THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

DỰ ÁN ĐẦU TƯ “NHÀ TRỌ TIỀN CHẾ, THUÊ – XÂY DỰNG – CHO THUÊ”: QUÁ HỜI HAY QUÁ RỦI RO?

(Phân tích case thực tế ngày 29/2/2020)

Mới đây, trên một số kênh truyền thông và trên mạng xã hội đang có Doanh nghiệp TP (gọi tắt là DN), đang chào suất hợp tác đầu tư, mô hình “nhà trọ tiền chế, thuê – xây dựng – cho thuê” với nội dung như sau:

– Với 40 triệu đồng Nhà đầu tư sẽ sở hữu 1 phòng trọ trong 2,5 năm
– Không phải vận hành quản lý
– Kết thúc 30 tháng hoàn vốn 40 triệu
– Lợi nhuận từ việc cho thuê: 1.2 triệu/tháng/phòng
– Không giới hạn số phòng đầu tư.

Dự án, nghe qua quá hấp dẫn. Vì thế nhiều nhà đầu tư (sau đây gọi tắt là NĐT) đã hỏi ý kiến tôi: Có nên đầu tư hay không?

Đây là bài phân tích của tôi về dự án này.

Để quyết định đầu tư hay không, chúng ta hãy xem xét dự án theo 3 nguyên tắc sau:

NGUYÊN TẮC SỐ 1: “KHÔNG CÓ MỘT BỮA TRƯA MIỄN PHÍ NÀO CẢ!”

NĐT góp vốn 40 triệu đồng vào dự án của DN, mỗi tháng NĐT nhận 1,2 triệu đồng tiền lãi, sau 30 tháng NĐT nhận lại 40 triệu đồng.
Chúng ta hãy tính Tỷ suất sinh lời của NĐT trong dự án này theo như hướng dẫn trong bài 7. Chúng ta dùng Excel để thể hiện các dòng tiền theo tháng.

Dòng tiền đầu tiên là -40 triệu;
29 dòng kế tiếp là +1,2 triệu;
Dòng cuối cùng là: 41,2 triệu.
Áp dụng công thức IRR vào dòng tiền này, ta sẽ tính được TSSL = 3%/tháng.
Tỷ suất sinh lời năm tương đương = ((1+Tỷ suất sinh lời mỗi tháng)12) – 1 = 42,58%/ năm.

Lãi suất tiền gởi ngân hàng: 6,5% – 8,0%/năm

Tỷ suất sinh lời thị trường chứng khoán trung bình: 9% – 10%/năm. Số cổ phiếu có tỷ suất sinh lời đều đặn lớn hơn 20%/năm: Rất ít.

NĐT nên đặt câu hỏi này DN: Tại sao DN không đem dự án này mời ngân hàng cho vay, mời đại gia, mời quỹ tài trợ vốn. Chỉ cần họ thấy tỷ suất sinh lời lớn hơn 20%/năm là họ tham gia ngay, chứ đừng nói là 42,58%/năm. Tại sao DN lại đi mời từng NĐT nhỏ lẻ chi cho cực vậy?

Nếu NĐT đi vay tiền, với lãi suất 12%/năm, rồi đem tiền đầu tư vào dự án, thì NĐT sẽ được hưởng chênh lệch: 30,58%/năm. Thậm chí NĐT đi vay nặng lãi 24%/năm, rồi đầu tư thì vẫn được hưởng chênh lệch 18,58%/năm, mà KHÔNG CÓ BẤT CỨ 1 RỦI RO NÀO.

Nghĩa là NĐT được mời 1 bữa trưa rất thịnh soạn, và hoàn toàn miễn phí.
Điều đó là không thể xảy ra.

Như vậy theo NGUYÊN TẮC SỐ 1: “KHÔNG CÓ MỘT BỮA TRƯA MIỄN PHÍ NÀO CẢ!”, NĐT nên nói KHÔNG với dự án này.

NGUYÊN TẮC 2: HIỂU RÕ NGUYÊN TẮC VẬN HÀNH, TẠO RA LỢI NHUẬN CỦA DỰ ÁN

NĐT hãy hỏi nhà đầu tư cung cấp, giải trình bài toán lợi nhuận của dự án (tính theo năm).

** Doanh số: Tổng số phòng * công suất cho thuê * giá thuê.

** Tổng chi phí: gồm các chi phí như dưới đây.

• Chi phí thuê đất. Rẻ cỡ nào cũng phải có chi phí. Gồm chi phí chính thức nằm trong quyết định, và chi phi chí không chính thức. Chia chi phí này ra số năm thuê sẽ ra chi phí năm.
• Chi phí khấu hao xây dựng. Lấy tổng chi phí xây dựng chia cho số năm sử dụng.
• Chi phí khấu hao tài sản. Lấy tổng chi phí tài sản chia cho số năm sử dụng.
• Chi phí bán, marketing suất đầu tư. Tức là chi phí dành cho Marketing, nhân viên bán suất đầu tư
• Chi phí bán, marketing phòng thuê. Tức là chi phí dành cho Marketing, nhân viên bán phòng thuê.
• Chi phí vận hành, quản lý dự án, quản lý phòng thuê. Chi phí này không nhỏ đâu!
• Chi phí vốn từ NĐT cá nhân. Như đã tính bên trên chi phí này = 42,58% số vốn mà NĐT góp vào dự án.
• Chi phí vốn của DN. Nếu NĐT tay không bắt giặc thì không có chi phí này. Còn DN đã có vốn, vốn vay hay vốn tự có, đều cũng phải có chi phí. Tạm tính 10% cho chi phí vốn này.

Lấy tổng doanh số trừ tổng chi phí mà ra số dương thì NĐT có thể cân nhắc đầu tư.

Nếu Âm thì NĐT nói KHÔNG với dự án.

Tôi không phải trong ngành xây dựng nhà tiền chế và cho thuê lại, nhưng tôi có thể dự đoán với xác suất 99% rằng số này sẽ âm.

NGUYÊN TẮC 3: XEM XÉT KỸ 3 RỦI RO

1) RỦI RO MẤT VỐN

• DN có uy tín không? Các cổ đông sang lập, sỡ hữu doanh nghiệp này có uy tín không?
• DN có tiềm lực hay không? DN có bao nhiêu vốn để cân bằng với số vốn góp của NĐT?
• Một điều quan trọng nữa là chúng ta phải nhận diện được đúng hình thức đầu tư của dự án này.

Mặc dù DN nói là NĐT được sỡ hữu phòng trọ trong vòng 2,5 năm nhưng NĐT không thật sự sở hữu gì cả. Không có hành lang pháp lý nào xác nhận việc sở hữu phòng trọ trong vòng 2.5 cả. NĐT cũng không có quyền gì với phòng trọ này. NĐT cũng không có trách nhiệm vận hành, quản lý và tìm kiếm khách hàng…Nói tóm lại, là NĐT không sỡ hữu gì cả.

Đây thực chất là hình thức gọi vốn hùn đầu tư dự án. Một hình thức đầu tư rủi ro rất cao.

Nếu chúng ta đầu tư vào công ty cổ phần đại chúng thì công ty phải có trách nhiệm báo cáo chi tiết về các hoạt động kinh doanh của công ty, và nhà nước có những quy định quản lý rất chặt chẽ để bảo vệ cổ đông cá nhân, cổ đông nhỏ.

Nếu chúng ta cho vay tín chấp, thì chúng ta cũng phải hiểu rõ họ là ai, chỉ số tín nhiệm của họ, khả năng trả nọ của họ. Và Nhà nước, pháp luật cũng bảo vệ người cho vay nếu có rủi ro xảy ra. Doanh nghiệp nếu phá sản phải trả cho người vay trước mới trả cho các đối tác khác.

Ở đây, NĐT không phải là cổ đông, cũng không phải là người cho vay, mà chỉ là người hợp tác đầu tư. Nếu rủi ro xảy ra thì chỉ có thể ra tòa dân sự. Tốn kém thời gian, mà chưa chắc đã đòi lại được tiền.

2) RỦI RO KHÔNG ĐẠT TỶ SUẤT LỢI NHUẬN, GIẢM VỐN

Để NĐT nhận được tỷ suất sinh lời như DN đã hứa, thì DN phải kinh doanh tốt và có đủ lại để trả chi phí vay (hoặc lợi nhuận) cho NĐT. Nguyên tắc 2 đã phân tích ở bài viết này.

3) RỦI RO VỀ THANH KHOẢN

Khi ta nói về thanh khoản là chúng ta nói về khả năng chuyển đổi tiền của suất đầu tư, của số vốn mà NĐT đã bỏ ra. Ví dụ NĐT đầu tư 3 suất, tổng 120 triệu, sau 3 tháng vận hành, NĐT này không muốn đầu tư nữa và muốn bán lại để thu tiền về.

Nếu DN làm Marketing tốt, và nhiều người tin, thì NĐT có thể sang nhượng suất đầu tư cho người khác.

Nhưng nếu ít người tin tưởng dự án, và đặc biệt nếu DN đuối hơi trong việc trả lãi, trả gốc cho NĐT thì NĐT không thể bán suất đầu tư cho ai cả.

**** Nhân tiện, tôi cũng nhắc lại những nguyên tắc mà NĐT nên xem xét trước khi quyết định đầu tư, mà tôi đã viết rõ trong bài Nhà đầu tư nghiệp dư vs Nhà đầu tư chuyên nghiệp. Đó là:

• Nhận diện những rủi ro của dự án/ sản phẩm.
• Nắm rõ cơ sở/ tính pháp lý của dự án/ sản phẩm. Nhà nước, pháp luật có bảo vệ chúng ta không?
• Nắm rõ “hạng mức tín dụng”, độ tin cậy của chủ dự án đầu tư, người nhận tiền của chúng ta.
• Hiểu rõ nguyên tắc vận hành, tạo ra lợi nhuận của dự án/ tài sản.
• Luôn nhớ rằng “Không bao giờ có một bữa trưa miễn phí”. Vì thế chúng ta hãy nói Không với tất cả sản phẩm Cam Kết lợi nhuận cao.

Tác giả bài viết: Lâm Minh Chánh
Giám đốc Trường QTKD www.BizUni.vn

Xem thêm >>> SỰ THẬT VỀ THU NHẬP THỤ ĐỘNG: CÓ THẬT SỰ THỤ ĐỘNG, LÀM ÍT HƯỞNG NHIỀU?