Sử dụng tường chung như thế nào cho hợp lý?

Hỏi: Nhà tôi và nhà bên cạnh có chung bức tường từ trước. Nay tôi chuẩn bị xây nhà nên quyết định sẽ bỏ bức tường cũ cho nhà bên cạnh và sẽ xây bức tường mới để không làm ảnh hưởng đến nhà bên cạnh.

Nhưng khi tôi thuê vẽ thiết kế nhà và đem đi đăng ký xin phép xây dựng thì UBND quận nói là tôi phải lùi bản vẽ vào 15cm theo nguyên tắc thì mới cho tôi xây dựng tường mới (nhà tôi đo chiều ngang tính từ chạm mí bức tường chung phía bên tôi đến ranh giới nhà bên kia là 4m, nay phải lùi vào 15cm thì chỉ còn 3,85m). Tôi xin hỏi như vậy có đúng không?

Cách khác: tôi sẽ thỏa thuận với nhà có bức tường chung là tôi đập tường chung đi và sẽ lấy tim giữa để xây tường mới lên, như thế có được không, và nhà kế bên vẫn sử dụng tường nhà tôi để ở khi nào xây dựng thì xây tường mới riêng, không sử dụng chung tường của tôi nữa, như vậy có được không? Trường hợp này thì xin phép xây dựng ra sao?

Trần Anh Hùng (herotran117@…)

Trả lời:

1. Về diện tích đất khi xin phép xây dựng

– Căn cứ Khoản 2 Điều 265 Bộ Luật dân sự (BLDS), người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất, phù hợp với quy hoạch xây dựng, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

– Căn cứ Khoản 1 Điều 266 BLDS thì chủ sở hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

– Căn cứ Khoản 2 Điều 266 BLDS, trong trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

– Căn cứ Điều 268 BLDS thì khi đào giếng, đào ao hay xây dựng các công trình dưới mặt đất, chủ sở hữu công trình phải đào, xây cách mốc giới một khoảng cách do pháp luật về xây dựng quy định.

Như vậy, căn cứ vào các quy định nêu trên thì về nguyên tắc, ông có quyền xây dựng nhà trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

Hiện nay, theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam thì chưa quy định một cách cụ thể đối với trường hợp khi xây nhà thì chủ sở hữu bất động sản liền kề phải xây móng cách móng nhà bên cạnh là bao nhiêu.

Tuy nhiên, đối với trường hợp thực tế của ông, do hai căn nhà sử dụng chung một bức tường, nếu khi xây dựng nhà mới ông tự nguyện không sử dụng bức tường chung hữa, đồng nghĩa với việc ông không sử dụng phần đất làm nền móng của bức tường chung, cũng như móng và đà của nó. Thông thường, nền móng của bức tường sẽ lớn hơn bức tường khoảng 20-30cm.

Vì lẽ đó, khi xin giấy phép xây dựng, cơ quan cấp phép xây dựng yêu cầu ông phải làm phần móng cách tường cũ khoảng 15cm là muốn bảo vệ phần móng của tường chung không bị ảnh hưởng. Đây là lý do mà theo suy đoán của chúng tôi là có căn cứ nhất.

2. Về việc thỏa thuận sử dụng tường chung

Căn cứ Điều 266 BLDS, ông có quyền thỏa thuận với chủ sở hữu đang sử dụng chung với ông bức tường về giải pháp mà ông đã nêu trong thư, nếu chủ nhà bên cạnh đồng ý thì hai bên phải lập văn bản ghi nhận thỏa thuận của hai bên, có xác nhận chữ ký của UBND phường làm căn cứ cho cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp phép xây dựng cho ông.

Luật sư PHẠM ĐÌNH SƠN
(Công ty Luật TNHH Phạm Đình & cộng sự)