BẢN ÁN GÂY “GIẬT MÌNH”: THUÊ NHÀ 5 NĂM, BỎ NGANG GIỮA CHỪNG VẪN ĐÒI LẠI ĐƯỢC TIỀN CỌC

“THUÊ NHÀ 5 NĂM, ĐẶT CỌC GẦN 400 TRIỆU, TỰ Ý TRẢ MẶT BẰNG TRƯỚC HẠN: TƯỞNG MẤT CỌC, AI NGỜ CHỦ NHÀ PHẢI TRẢ NGƯỢC 110 TRIỆU”

Một bản án phúc thẩm của TAND TP.HCM đang khiến nhiều chủ nhà cho thuê “giật mình” khi Tòa tuyên bên thuê không mất cọc dù chủ động chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Không những vậy, chủ nhà còn bị buộc hoàn trả lại hơn 110 triệu đồng tiền cọc còn dư sau khi cấn trừ tiền thuê.

Điều đáng nói là vụ việc này đụng đúng “niềm tin pháp lý phổ biến” của rất nhiều người hiện nay: cứ bên thuê tự ý trả mặt bằng trước hạn thì mặc nhiên mất cọc.

Nhưng pháp luật không đơn giản như vậy.

Theo hồ sơ vụ án, năm 2018, hai bên ký hợp đồng thuê một phần căn nhà tại TP.HCM làm văn phòng với thời hạn 5 năm. Giá thuê hơn 133 triệu đồng/tháng, sau đó tăng lên hơn 144 triệu đồng/tháng. Công ty thuê đã đặt cọc 399 triệu đồng.

Sau một thời gian sử dụng, phía công ty thuê cho rằng chủ nhà có nhiều vi phạm và gây cản trở hoạt động thuê nên đã gửi thông báo chấm dứt hợp đồng vào ngày 21/8/2020, đồng thời thông báo rõ: tiền cọc sẽ được cấn trừ vào tiền thuê của tháng 9 và tháng 10/2020.

Đây chính là chi tiết “xoay chuyển cục diện”.

Phía chủ nhà sau đó vẫn khởi kiện yêu cầu công ty thuê trả thêm gần 289 triệu đồng tiền thuê của 2 tháng 9 và 10/2020, đồng thời cho rằng bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn nên phải mất cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự.

Nghe qua, rất nhiều người sẽ nghĩ chủ nhà đúng.

Nhưng Tòa thì không nhìn vụ việc bằng cảm tính kiểu “ai bỏ ngang thì mất cọc”.

HĐXX phúc thẩm phân tích rất kỹ bản chất pháp lý của giao dịch. Trong thông báo chấm dứt hợp đồng, bên thuê đã ghi rõ tiền đặt cọc sẽ được cấn trừ vào nghĩa vụ thanh toán tiền thuê của tháng 9 và tháng 10/2020. Chủ nhà đã nhận được thông báo từ ngày 24/8/2020 nhưng không phản đối.

Không chỉ vậy, đến ngày 01/11/2020, chủ nhà đã nhận lại toàn bộ mặt bằng và tiếp tục cho bên thứ ba thuê tiếp.

Tòa cho rằng hành vi này thể hiện việc chủ nhà đã đồng ý và chấp nhận nội dung thông báo chấm dứt hợp đồng của bên thuê. Nói cách khác, từ quan hệ “đơn phương chấm dứt” ban đầu, thực tế hai bên đã chuyển hóa thành “thỏa thuận chấm dứt hợp đồng”.

Và khi đã là thỏa thuận chấm dứt thì không thể áp dụng cơ chế phạt cọc kiểu bên nào bỏ ngang thì mất cọc được nữa.

Đây là điểm cực kỳ quan trọng mà nhiều người không hiểu trong thực tế.

Rất nhiều chủ nhà hiện nay nghĩ rằng chỉ cần hợp đồng có điều khoản đặt cọc là bên thuê sẽ luôn mất cọc nếu trả mặt bằng trước hạn. Nhưng pháp luật dân sự không vận hành theo kiểu “tuyên bố một chiều”. Tòa sẽ nhìn vào toàn bộ hành vi thực tế của các bên sau đó.

Nếu bên còn lại biết việc chấm dứt, không phản đối, nhận lại tài sản, tiếp tục khai thác tài sản hoặc có hành vi thể hiện sự đồng thuận thì rất dễ bị xem là đã đồng ý chấm dứt hợp đồng.

Một khi đã được xem là “thỏa thuận chấm dứt”, hậu quả pháp lý sẽ hoàn toàn khác.

Trong vụ án này, số tiền cọc 399 triệu đồng được Tòa xác định đã cấn trừ vào 2 tháng tiền thuê là 288,6 triệu đồng. Sau khi cấn trừ, chủ nhà vẫn còn giữ dư 110,4 triệu đồng nên bị buộc phải hoàn trả lại cho bên thuê.

Điểm đáng chú ý khác là Tòa còn viện dẫn khoản 3 và khoản 4 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Theo quy định này, bên thuê được quyền đơn phương chấm dứt nếu bên cho thuê có hành vi ảnh hưởng đến quyền sử dụng nhà ở hoặc vi phạm nghĩa vụ nhất định; đồng thời phải thông báo trước ít nhất 30 ngày.

Trong vụ án, bên thuê đã thông báo trước hơn 2 tháng nên HĐXX đánh giá việc thông báo là phù hợp điều kiện hợp đồng và pháp luật.

Ở góc nhìn luật sư, đây là bản án rất đáng để cả chủ nhà lẫn người thuê đọc kỹ.

Bởi trong tranh chấp thuê nhà hiện nay, nhiều người chỉ chăm chăm vào chữ “đặt cọc” mà quên mất rằng điều quyết định thắng thua đôi khi lại nằm ở… cách hành xử sau khi tranh chấp phát sinh.

Im lặng nhận nhà.

Không phản đối.

Tiếp tục cho người khác thuê.

Những hành vi tưởng nhỏ đó có thể khiến toàn bộ thế trận pháp lý thay đổi.

Và cũng từ vụ án này có thể thấy một nguyên tắc rất quan trọng trong tố tụng dân sự: Tòa án không chỉ xét “bên nào nói gì”, mà xét “bên nào đã hành xử như thế nào”.

Nhiều vụ kiện mất cọc hiện nay thua không phải vì hợp đồng yếu, mà vì chính cách ứng xử sau đó đã vô tình biến quan hệ pháp lý sang một trạng thái khác mà đương sự không hề nhận ra.

Trong pháp luật dân sự, có những cái gật đầu không cần nói bằng miệng.

Chỉ cần im lặng nhận lại chìa khóa và tiếp tục cho thuê căn nhà đó.