án, khen chủ đầu tư.

Vì Group đó của chủ đầu tư và sales dự án đó, mà sao họ chê hay duyệt các bài chê, bóc phốt được.

THẾ CHO NÊN, VIỆC THAM GIA CÁC GROUP CƯ DÂN NHƯ THẾ NÀY, CHỈ NÊN COI NHƯ THAM KHẢO CHO VUI THÔI CÁC BẠN NHÉ.

THỜI BÂY GIỜ “LONG XÀ HỖN TẠP”, LONG THÌ ÍT MÀ XÀ THÌ NHIỀU.

Từng có những sales kì cựu, muốn cắt lỗ hàng cho khách mình, hoặc bán giá thấp hơn hẳn các giá đang rao trên các Group này cho khách mình. Nhưng đăng lên Group thì bị các Admin này xóa bài hoặc yêu cầu phải bán cao hơn giá các Admin này rao bán (bán cao hơn thì mùa quýt mới bán được).

Sales với sales họ còn làm vậy, chứ đừng nói với chủ căn.

Còn người đi tìm mua căn, mà thuộc dạng gà, thế nào chả dính bã, mua trúng 1 căn giá cao, phải trả chênh lệch, trong khi đầy căn đang xin cắt lỗ ê hề ngoài kia.

Hiển nhiên là thua đau ngay từ khi mua.

Ở ĐÂY MÌNH KHÔNG NÓI TẤT CẢ CÁC GROUP CƯ DÂN CHUNG CƯ ĐỀU NHƯ VẬY NHÉ.

VẪN CÓ NHỮNG GROUP CƯ DÂN CHƠI FAIRPLAY.

ĐỪNG VÌ TRÁI TIM DẠI KHỜ MÀ CÓ LỖI VỚI VỢ CON.

Nhưng chúng ta vẫn có cách để lách, và tìm ra chính chủ và mua được giá rẻ, không phải qua sales ngay trên chính các Group cư dân này như cách bên dưới.

a/ Đăng tin, comment cần mua loại bất động sản mình cần trong dự án lên Group Facebook, Zalo này

– Nếu Group là do cư dân lập chứ không phải sales lập, tất nhiên bài của chúng ta sẽ được duyệt. Và hiển nhiên các chính chủ cần bán sẽ thấy tin mà inbox trực tiếp với chúng ta.

– Nếu Group do sales bất động sản lập, nhưng họ fairplay, bài của chúng ta đăng cũng sẽ được duyệt. Và hiển nhiên các chính chủ cần bán sẽ thấy tin mà inbox trực tiếp với chúng ta.

– Nếu Group do sales bất động sản xấu tính lập, tất nhiên họ sẽ không duyệt bài đăng cần mua của chúng ta mà chỉ inbox giới thiệu bán. các căn khác cho chúng ta. Chẳng sao cả, tin mình đi, dù các chính chủ có gửi cho sales trên các Group thế này bán, họ vẫn luôn sốt ruột với tình hình căn của họ sao chưa bán được, họ vẫn theo dõi các bài do sales đăng trên Group liên quan đến căn của họ. Việc của chúng ta chỉ đơn giản là vào các bài viết comment 1 câu duy nhất: Cần mua loại căn abc (abc là nhu cầu của chúng ta). Hầu hết các sales admin không bao giờ dám đi xóa những comment như vậy, vì nếu xóa sẽ lộ ngay là Group dog. 1 lí do nữa là thời gian đâu họ quản cho hết các comment, họ cũng cần thành viên comment để tăng tương tác cho Group.

Sau đó việc của chúng ta đơn giản là chờ đợi, kiểu gì cũng có chính chủ inbox cho chúng ta, hoặc không phải chính chủ thì sẽ có 1 người khác có căn tương tự như vậy với giá rẻ hơn inbox. Tại sao lại rẻ hơn? Đơn giản vì họ thấy chúng ta comment vào bài đăng tin căn giống họ, na ná của họ nhưng không mua, tức chúng ta mong chờ 1 điều gì khác, giá rẻ hơn chẳng hạn.

Và vì chính chủ liên hệ trực tiếp với chúng ta nên 2 bên không phải qua sales, tất nhiên bên bán có thể bớt cho bên mua được thêm vài chục triệu, thay vì tiền đó phải chi trả hoa hồng cho sales.

Đôi khi là 1 sales khác inbox chúng ta 1 căn khác có giá rẻ hơn chứ không phải chính chủ. Nhưng vậy vẫn là chúng ta có thêm 1 sự lựa chọn với giá rẻ hơn. Điều này tốt mà!

b/ Gặp nhiều sàn, sales bất động sản trong khu vực cần mua để biết căn nhà/miếng đất đang có chủ nhà thiện chí muốn bán nhất và có giá hợp lý nhất

Các bạn cần biết 1 điều là người kẹt tiền cần bán bds rất sốt ruột, họ sẽ giao rất nhiều sàn, nhiều sales trong khu vực đó cùng 1 lúc với suy nghĩ làm vậy để bán cho nhanh.

Các sàn, các sales trong cùng 1 khu vực hiển nhiên để cạnh tranh nhau, họ luôn chào khách đầu tư của họ những căn đang có giá hợp lý nhất để bán cho bằng được. Nếu không những căn rẻ sẽ bị các sàn, các sales khác bán mất. Các sales trong cùng 1 sàn cũng cạnh tranh lẫn nhau, cùng 1 sàn các sales sẽ tập trung chạy bán căn có giá rẻ nhất để mau có hoa hồng.

Như vậy khi gặp nhiều sàn, nhiều sales nói mình cần mua để đầu tư bán lại. Thấy sàn nào, sales nào cũng tập trung chào trước loanh quanh 1 vài căn thì tức đó là những căn có giá tốt nhất của họ, là những căn chủ nhà đang sốt ruột bán nhất.

Lúc này chỉ cần tập trung nghiên cứu xem có nên mua những căn đó hay không? Trả giá ra sao cho hợp lý nếu kết mua.

Cần chú ý là có thể nhiều sales cùng chào 1 căn nhưng nếu kết mua thì chỉ nên chọn 1 sales duy nhất để thực hiện việc trả giá. Không trả giá qua nhiều sales, tránh bên cần bán nghĩ là đang có nhiều khách muốn mua và đang cùng trả giá mà lên cơn chảnh, ảo tưởng.

Cố gắng chọn sales cầm nguồn, liên hệ trực tiếp được với chủ nhà, tránh chọn sales chỉ là sales liên kết với sales cầm nguồn.

Chú ý kiên nhẫn trả giá từ thấp lên cao. Biết là rẻ nhưng cũng không phải gấp, không mua căn này thì mua căn khác. Mua bán nhà có duyên, lúc nào chẳng có hàng ngộp, lúc nào chẳng có người kẹt tiền cần bán. Tuy nhiên nếu kết mua cũng đừng trả giá kẹt xỉn quá mà lỡ mất cơ hội.

c/ Xuống các khu, nhờ các tổng đài 108 tìm giúp

Khu nào không có các cụ tổng đài 108, thường là mấy cụ tổ trưởng tổ dân phố, tổ trưởng tổ phụ nữ, mấy bà bán nước đầu ngõ…những người này cái gì trong khu họ, họ cũng biết. Hỏi mấy người này hiệu quả phết đấy.

Ví dụ: Xóm này bữa giờ có ai đang kẹt muốn bán nhà không cô? Hình như con nghe nói xóm này bữa có chú nào đang kẹt tiền cần bán nhà phải không cô?….

d/ Tìm đến các trung tâm đấu giá thành phố

Tại sao không phải là tìm đến các bank, nơi biết các khách hàng đang ngộp lãi vay mà lại là các trung tâm đấu giá?

Vì bank chẳng có quyền gì quyết định khi mua tài sản nợ xấu cả. Bán là do trung tâm đấu giá bán. Đâu phải như ngày xưa đâu mà bank muốn siết là siết. Bây giờ bank muốn bán phải qua trung tâm đấu giá bán theo quy định của pháp luật.

Thực tế là khi có nợ xấu xảy ra, Bank hay để khách hàng tự giải quyết, tự bán trước khi bank khởi kiện và đưa qua trung tâm đấu giá. Bank chỉ cần lấy về gốc và lãi vay là bank mừng rồi, Bank thậm chí trong 1 số trường hợp còn miễn luôn lãi phạt quá hạn. Chẳng cần phải quen biết gì bank để mua tài sản nợ ngộp ở bank.

Khi khách hàng tự giải quyết, họ cũng tự rao bán như những người không dính đến bank vậy, tức cũng giao qua các sàn, các sales bds bán.

Các bạn khi qua sàn bất động sản mua, gặp các căn thế này sẽ biết ngay. Các tài sản dính kẹt nợ bank thể nào khi mua chủ nhà cũng báo là tài sản đang nằm trong bank. Họ sẽ đề nghị mình cọc 50-100 triệu và chờ ít ngày để họ đi vay dân đáo hạn, đem tiền đó lấy tài sản từ bank ra, xóa thế chấp xong mới sang tên cho mình được.

Khi nào con nợ ko tự giải quyết được, chây ì, bank mới khởi kiện và đưa qua trung tâm đấu giá. Lúc đó trung tâm đấu giá sẽ tiến hành cho đấu giá bán theo quy định của pháp luật. Bank đâu có quyền gì trong việc bán tài sản khách hàng mà các bạn cứ nghĩ phải quan hệ với bank? Các bạn lấy 1 cái hợp đồng tín dụng của bank đọc là hiểu ngay thôi.

Tất nhiên nếu là hàng thơm (bán giá thơm) thì khách đã tự bán được rồi.

Hàng mà bán mãi ko xong thì rõ là hoặc do bank yếu nghiệp vụ, bị sức ép chỉ tiêu tín dụng mà định giá quá cao, định giá hố, tham nhũng định giá cao….thì rõ là qua trung tâm đấu giá phải chờ giá giảm đến khi nào thành thơm thì dân buôn mới mua.

Mình từng mua 1 cái nhà mà trung tâm đấu giá giảm đến lần thứ 6. Tức nó giảm giá đến 6 lần mới thành giá thơm.

Còn nguyên tắc giảm giá của trung tâm đấu giá là trung tâm đấu giá sẽ đấu giá ở giá khởi điểm do con nợ và bank thống nhất.

Nếu ko có sự thống nhất thì lấy giá ghi trên hợp đồng thế chấp.

Nếu đấu giá ko thành công thì lần sau giảm giá tiếp để tiến hành đấu giá lại.

Biên độ giảm giá lấy theo biên độ giảm giá ghi trên hợp đồng thế chấp hoặc theo quy định của pháp luật.

Chẳng cần phải quen biết gì với bank để mua tài sản nợ ngộp ở bank.

Các bạn cứ liên hệ trực tiếp trung tâm đấu giá, họ thấy khách mừng đón từ xa, vì khách mua được thì trung tâm đấu giá có hoa hồng, Thấy khách muốn mua họ mừng còn ko kịp.

Một kinh nghiệm khi đi đấu giá là lần đấu giá nào mà có nhiều tay buôn tham gia thì giá đã gần về, hoặc về giá thực, giá thơm. Còn giá vẫn cao thì thường không ai đăng ký, hoặc ít ai tham gia đấu giá.

Tất nhiên các bạn phải tìm hiểu và nắm giá thị trường khi muốn tham gia đấu giá.

———————————

Hi vọng chuyên đề này hữu ích với các bạn.

Tác giả Trần Thiên Ân (năm 2020)

Xem thêm: 3 CHÚ Ý KHI ĐẦU TƯ ĐẤT VEN THÀNH PHỐ & ĐẤT TỈNH CHO NHÀ ĐẦU TƯ KHÔNG CHUYÊN