CÔNG THỨC ĐẦU TƯ THÀNH CÔNG CỦA BẤT ĐỘNG SẢN

Mọi người thường nói sự thành công của bất động sản thường nằm ở “vị trí, vị trí, và vị trí”. Thịnh thấy điều này đúng, nhưng chỉ đúng 1 phần thôi. Điều gì giúp 1 nhà đầu tư thành công, liệu có công thức đầu tư bất động sản thành công không ?

Công việc của Thịnh là quản lý quỹ cho gia đình nên thường xuyên được gặp các anh lớn, các gia đình giàu có. Trong 1 buổi nhậu dưới biệt thự nhà vườn 2 triệu đô ai cũng nhậu say sưa, cùng ngắm “trăng máu hải ly” tháng 11/2022. Thịnh có đặt ra 1 câu hỏi với các anh: “Các anh đầu tư lâu năm như vậy? ai cũng quản lý tài sản XX triệu đô, thì bất động sản có công thức thành công không các anh?”.

Ai cũng tươi cười và cụng ly dô dô: “Nếu thành công 1 vụ thì tụi anh may mắn, thành công 2 vụ là do ngẫu nhiên, nhưng tụi anh thành công 30 năm thì có công thức rồi chứ em.”

Câu chuyện thứ nhất:

Ông anh X*** đang làm bên công ty quỹ quốc tế cất lời. Mọi người nghĩ là anh cầm quỹ mua 1 mã cổ phiếu rồi tăng trưởng là thành công, nhưng không phải, họ chỉ thấy 1 phần của bức tranh. Họ những nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ không bao giờ thấy được cả 1 bức tranh.

Thành công của 1 quỹ quốc tế thường được dựa trên thống kê :

• 70% thành công của quỹ anh quản lý tới từ lựa chọn trúng quốc gia. Với những quốc gia đã phát triển nền kinh tế ổn định khó tạo ra đột phá, với những quốc gia đang phát triển thì sẽ có những cú nhảy vọt. Nếu chọn trúng đất nước anh đã thành công 70%. Nhưng chọn sai như Myanmar bị đảo chính thì tụi anh sẽ mất trắng dù doanh nghiệp có tốp 1 của đất nước đi nữa.
• 15% là nhóm ngành nghề
• 10% là tên công ty, người sáng lập
• 5% là các yếu tố khácCác nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ chỉ chăm chăm nhìn vào bảng điện, tìm kiếm 3 chữ cái, còn tụi anh thì nhìn cả bức tranh to lớn hơn.

Câu chuyện thứ hai :

– Ông anh T*** đang quản lý quỹ bất động sản gia đình XX triệu đô.

– Anh đã trải qua 2 chu kỳ bất động sản ở Việt Nam, ai cũng nói anh giỏi chiến thắng thị trường, từ 1 triệu đô kiếm được XX triệu đô.

–  Anh không nghĩ mình giỏi mà là do anh có công thức thôi em.

– Toàn anh em thân tình nên anh sẽ chia sẻ với em.

CÔNG THỨC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH CÔNG

• 40% là chu kỳ kinh tế
• 20% là cơ cấu vốn
• 20% là chọn thị trường
• 15% là chọn đối tác
• 5% là bất động sản

40% chu kỳ kinh tế.

Ai cũng gọi thiên nhiên là mẹ, nhưng mẹ dạy chúng ta rất nhiều thứ, vì sự ngang bướng, lì lợm mà không ai chịu học hay nghe lời khuyên từ mẹ thiên nhiên. Mẹ thiên nhiên có nắng có mưa, có ngày có đêm, có sáng có tối, có vui có buồn,… mọi thứ sinh ra đều đã có quy luật, thế mà vì lòng tham, không ai chịu nhớ tới lịch sử nhớ tới mẹ thiên nhiên.

Bất động sản luôn tăng, nếu ai nói thế thì tuổi nghề với bất động sản dưới 5 năm. Cứ sống qua 1 chu kỳ 7-10 năm của bất động sản thì sẽ biết bất động sản sẽ có chu kỳ.

Mỹ đi trước chúng ta gần 300 năm, Thái Lan đi trước gần 100 năm, ở bên đó cứ 7-10 năm 1 chu kỳ bất động sản lại diễn ra. Thế mà không ai chịu lắng nghe, không ai chịu học, cứ chăm chăm đi kiếm tiền và nghĩ bất động sản luôn tăng giá.

20% là cơ cấu vốn

Với 1 người có 500 triệu đầu tư sẽ khác

Với 1 người có 2 tỷ đầu tư sẽ khác

Với 1 người có 100 tỷ đầu tư sẽ khác

Và với người có 1000 tỷ đầu tư lại càng khác.

Nhiều người trẻ tới gặp anh và xin 1 lời khuyên, em có 1 tỷ nên đầu tư ở đâu??? Anh nghe câu này thường xuyên nhất. Và anh không biết nên trả lời như thế nào nữa. Vì nếu tài sản bạn đó có 10 tỷ chỉ hỏi anh 1 tỷ a chỉ đầu tư kiểu khác. Nếu bạn đó chỉ có duy nhất 1 tỷ anh lại chỉ đầu tư kiểu khác. Nên việc phân bổ vốn khi đầu tư cực kì quan trọng.

Nhiều người có 3 tỷ mang đi đầu tư đất, nói là em mang tiền đi đầu tư vào bất động sản. Bất động sản là 1 từ rất chung chung, nó chỉ diễn đạt là 1 tài sản, không thể di chuyển được, cố định hiện hữu.

Phân bổ vốn nó sẽ được chia làm :

• Bất động sản để ở
• Bất động sản dòng tiền
• Bất động sản tăng trưởng
• Bất động sản mạo hiểm

Mỗi 1 cái tên bất động sản nó sẽ nói lên được lợi nhuận mà em thu về khi đầu tư.

Như quỹ của anh quản lý, vì chủ nhân là người thích an toàn, nên anh phân bổ vào :

• Bất động sản để ở 30%
• Bất động sản dòng tiền 45%
• Bất động sản tăng trưởng 20%
• Bất động sản mạo hiểm 5%

Khi em biết tính cách khẩu vị rủi ro của bản thân, mục tiêu mình mong muốn, em sẽ biết được mình sẽ cần ưu tiên, phân bổ vốn, đầu tư vào nhóm bất động sản nào.

Anh thích nghe 1 câu hỏi như vậy hơn:

Tài sản em có 5 tỷ. 4 tỷ là nhà em ở và 1 tỷ tiền mặt.

Em muốn đầu tư 1 tỷ tiền mặt vào bất động sản tăng trưởng.

Kỳ vọng lợi nhuận : 30% / năm

Thời gian đầu tư là trên 2 năm

Và đất ở gần HCM không quá 2 tiếng đi xe.

Khi anh nghe người đặt câu hỏi này, thì anh biết người này có mục tiêu rõ ràng, có kiến thức, có chuyên môn, và họ cần thêm 1 tý lời khuyên về thị trường và sản phẩm.

20% là chọn thị trường

Chọn thị trường này giống như chọn xu hướng. Giống như ngành ăn uống 2016-2017 mọi người ai cũng đổ xô đi đầu tư mỳ cay 7 cấp độ. Chè khúc bạch năm 2013 đi ra đầu ngõ là gặp chè khúc bạch. Bất động sản cũng tương tự, nếu chọn đúng xu hướng bạn sẽ kiếm được rất nhiều tiền.

2014-2017 xu hướng bất động sản nghỉ dưỡng

2018-2020 xu hướng bất động sản gần khu công nghiệp.

2020-2021 xu hướng bất động sản ngôi nhà thứ 2 trên Bảo Lộc.

Anh có đứa em họ nhà ở miền tây, nó đi đóng quân ở Bảo Lộc rồi lấy được vợ người Bảo Lộc luôn. Lúc lấy vợ thì ba mẹ già bán cái nhà dưới miền tây chia cho 2 anh em. Ông anh mua lại đất ở Cần Thơ có tăng nhưng tăng được 1 tý. Còn đứa em thì lên mua Bảo Lộc lại vô tình được x10 lần trong 1 khoảng thời gian như nhau. Cần 1 thời gian , 1 số tiền nhưng chọn đúng thị trường thì kết quả rất khác nhau.

15% là chọn đối tác

“Bạn không thể nào có được 1 kết quả tốt khi có 1 đối tác tồi”- Warren Buffett

Đối tác ở đây là chủ đất, chủ đầu tư hay môi giới. Khi bạn chọn được người tốt, có năng lực thì thành quả kinh doanh của bạn sẽ tốt. Có một quy luật 80/20 luôn hiện hữu xung quanh chúng ta. 20% môi giới giỏi nắm 80% thông tin thị trường. Làm sao bạn tiếp cận được nhóm môi giới đó, bài toán hợp tác, bài toán chia hợp lý thì họ sẽ có các tài sản ngon cho nhà đầu tư.

5% là bất động sản

Lúc này mọi người mới nói là đầu tư bất động sản quan tâm tới vị trí nè. nó chỉ là 1 phần của tảng băng thôi em. Có 2 trường phái mua đất. 1 mua đất xong và cầu nguyện ( thường mọi người mua ở đây). 2 mua đất xong sẽ biết cách làm cho đất tăng giá.

Mua đất bán lời có 4 cách :

• Mua rẻ
• Bán cao
• Vị trí hữu hạn ( lô góc, mặt đường, mặt hồ, mặt biển, mặt sông,…)
• Tăng giá trị ( mua sửa bán, phân lô, chạy pháp lý, trồng cây, san phẳng đất,…)

Mua đất thì có 1 quy trình cụ thể để mua:

• Chọn chiến lược
• Chọn thị trường
• Chọn tiêu chí bất động sản mua
• Tìm kiếm
• Điều tra
• Định giá
• Lập dự toán
• Đàm phán ( kịch bản đàm phán)
• Tăng giá trị
• Quảng cáo
• Bán hàng ( kịch bản bán hàng )
• Chốt sale
• Chia lãi

Em nhìn mua 1 lô đất em nghĩ chỉ ra phòng công chứng ký tên là xong, nhưng với cách anh làm thì em phải trải qua 1 quy trình nghiêm túc và kỹ lưỡng. Nếu anh tính sơ sơ em phải hoàn thành hơn 200 tiêu chí thì em mới mua được 1 tài sản tốt và sinh lợi nhuận đó em.

Nghe anh T** nói xong em hoa hết mắt, ê hết cả đầu. Thế anh có kèo ngon anh gọi em đầu tư cùng được không? Anh T**: anh làm quản lý quỹ cho gia đình là vì lý do này đó em. chứ không ai bỏ tiền tỷ ra thuê anh về quản lý đâu em.

Tính ra nhậu với mấy anh quản lý quỹ gia đình hay quá, hôm sau mấy anh chỉ dạy em tiếp nha, hôm nay em hơi bị u đầu với công thức đầu tư bất động sản thành công của anh rồi.

Tác giả: Duy Thịnh – Sói Tài Chính