ĐẦU TƯ ĐẤT NỀN, NHÀ PHỐ DỰ ÁN, NHÀ DÂN RIÊNG LẺ CHIẾN THUẬT SỐ 2: “CHIẾN THUẬT CÁI BANG”

CHIẾN THUẬT SỐ 2: “CHIẾN THUẬT CÁI BANG”

* Điều đầu tiên là trước khi đọc bài này thì các bạn phải đọc lại cho thật kỹ chiến thuật “Nước lên Bèo lên” đã nhé.

* Mình nhắc lại 1 lần nữa là chúng ta đi buôn chứ không phải mua nhà để ở.

Bạn nào chưa hiểu đi buôn và mua nhà để ở khác nhau chỗ nào thì đọc lại 3 bài trước.

1/ Trong bài chuyên đề trước, chúng ta đã đề cập đến việc mua nhà lẻ khu dân cũ quanh các dự án lớn để tối ưu hóa lợi nhuận trong việc đầu tư TRUNG-DÀI HẠN, thay vì mua dự án đã bị chủ đầu tư set up giá cao đi trước vài năm.

Thế nhưng quanh dự án lớn A, B đó bán kính 3km² (quá 3km² thì tác dụng ảnh hưởng của dự án đó giảm, mất tác dụng ảnh hưởng lên khu dân cư cũ), cũng có rất nhiều các khu dân cư cũ. Lựa chọn khu dân cư cũ nào đây? 

Đi đào vàng thì cũng phải lựa mỏ vàng tốt nhất để đào ra vàng 9999, chúng ta là dân buôn mà.

PHẢI LỰA RA VÀNG 9999. ĐÓ LÀ VIỆC CỦA DÂN BUÔN CHUYÊN NGHIỆP.

VÀ ĐÂY VẪN LÀ CÂU CHUYỆN CỦA ĐẦU TƯ TRUNG DÀI HẠN (đầu tư trung dài hạn khác với đầu tư ngắn hạn các bạn nhé).

2/ Các khu dân cư cũ hình thành ra sao và phân bổ thế nào tại Việt Nam?

a) Miền Bắc và Bắc Trung Bộ:

Bản chất là các thôn làng sống quần cư cạnh nhau. 1975 miền Bắc là phe thắng trận nên không có nhiều sự dịch chuyển dân cư giữa các làng.

Làng nào gần phố, hạ tầng đổi mới thì thành phố.

Làng nào hạ tầng mới không đi qua thì vẫn là làng.

=> Vì sự ổn định cao độ và ít thay đổi. Đây không phải khu vực ưu tiên của dân buôn bất động sản chuyên nghiệp vào thời điểm này đối với chiến thuật này.

Miền Bắc vẫn buôn được nhưng phải áp dụng chiến thuật khác.

b) Miền Nam – Nam Trung Bộ – Tây Nguyên:

– Trước 1975 được gọi là “hòn Ngọc Viễn Đông”, 1 số thành phố như TPHCM, Nha Trang, Biên Hòa, Đà Lạt, Buôn Ma Thuột, Cần Thơ… đã có nền hạ tầng cũ được để lại rất tốt.

Đa số là di dân tứ xứ đến kể cả trước 1975, không bà con, không thân thích, chịu sự giáo dục phương Tây nên tính dịch chuyển cực cao.

Coi việc bán nhà cũ, mua nhà mới, bán nhà to mua nhà bé, bán nhà bé mua nhà to là chuyện rất bình thường.

Giao dịch nhà đất luôn sôi động, tấp nập. Người miền Nam có khi quyết mua-bán căn nhà chỉ sau 1 đêm suy nghĩ.

– Hàng năm đón lượng di dân miền Bắc vào kha khá. “Nam Tiến” chắc không còn là điều gì xa lạ với dân Việt. Có ai nghe “Bắc Tiến” bao giờ chưa?

Lí do thì nhiều:

+ Khí hậu miền Bắc khắc nghiệt.

+ Mật độ dân miền Bắc vốn đã quá cao (tỉnh Thanh Hóa dân số gấp đôi Đà Nẵng), di dân là hiển nhiên.

+ Miền Bắc kiếm đồng tiền rất chua trừ khi có người nhà làm quan. Miền Nam kiếm tiền dễ hơn do văn hóa tiêu xài trong dân đã ăn vào máu.

+ Miền Bắc văn hóa COCC ăn vào máu, sinh viên ra trường muốn có việc là phải xì ra money. Miền Nam cũng có nhưng ít hơn, khối FDI mạnh hơn, việc làm dễ kiếm hơn.

+ Kiều hối miền Nam đổ về mua bất động sản ác liệt hơn. Việt kiều tập trung ở miền Nam mà. Nhìn lượng kiều hối công bố hàng năm ở các tỉnh là biết ngay.

CÁC YẾU TỐ TRÊN KHIẾN KHU VỰC ĐỊA LÝ MIỀN NAM – NAM TRUNG BỘ – TÂY NGUYÊN NÀY CÓ: CÁC KHU DÂN CƯ THAY MÁU LIÊN TỤC VÀ THANH KHOẢN CỰC CAO.

=> ĐÂY LÀ ĐIỀU DÂN BUÔN MONG MỎI. VÀ HIỂN NHIÊN KHÔNG ĐI BUÔN Ở KHU VỰC NÀY THÌ CÒN BUÔN Ở ĐÂU NỮA?

– Sau 1975, miền Bắc vào tiếp quản miền Nam.

Phân chia lại đất đai dưới rất nhiều hình thức:

+ Trộn lẫn trong lòng (miền Nam ai đất quá nhiều phải hiến đất xung công, đất này được chia lại).

+ Trộn lẫn ngay bên cạnh (có các miếng đất công lớn được chia thành các khu tập thể chia cho các khối ban ngành của chính quyền mới, chắc các bạn TPHCM không lạ khi nghe các cái tên như khu tập thể quân đội, công an, báo chí, cán bộ sở X, Y, Z đột nhiên mọc lên nằm sát khu dân cư cũ…).

+ Hình thành các khu dân cư mới của người Bắc tách biệt hẳn do chính quyền mới làm hạ tầng mới.

=> ĐIỀU NÀY TẠO NÊN SỰ ĐA DẠNG CẢ VỀ VĂN HÓA, DÂN TRÍ, THU NHẬP, AN NINH, DÂN SINH CỦA CÁC KHU DÂN CƯ Ở MIỀN NAM – NAM TRUNG BỘ – TÂY NGUYÊN DÙ SÁT NÁCH NHAU. RẤT KHÁC SO VỚI MIỀN BẮC.

** KỂ TỪ LÚC NÀY TRONG BÀI VIẾT CHÚNG TA CHỈ CÒN ĐỀ CẬP ĐẾN KHU VỰC MIỀN NAM – NAM TRUNG BỘ – TÂY NGUYÊN.

VÌ ĐÃ XÁC ĐỊNH RÕ ĐÂY CHÍNH LÀ KHU VỰC ĐỂ CHÚNG TA THAO LƯỢC CHIẾN THUẬT NÀY.

3/ Đất nước chúng ta đang ở trong giai đoạn kinh tế nào?

Chính là giai đoạn tích lũy tư bản cao độ và quyết liệt, sự phân hóa giàu nghèo diễn ra ác liệt nhất.

Đây chính là giai đoạn phân tầng xã hội, phân chia bản đồ thu nhập trong dân dã man nhất.

Sự thâu tóm, lấn thổ, nhập điền với cường độ kinh hoàng đã diễn ra dữ dội trong 20 năm qua và sẽ còn ác liệt với tốc độ nhanh hơn trong 20 năm tới.

Tức là sao:

“Tức là những khu dân cư cũ các bạn nhìn thấy đang dơ dơ, bẩn bẩn, đầy thành phần phức tạp, du đãng, lưu manh, thất học sát cạnh các khu dân trí cao, giàu có sẽ bị nhà giàu thâu tóm hết, thay máu sạch sẽ trong 20 năm tới”

Thời kỳ này, ở đất nước ta, người giàu sẽ càng giàu, có thể gọi là “giàu không lối thoát”, các cơ chế của đất nước lại không cho thấy sự hiệu quả trong việc thúc đẩy hoạt động sản xuất kinh doanh tạo ra biên lợi nhuận lớn.

Với cơ chế quản lý hiện tại, rất khó tạo ra nhiều doanh nghiệp như thung lũng Silicon ở Mỹ, khu doanh nghiệp ở Thượng Hải…tại Việt Nam.

Những doanh nghiệp sản xuất kinh doanh tốt như Masan, Tân Hiệp Phát, Kinh Đô, Vinamilk chỉ là thiểu số.

4/ Phản ứng của giới nhà giàu hiện nay:

Giới nhà giàu chỉ còn biết đổ tiền bạc tích trữ vào đất đai, vàng, cổ phiếu 1 số doanh nghiệp tốt thiểu số tại Việt Nam, trong bối cảnh ngoại tệ bị ngân hàng nhà nước khống chế giá.

Dù biết giá bất động sản đang cao, nhưng người giàu vẫn mua gom các khu dân cư cũ nghèo khổ, du đãng, thất học, phức tạp sát khu nhà giàu, tri thức cao, khu cán bộ nơi họ đang sống để dành cho con cháu. Góp phần tạo nên 1 cuộc thay máu dữ dội tại các khu dân cư cũ nghèo khổ, du đãng, thất học, phức tạp này.

Hiện tại tình hình là như vậy.

Tất nhiên nếu chính sách quốc gia, thuế có sự thay đổi đột ngột thì cuộc chơi sẽ khác đi.

5/ Phản ứng của người bình dân, người nghèo ở các khu dân cư cũ dân trí thấp, du đãng, thất học, phức tạp:

Có 1 sự thật đau lòng trong tất cả các xã hội, ở trong giai đoạn tích lũy tư bản dữ dội này, là người nghèo rất khó giữ nổi ngôi nhà cha ông để lại.

Lí do thì mình xin phép không phân tích hết vì nhiều vấn đề chính trị (các bạn biết rồi đó, mình vốn không thích dính dáng vào chính trị), nên chỉ phân tích vài yếu tố xã hội:

+ Người nghèo ở xã hội Việt Nam hay đẻ con đông, vẫn mái nhà cha ông để lại đó, nhưng thêm cả chục gia đình F1 cùng sống chung khi con cái thành gia lập thất. Bán nhà để chia cho con cái có vốn làm ăn, con cái cầm tiền được chia đó, mỗi gia đình F1 đi mua những miếng đất xa hơn, rẻ hơn ở riêng. Đó là lựa chọn không thể nào tránh khỏi của những gia đình nghèo.

+ Con cái các gia đình nghèo ít có điều kiện ăn học, giáo dục tử tế (không nói tất cả). Nhưng chỉ cần 1 bộ phận dính vào cờ bạc, rượu chè, bê tha, lười biếng, bệnh tật là dẫn đến bán nhà ngay.

+ Dễ bị dụ bán giá rẻ. Đám nhà giàu thấy ai hỏi mua nhà giá cao là giật mình ngay, ngày quên ăn, tối quên ngủ, đi hết cả thành phố, cơ quan ban ngành tìm hiểu lý do.

Nhà nghèo nghe nhà giàu xin mua cao hơn 20% giá thị trường là bán cái rẹt ngay.

Mà không ngờ thằng nhà giàu đó mới hóng được 1 tin quy hoạch nào đó.

TIỀN CỦA NGƯỜI NGHÈO LÀ 1 TRONG NHỮNG LOẠI TIỀN DỄ GẶM NHẤT.

TIỀN CỦA NGƯỜI GIÀU CÓ MÙI CHUA NHẤT.

6/ Phản ứng của xã hội:

Xã hội hay định giá cái trước mắt, cái thấy được chứ không định giá được cái tương lai.

Nếu ai cũng khôn cả thì đã chẳng có người giàu lên nhanh chóng.

Xã hội luôn luôn nhìn vào sự dơ dơ, bẩn bẩn, phức tạp của các khu dân cư nghèo khổ, thất học, du đãng mà định giá các khu này thấp nhất trong toàn bộ các khu quanh dự án A, B bán kính 3km². Kể cả nó có sát gần hơn dự án A, B thì vẫn bị định giá thấp.

Định giá thấp đến đâu: Thấp đến mức buồn cười, như đi cướp của người nghèo vậy.

Bởi vì đa số xã hội không nhìn thấy điều mà những tay buôn chuyên nghiệp trong nghề này thấy (vì thấy nên họ mới giàu lên nhờ cái nghề này):

“Đó là sự mua-bán thay máu liên tục, sự thâu tóm, lấn thổ, dồn điền ăn vào máu và bản sắc của dân ta nghìn năm nay, sẽ khiến thay luôn cả bộ mặt các khu dân cư khốn khổ này.

Khi sự thay máu đủ về lượng nó sẽ chuyển qua sự thay đổi về chất.

Các khu dân cư khốn khổ này sẽ vụt sáng thành các khu trung lưu, khu sầm uất, dân trí cao, an sinh tốt.”

Ví dụ nhé:

– Chắc hẳn các bạn đã vào Room kín này thì đều đã đọc qua bài Ngôi nhà Ánh Trăng của mình.

Đó là 1 ngôi nhà mình mua trong khu du đãng khét tiếng Tp Nha Trang vào năm 2014 có tên gọi là “Xóm Nhà Cháy” với các tên tuổi hảo hán nổi tiếng phố Biển như Tí Hon, Chí Đen, Năm lửa.

2014, khu đó nằm trong lòng phố Tây, chỉ vì là khu du đãng nên rẻ hơn khu quân đội Nguyễn Thiện Thuật cách đó 100-200m 30-40%.

Đến 2020, không còn 1 mống du đãng trong khu đó sau 1 loạt các trận mua-bán nhà thay máu.

Giờ 2 khu giá same same nhau. Giỏi lắm là Nguyễn Thiện Thuật mắc hơn 10%.

Hài chưa

Link bài ngôi nhà ánh trăng đây anh em, đọc lại để nghiền ngẫm nhé: Link

2014, Admin còn làm lãnh đạo Seabank, trong room này có bạn biết Admin thời đó, có chưa tới 3 tỷ bọ com cóp sau bao năm khổ ải bank trường, vay thêm 2 tỷ bank mua ngôi nhà ánh trăng này. Hiện tại giá nó đã hơn 20 tỷ. Tăng 4 lần sau 6 năm đầu tư.

Do admin tiếc rẻ, không bán vào đỉnh 5/2018 chứ không là sút được giá 25 tỷ.

CŨNG NHỜ THẤY ĐƯỢC ĐIỀU RẤT CĂN CƠ NÀY MÀ ADMIN TỪ GIÃ ĐƯỢC KIẾP LÀM THUÊ.

– TPHCM nhớ khu Tôn Đản quận 4 năm nào không anh em? Xưa ai dám ở không? Khu Năm Cam đó.

Giờ còn du đãng nào đủ tiền sống ở đó không?

Đám có tiền trí thức xịn sò đến ở gần kín, du đãng cựa cái họ quẳng tiền cho công an đưa đi không ngày về luôn.

– TPHCM nhớ khu ngã năm chuồng chó Quang Trung – Gò Vấp không anh em? Khu dân tứ xứ đổ về. Khu đó những năm qua ghi nhận giá tăng ác nhất Sài Thành đó.

– TPHCM nhớ khu anh chị Lũy Bán Bích không anh em? Giờ anh chị mò ra là ăn bạt tai của mấy tay trí thức đi giầy, áo vét, đi xe mẹc mới chuyển về ở 5-7 năm nay.

– TPHCM nhớ ngã tư bốn xã quận 11, con đường đất ổ gà, ổ voi, ngập lút bánh xe, nghèo không lối thoát không anh em? Giờ ai có nhà ở đó có quyền khoe à. Mama Admin mua 1 căn nhà ở đây vào 2007, đến giờ tăng hơn 10 lần.

Vẫn câu nói cũ:

TIỀN CỦA NGƯỜI NGHÈO LÀ 1 TRONG NHỮNG LOẠI TIỀN DỄ GẶM NHẤT.

VÌ TÀI SẢN CỦA HỌ LUÔN BỊ XÃ HỘI ĐỊNH GIÁ THẤP NHẤT, BẤT CÔNG NHẤT, NGU MUỘI NHẤT.

VÀ HỌ THƯỜNG BỊ ĐẶT VÀO HOÀN CẢNH PHẢI BÁN RẺ TÀI SẢN CỦA MÌNH HAY DỄ DÀNG NGHE LỜI NGON NGỌT MÀ GỤC NGÃ TRƯỚC NGƯỠNG CỬA THIÊN ĐƯỜNG.

KẾT:

BÁN KÍNH 3KM QUANH DỰ ÁN LỚN

CHỌN KHU NÀO DU ĐÃNG NHẤT, NGHÈO KHỔ NHẤT, DƠ DƠ, BẨN BẨN, THẤT HỌC, PHỨC TẠP NHẤT, GIÁ THẤP NHẤT MÀ MUA.

P/S:

Thế nào cũng sẽ có 1 số anh em hỏi là admin ơi, lỡ mua xui xui trúng quy hoạch thì sao.

Thật ra thì mua khu dân cư cũ ở đâu, khu giàu hay khu nghèo mà không sợ trúng chưởng quy hoạch. Né chưởng QUY HOẠCH sẽ có 1 chuyên đề riêng các bạn nhé.

Hi vọng bài viết trên hữu ích với các bạn. 

Tác giả: Trần Thiên Ân (viết năm 2020)