BA SAI LẦM CHẾT NGƯỜI CỦA NGƯỜI MUA NHÀ LẦN ĐẦU?

Sai lầm 1 : Mua nhà/đất trúng ngay khu vực quy hoạch không phải Đất Ở (Thổ Cư)

Tháng 4/2020, anh Đ được giới thiệu 1 mảnh đất ở Thủ Đức với giá chỉ 35tr/m2, rất rẻ so với giá 45tr-50tr/m2 ở khu vực xung quanh đó. Tìm hiểu kỹ thì đất không bị quy hoạch mất m2 nào, chủ đất cũng cung cấp luôn cả Chứng Chỉ Quy Hoạch của UBND Quận là Đất được Quy Hoạch xây dựng ở theo kiểu Nhà Biệt Thự Đơn Lập với mật độ xây dựng tới 95,2% (xây gần hết đất).

Nhưng rủi ro đang chờ đón mà anh Đ không chú ý tới là: Văn bản Chứng Chỉ Quy Hoạch đã có từ tháng 5/2019, cách 1 năm so với thời điểm anh chuẩn bị mua. Theo bản đồ quy hoạch trực tuyến của Sở Quy Hoạch Kiến Trúc thì khu vực đất này đã không còn là Đất Ở, mà được chuyển đổi thành Đất Giáo Dục chỉ dùng để xây trường học.

—————

Sai lầm 2 : Mua nhà/đất đúng khu quy hoạch Đất Ở (Thổ Cư), nhưng không xây dựng được hết đất

Tháng 11/2016, chị T được giới thiệu mua 1 mảnh đất ở Thủ Đức với giá chỉ 22tr/m2, rất rẻ so với giá 30tr/m2 ở khu vực xung quanh đó. Tìm hiểu kỹ thì đất không bị quy hoạch mất m2 nào, đồng thời cũng là Đất Ở (Thổ Cư) 100%. Chị T yên tâm xuống tiền mua.

2 tháng sau, khi đi xin Giấy Phép Xây Dựng để xây nhà chị T mới tóa hỏa khi mật độ xây dựng của khu vực này chỉ có 43%. Nghĩa là trong 174m2 đất, chị chỉ được xây dựng 75m2, còn lại 99m2 phải chừa làm sân cho chó chạy. Lý do: Đây là khu vực Đất Ở nhưng quy hoạch xây dựng theo chuẩn Biệt Thự, phải chừa hơn 1 nửa đất làm sân vườn. Loại hình xây dựng này chỉ phù hợp người nhiều tiền xây biệt thự hưởng thụ, không phù hợp với nhu cầu xây càng nhiều đất càng tốt của chị.

—————

Sai lầm 3 : Mua nhà/đất đúng khu quy hoạch Đất Ở (Thổ Cư), nhưng bị quy hoạch mất đất

Tháng 5/2020, anh B được giới thiệu mua 1 căn nhà cấp 4 ở Tân Phú với giá chỉ 36tr/m2, rất rẻ so với giá 45tr-50tr/m2 ở khu vực xung quanh đó. Anh đến xem thực tế thì thấy các nhà xung quanh đều xây cao kiên cố rồi nên yên tâm khu vực này quy hoạch đúng Đất Ở (Thổ Cư).

Khi chủ nhà gửi Sổ Chủ Quyền, anh thấy có 2 dòng Ghi chú nho nhỏ ở dưới “Quy hoạch 1 phần đất ở + 1 phần đất giao thông được duyệt…; lộ giới hẻm dự kiến 5m”. Hỏi thì chủ nhà giải thích “Hẻm hiện hữu 2m nên mở thành 5m sẽ mất 3×6=18m2 đất thôi, nhưng nhà có hẻm 5m giá trị sẽ cao hơn nhiều nhà hẻm 2m. Và đây là nhà cuối hẻm cụt, các nhà kế bên xây kiên cố hết rồi nên nếu có chỉ mở hẻm tối đa nhiêu đây đất thôi”. Đồng thời, chủ nhà hối thúc anh B đặt cọc giữ chỗ 100tr – 200tr để họ từ chối các người mua khác, vì họ cần tiền trả ngân hàng gấp nên bán giá rất rẻ, do đó rất nhiều người hỏi mua.

Nhưng điều độc nhất anh B không ngờ tới là: Nhà này bị quy hoạch mở đường ở phía sau phần đuôi nhà, không phải bị phóng đường ở phía trước mặt tiền – Hướng mà chủ nhà chỉ các nhà xây kiên cố bên cạnh để giải thích cho anh. Theo bản đồ quy hoạch trực tuyến của Sở Quy Hoạch Kiến Trúc thì trong 132m2 đất trên chủ quyền, căn nhà này bị phóng đường ngang qua phía sau mất 94,97m2, chỉ còn lại 37,11m2.

Nếu anh B đặt cọc 100-200tr xong mới biết thông tin này và không muốn mua nữa, anh có thể sẽ mất số tiền cọc này. Hoặc nếu anh B chấp nhận mua căn nhà này và chờ số đất bị quy hoạch được nhà nước đền bù khi phóng đường, thì đơn giá đền bù nhà nước chắc chắn cũng sẽ thấp hơn rất nhiều giá 36tr/m2 anh B phải mua. Tuy giá nhà anh B cũng sẽ tăng lên nhiều do từ nhà hẻm thành nhà mặt tiền, nhưng trong thời gian chờ thực hiện/thay đổi quy hoạch (có thể 10-20 năm) anh B không thể xây dựng gì trên đất đó, mất cơ hội sử dụng phần diện tích đã mua.

—————

BÀI HỌC QUÝ GIÁ KHI MUA NHÀ:

Đừng tin 100% lời Môi Giới và Người Bán, hãy tự tìm hiểu kỹ thông tin để bảo vệ tiền của mình

Phần lớn Người Bán đều biết các nhược điểm Nhà/Đất của họ, nhưng không bao giờ họ nói hết cho Môi Giới, Người Mua. Mà Môi Giới không phải ai cũng đủ tầm để tìm hiểu, và đủ tâm để hỗ trợ giúp Người Mua, họ chỉ cần giao dịch được thực hiện để có phí hoa hồng. Do đó, khi mua Nhà/Đất, Người Mua cần tự chủ động thực hiện các bước kiểm tra sau:

—–

1. Kiểm tra thông tin trên Chủ quyền: Tọa độ vị trí và phần đất bị quy hoạch mất

Thường chúng ta chỉ hay quan tâm tổng diện tích thể hiện trên chủ quyền, mà không chú ý phần diện tích sẽ bị quy hoạch mất.

Nếu là chủ quyền mấy năm gần đây sẽ có tọa độ vị trí. Nếu là chủ quyền cũ sẽ không có phần này, khi đó cần có bản vẽ hiện trạng vị trí kèm theo để thể hiện tọa độ vị trí. Nếu Người Bán gửi bạn Chủ Quyền cũ nhưng không gửi kèm bản vẽ hiện trạng vị trí, hãy đặt ngay nghi vấn và yêu cầu chủ nhà gửi phần này.

Tuy nhiên cũng nhiều chủ quyền cũ không thể hiện phần này, nếu chỉ nhìn vào diện tích trên sổ sẽ không phát hiện được. VD như sai lầm 3 ở trên, căn nhà 132m2 bị quy hoạch mất 94,97m2 nhưng thông tin này không được thể hiện cả trên chủ quyền và bản vẽ hiện trạng vị trí. Chỉ khi kiểm tra trên bản đồ quy hoạch trực tuyến của Sở Quy Hoạch Kiến Trúc thành phố mới phát hiện ra.

—–

2. Kiểm tra thông tin quy hoạch trực tuyến

Bản đồ quy hoạch trực tuyến của Sở Quy Hoạch Kiến Trúc thành phố: v.v.v…

Dùng tọa độ vị trí của nhà/đất ở trên, nhập vô đây để ra thông tin quy hoạch. Một số khu vực vẫn có thể tra ra bằng số tờ, số thửa trên chủ quyền, nhưng sẽ không cập nhật mới nhất bằng tọa độ. Tuy nhiên, chúng ta lưu ý thông tin này chỉ yên tâm được 90%, vì quy hoạch thực tế có thể không giống trên bản đồ này do thời điểm Cập Nhật của bản đồ đã cũ.

Hiện TPHCM và HN đã có công cụ này, các tỉnh thành khác các bạn tự tìm hiểu thêm.

—–

3. Hỏi trực tiếp phòng Quản Lý Đô Thị Quận/Huyện

Tùy địa phương, mỗi tuần sẽ có vài ngày có chuyên viên trực giải đáp vấn đề này. Tuy nhiên, vì số lượng người hỏi rất đông nên khâu này trên Quận/Huyện hay bị quá tải, bạn sẽ phải chờ hơi lâu và có thể bỏ lỡ cơ hội mua do chậm chân hơn người khác. Vậy chọn Lựa: “Chậm mà chắc nhưng có thể không mua được” hay “Nhanh để chắc mua được nhưng có thể bị lầm” là quyết định của bạn.

—–

4. Xin văn bản trả lời về chứng chỉ quy hoạch trên Quận/Huyện

Bước này tương tự như bước 3, nhưng khác ở chỗ không hỏi miệng nữa mà đề nghị UBND Quận/Huyện trả lời bằng văn bản Chứng Chỉ Quy Hoạch. Văn bản này sẽ cung cấp toàn bộ thông tin về BĐS sản và đảm bảo cho bạn 100% an toàn, nhưng có nhược điểm sẽ phải chờ 2-3 tuần (có thể bỏ lỡ cơ hội mua) và cần chủ nhà/đất hợp tác mới hỏi được (vì phải chính chủ đứng tên chủ quyền làm đơn hỏi mới được).

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý Chứng Chỉ Quy Hoạch này chỉ có giá trị tại thời điểm trả lời, sau đó nếu quy hoạch thay đổi bạn vẫn bị dính chưởng như VD sai lầm 1 ở trên: Chứng Chỉ Quy Hoạch trả lời vào tháng 5/2019 là Đất Ở, nhưng hiện tại thông tin trên Bản đồ quy hoạch trực tuyến của Sở Quy Hoạch Kiến Trúc thành phố là Đất Giáo Dục. Do đó nếu anh Đ muốn mua phải lên UBND Quận xin lại Văn Bản Chứng Chỉ Quy Hoạch mới nhất.

—–

5. Giải pháp hạn chế vuột mất cơ hội mua Nhà/Đất trong thời gian kiểm tra

Việc thực hiện các bước 3, 4 ở trên sẽ mất thời gian 1-3 tuần, bạn sẽ có nguy cơ vuột mất cơ hội nếu BĐS nó thật sự tốt. Vậy để vừa đảm bảo an toàn cho tiền của mình, vừa hạn chế vuột mất cơ hội tốt, chúng ta có thể cân nhắc làm như sau:

– Kiểm tra nhanh bước 1, 2.

– Đặt cọc cho Người Bán, nhưng ràng buộc thêm điều khoản: Cùng lên Phòng QLĐT kiểm tra thông tin, hoặc nếu tốt hơn đề nghị Người Bán hợp tác xin chứng chỉ quy hoạch; Nếu kết quả BĐS thực tế không giống như giao kèo thì Người Bán phải trả hoặc đền cọc. Nếu BĐS đó thật sự tốt, không có khuất tất gì và Người Bán thật sự thiện chí muốn bán thì họ sẽ vui vẻ hợp tác.

—————

Kết lại, vì 1 xã hội văn minh, phát triển:

Đối với Người Bán: Nên kiếm tiền bằng trí tuệ và tài năng, không nên kiếm tiền bằng cách lừa sự thiếu hiểu biết của Người Mua.

Đối với Người Mua: Thay vì chờ Người Bán đàng hoàng, không lừa mình, hãy tự bảo vệ mình trước bằng cách trang bị đầy đủ kiến thức, kỹ năng và hết sức cẩn thận trong việc Mua Nhà/Đất lần đầu trong cuộc đời.

Nguồn: Diễn đàn Bất động sản Việt Nam

Tác giả: Lê Quốc Kiên.