COVID 2021 – DỰ BÁO TÁC ĐỘNG SÂU RỘNG CỦA EVERGRANDE

Trong khi đó, cho tới 30/6 tổng dư nợ cho vay của Vinhomes là khoảng 150k tỷ ~ 6 tỷ Bai-Đần ~ 1.5% GDP VN. Đối với vay ròng ngân hàng, trái phiếu trả lãi là 1 tỏi, còn lại nợ nhà cung cấp, nợ thuế, nợ người mua nhà trả trước cỡ 3-4 tỏi. Tiền và tương đương tiền Vinhomes cũng có gần 2 tỏi. Chết là Vingroup, gánh mảng du lịch – khách sạn và Vinfast. Bom nổ có thể từ đây chứ không phải Vinhomes, đợt rồi phải bán cổ phiếu Vinhomes lấy vài trăm triệu Bai-Đần để bù dòng tiền cho 2 mảng kia, nhưng cổ phiếu vẫn sụt liên tục.

Đối với những cty như thế này ( Evergrande, Vingroup, Novaland ) thì stock (market cap) chỉ là một kênh để thêm cash, nâng vốn đầu tư thôi. Quan trọng là cán cân tài sản/ nợ phải trả.

Ví dụ như cho rằng Evergrande với số nợ 300 tỷ thì không thể nào khủng hoảng được là mới chỉ nhìn bề nổi. Còn bề chìm có nhiều vấn đề hơn : hàng chục hàng trăm cty bđs như Evergrande, hàng nghìn ngân hàng, hàng chục nghìn nhà cung ứng, hàng triệu nhà đầu tư + người mua nhà.

Bài học từ bong bóng bđs TQ nóng lên, đạt đỉnh là cả quá trình hàng chục năm nay khi mà kinh tế TQ phát triển, mọi người đổ về thành thị làm giá nhà đất tăng lên dần. Các cty bđs dùng đòn bẩy huy động vốn (vay ngân hàng, cổ phiếu, high-yield bonds, thu tiền trước,…) để đẩy mạnh, xây càng nhiều, bán càng nhiều thì càng tốt. Dân thấy giá nhà đất tăng tiếp tục đổ xô vào mua. Đến mức mà home ownership ở TQ là hơn 90%, nhiều người còn sở hữu nhà thứ 2, thứ 3 bỏ trống.

Đến khi nhu cầu giảm xuống, kinh tế có vấn đề, chính sách thắt chặt thì sales giảm xuống mới để lộ ra là những cty bđs như Evergrande đáo hạn nợ không trả nổi. Evergrande dù nợ 300 tỷ nhưng tài sản còn hơn thế. Vấn đề là hơn 200 tỷ tài sản nằm trong tồn kho, giờ sale off giảm thì không có thanh khoản. Không cách nào biến 1,4tr ngôi nhà đã xây xong hay đang xây đấy thành cash được. Giờ lại bị các ngân hàng hạn chế tín dụng, không xoay được nguồn tiền thì thành vỡ nợ thôi. Tài sản có nhiều bao nhiêu mà không có thanh khoản thì cũng sụp đổ.

Trường hợp tương tự Evergrande trong bđs TQ là rất nhiều. Giờ một tập đoàn phá sản, làm dân tình lo sợ, không ai dám đi mua nhà nữa (phần vì số ownership cao rồi, còn mua để đầu tư thì thời điểm bất ổn này ai dám đâm đầu vào). Dẫn đến những tập đoàn khác cũng sẽ cố sales giảm đi, giảm giá cũng chẳng ai mua, không có cách nào cash out số nhà đang xây. Cứ hiệu ứng domino như thế, vài trăm cty bđs vỡ nợ, vài nghìn ngân hàng bị liên lụy, vài chục nghìn nhà cung ứng không nhận được tiền, vài triệu người mất nhà, vài chục triệu người mất việc thì gây khủng hoảng lên nền kinh tế.

Ấy là chưa tính chuyện COVID ập đến, giá nhà quá cao, xây lên không có người mua thì không chỉ bất động sản, xây dựng mà rất nhiều ngành khác đang gặp vấn đề. Việt Nam cũng vậy khi mà dịch nhưng nhà đất quá cao, không ai dám mua nhà dù là trả góp vì công việc họ bấp bênh, nên thời này nhiều người chọn đi thuê. Có thể sau đợt dịch thứ 4 này sẽ còn những đợt dịch khác thì tầng lớp trung lưu Việt Nam sẽ giảm ít nhất 70%, mà chỉ có tầng lớp này mới có tiền mua nhà.

Kịch bản nghe có vẻ quen thuộc giống như thị trường bđs Việt Nam tăng trưởng nóng nhiều năm qua có ảnh. Vậy Việt Nam có thể xì hơi bong bóng bđs hay không ?

Việt Nam luôn có độ trễ sau Trung Quốc, trước mắt/ngắn hạn thì chắc chưa có vấn đề gì đâu, các CĐT còn vay được tiền, còn bán được hàng thì cứ giàu thôi. Thậm chí, nếu Nhà nước bơm tiền nhiều, hạ lãi thấp… kích thích phục hồi kinh tế thì dạng đòn bẩy cao này còn được lợi mạnh. Nhưng nếu như Nhà nước mà ban hành chính sách thắt chặt tín dụng, nâng lãi suất tác động làm xì hơi BĐS thì có lẽ sẽ có vụ tương tự Evergrande thôi.

Để có thể xì hơi bong bóng BĐS thì ít ra Trung Quốc còn có nền sản xuất cực mạnh, rồi có các tập đoàn khoa học công nghệ nên xì BĐS được. Chứ Việt Nam đầu tàu và mũi nhọn chỉ có Ngân hàng và BĐS, mà Ngân hàng với BĐS cũng sân trước sân sau của nhau cả. Nếu để xì hơi/để chết thì sẽ suy sụp cả nền kinh tế, cả dân lẫn chính phủ không ai muốn.

Nhưng kiểu Ngân hàng với BĐS dựa vào nhau lớn mạnh thế này giống nuôi nghiện/zoombie, lâu dài thì dân cũng khổ, nước cũng yếu không có nền tảng phát triển.