MUA NHÀ AN CƯ TRONG BỐI CẢNH KINH TẾ 2022 – 2023 CẦN LƯU Ý ÐIỀU GÌ? ( TIẾP)

Phần 1 và Phần 2 của bài viết LeoX viết cách đây cũng lâu lâu tại link này. Nếu như chưa đọc thì bạn nên bắt đầu từ đó trước vì phần 3 dưới đây là trường hợp cụ thể minh họa cho những kết luận đã rút ra trong bài viết trước.

Phần 3 này LeoX dù bị giục nhiều nhưng ra khá trễ, thú thật là cứ trì hoãn không muốn viết. Những người theo dõi LeoX từ lâu thì đa số là trân trọng những chia sẻ về cách tư duy, nhưng cũng ngại những người đa nghi có khi lại đoán mình đang đi PR hay phím hàng gì.

LeoX đã định nhờ1  bạn trong X-team viết vì bản thân bạn ý chính là người nghiên cứu, phân tích rất chi tiết trước khi đi ra quyết định mua căn chung cư này, nhưng mà bạn ý cũng ngại. Nên thôi đành xin ít ảnh tư liệu để tự viết vậy.

Cũng giống như khi viết bài về: Cách tư duy khi đầu tư BÐS Premium, LeoX xin claim trước về việc có mâu thuẫn lợi ích, do đó bạn chỉ nên tham khảo cách tư duy vấn đề, những khía cạnh cần lưu ý khi quyết định mua nhà an cư chứ đừng để bị phụ thuộc nhé.

Ðầu tiên tóm tắt sơ bộ lại bối cảnh của bài viết này để mọi người nắm được luồng tư duy của LeoX liên quan đến chung cư.

Bởi lẽ trước đó, LeoX luôn đánh giá hiệu quả đầu tư vào chung cư là thấp, không hấp dẫn. Nếu để ở, thay vì mua chung cư thì cầm tiền đó gửi ngân hàng rồi lấy lãi thuê còn hiệu quả hơn.

Năm 2021: X-team viết khá nhiều về việc tiên đoán con sóng hàng hóa commodity super cycle và lạm phát như một hệ quả của việc bơm tiền. (Mọi người có thể tìm lại trên trang leox. vn).

Năm 2022: Con sóng đó đến thực sự, từ giá dầu, giá phân bón cho đến giá VLXD. X-team đưa thêm đánh giá về việc chung cư cũ sẽ có đợt tăng giá vì (i) Chi phí vật liệu xây dựng tăng cao khiến giá chào bán các dự án mới tăng mạnh và các dự án cũ thì nhờ đó trở nên hấp dẫn hơn (ii) Chung cư là một loại hình đáp ứng nhu cầu sử dụng thật, dễ dàng cho thuê để tạo ra dòng tiền và do đó hấp dẫn trong bối cảnh dòng tiền tìm về nơi trú ẩn an toàn (iii) Tắc pháp lý nhiều dự án khiến nguồn cung giảm mạnh, trong khi nhu cầu mua ở lại là nhu cầu thật khiến cung cầu mất cân đối đẩy mặt bằng giá lên cao.

Ðiểm quan trọng nữa là sự dịch chuyển về tài sản BÐS theo yếu tố chu kỳ. Như LeoX đã nói nhiều lần trong 2021 về việc mình đã và sẽ tiếp tục chuyển dịch BÐS từ đất vùng ven, đất tỉnh, đất biển về đất trung tâm, đất có khả năng tạo dòng tiền và phục vụ nhu cầu ở thật thay vì bánh vẽ. Lười thống kê lại mình đã viết điều đó ở những bài nào vì số lượng viết ra cũng khá nhiều, nhưng bài này là ví dụ.

Túm váy lại, chung cư là khoản đầu tư kém hiệu quả trong bối cảnh in tiền tài sản nào cũng tăng giá, càng đầu cơ càng tăng giá nhưng lại là lựa chọn không tệ ở bối cảnh tài sản đầu tư nào cũng rủi ro, tài sản có khả năng tạo ra dòng tiền và phục vụ nhu cầu thật lại trở nên có giá hơn. Có giá hơn thôi, vì dù sao chung cư cũng khó mà mang lại lợi nhuận cao như các kênh khác lúc thuận lợi được. Nhưng với mục tiêu vừa an cư, vừa đầu tư, trước khó khả thi thì đã khả thi hơn.

Do đó, không phải LeoX thay đổi quan điểm về chung cư so với trước đây, mà là bối cảnh khiến nó trở nên hấp dẫn hơn so với trước vì các lý do nêu trên. Phải trình bày dài dòng như vậy để ai còn mới nắm được luồng tư duy, và những bạn cũ đã từng đọc các bài Mua nhà hay thuê nhà không tưởng là LeoX mâu thuẫn. LeoX luôn rất nhất quán nên nếu thấy mâu thuẫn bạn có thể hỏi lại để LeoX giải thích rõ hơn nhé.

_____

Quay trở lại với câu chuyện mua chung cư vừa đầu tư, vừa an cư LeoX đã rút ra một số đặc điểm của những dự án trong bài trước. Phần bình luận, rất nhiều bạn đưa ra ý kiến: “Cám ơn LeoX nhưng mình thấy giá chung cư đã tăng rồi, không còn hấp dẫn nữa”.

Lúc đó LeoX trả lời các comment này gồm ý.

Một là vẫn có chẳng qua bạn có cất công để tìm kiếm và đưa len bàn so sánh xem có hấp dẫn không thôi. Hai là không hẳn tăng giá rồi là không hấp dẫn nữa. Một thứ tăng giá được vì nó hấp dẫn chứ? Chẳng qua là nó có còn tăng được tiếp hay không thôi, mà cái đó phụ thuộc vào cách bạn đánh giá. Chứ ai chả dễ dàng nhìn thấy tăng rồi, và thế là kết luận không hấp dẫn nữa là xong, có bỏ tí công phân tích tính toán nào đâu.

Ðầu tư chả lẽ ai cũng suy ra giống nhau dễ thế á?

Ðể biện luận cho 2 ý nói trên, LeoX sẽ đưa ra case đầu tư dưới đây làm ví dụ. Dưới góc nhìn của LeoX nó hấp dẫn, mọi người nghe LeoX “pitching” (bán hàng) xem có cảm thấy hấp dẫn không nhé?

• Dự án này là q dự án cũ, cách đây 6-7 năm, không phải dự án mới chào bán. Lý do nên tìm dự án cũ LeoX đã nêu ra từ phần trước, vì các dự án mới chịu tác động của giá NVL xây dựng tăng, nguồn cung khan hiếm do tắc pháp lý, nên giá chào mới cao hơn khá nhiều so với mức nền dự án cũ. Trong khi các dự án cũ ít khi được quan tâm, ít được PR làm thị trường, vì làm gì còn ai có lợi ích để chi tiền cho làm việc đó nữa.
• Dự án này là 1 dự án có vị trí đắc địa. Ðắc địa như thế nào LeoX nói ở phía dưới sau. Nhưng ở đây nhấn 1 điểm quan trọng: Ðã mua dự án cũ, nếu vị trí không đắc địa, không hiếm thì không nên mua. Lý do? Vì nguồn cung thay thế sẽ nhiều và ai chả thích mua nhà mới nếu giá nó không chênh quá nhiều. Nhìn xem các chung cư Linh Ðàm, Trung hòa nhân chính, sau bao năm giá tăng hay giảm và vì sao? Vì nó na ná nhau trong khi nguồn cung thì mọc nên như nấm đó. Ðã là chung cư, thì ít nhiều sẽ xuống cấp qua thời gian, càng dự án vị trí ít đắc địa thì khâu bảo trì bảo dưỡng càng kém.
• Dự án này là phân khúc cao cấp (dù mức giá hiện tại thì chỉ tương đương phân khúc trung cấp). Lời khuyên: đừng vì ham muốn an cư thật sớm mà tặc lưỡi mua cái nào rẻ rẻ vừa túi. Kinh nghiệm của LeoX cho thấy, muốn mua cái gì mà nó tăng giá được, thì hãy mua cái thứ mà người có tiền sẵn sàng trả tiền để sở hữu nó. Quy luật cung cầu LeoX quan sát thấy không đúng trong trường hợp này. Tức là nhu cầu càng cao thì giá càng tăng. Không hẳn, điển hình các chung cư khu vực đông dân và cứ na ná nhau giá rất ít tăng, thứ nhất vì nó dễ làm, không hiếm nên đẻ thêm ra dễ, nhiều lựa chọn tương tự. Thứ 2, những người nhắm đến phân khúc đó cũng chỉ sẵn sàng và có thể trả từng đó, do đó đặt một ngưỡng giá trần lên lựa chọn của họ. Giá tăng được, khi người có tiền họ muốn sở hữu và có khả năng trả giá lên để sở hữu.
• Do đó, nếu chỉ thuần túy an cư thì thôi không cần bàn nhiều, miễn giá cả vừa phải, tiện cho nhu cầu đi lại, học hành, chợ búa, giải trí và trong ngưỡng chi trả được là xong. Còn muốn kết hợp ở và đầu tư thì nên soi các yếu tố liên quan đến “Hiếm” và “Cao cấp” bên cạnh yếu tố phù hợp để an cư. Khó ha? Khó thật mà. Một mũi tên trúng nhiều đích bao giờ chả khó. Nhưng chịu khó tìm chắc vẫn có á.

Quay lại dự án LeoX đã đề cập, đặt tên là dự án X đi nhé. Ðể nghe LeoX chém gió “bán hàng” thử xem mọi người có thấy “ngon” không nhé?

Dự án X này có vị trí hiếm và thuộc phân khúc cao cấp vì:

• Nằm ngay cạnh hồ Tây mênh mông nước với cả ngàn năm lịch sử (có yếu tố hiếm hơn so với hồ đào nhân tạo rồi nha). Minh họa vài tấm ảnh để mọi người hình dung khi căn hộ view hồ Tây trực diện tại dự án nó có giá trị với trải nghiệm sống như thế nào.

Từ ban công của căn hộ view hồ

Từ bên trong căn hộ view hồ tại dự án – bên ngoài cửa kính là hồ Tây mênh mông nước

• Vị trí dự án nằm ngay phía trước khu đất được quy hoạch dành cho trung tâm hành chính tương lai của thủ đô – nơi được thiết kế với tên gọi kêu “canh cách” Ngân hà xanh – thuộc khu đô thị Tây Hồ Tây. Liền kề bên cạnh dự án X là dự án Nhà hát Thăng Long. Ðối diện bên kia hồ Tây là dự án Nhà hát Opera trên đầm Triều. Ngay trước mặt dự án và cả phía sau lưng đều có đường Metro kết nối trung tâm Hoàn Kiếm với sân bay Nội Bài.

Bản thiết kế Ngân hà xanh nơi bộ ban ngành sẽ chuyển về

• Chỗ trên là bánh vẽ đấy nha, lấy giọng sale ra nói nghe cho hay chứ mấy cái dự án này không biết bao giờ mới thực hiện đâu :D. Nhưng cách đó hơn 1 km dự án Lotte lớn nhất Hà Nội đang hình thành thì là có thật. Việc mở đường từ khu đô thị Tây Hồ Tây Starlake mở sang phía Võ Chí Công và Hồ Tây là có thật và đang làm. Tìm hiểu kỹ về quy hoạch khu đô thị Tây Hồ Tây sẽ thấy đây là một trong những vị trí có quỹ đất lớn hiếm hoi còn lại của Hà Nội để phát triển và diện mạo hạ tầng sẽ còn thay đổi nhiều.

Hiện trạng khu vực Tây hồ Tây đang là rất nhiều ô đất trống nhưng vuông vức như bàn cờ với các dự án lớn của Hàn Quốc và Chính Phủ.

Về định giá, dự án có mức giá khá phải chăng so với độ hiếm của nó.

Tham khảo 1 số dự án cao cấp có vị trí tương đương khác ví dụ như Heritage Tây Hồ có giá căn view hồ đang chào bán khoảng 140-150 triệu/ mét. Sun Grand City có giá căn view hồ khoảng 120-130 triệu/ mét. Phía sau lưng, cách mặt hồ Tây tầm 3 km, các dự án view hồ từ phía xa cũng có giá từ 60-80 triệu / mét. Ðặc biệt chung cư Starlake chẳng view hồ thì giá cũng 80-100 triệu/ mét.

Còn dự án X này, thời điểm giữa 2021, bạn LeoX mua với giá 53 tr/mét, 1 căn 102m2 chi ra 5.5 tỷ đồng, căn ở tầng cao gần nhất, từ phòng khách tới các phòng ngủ đều view trực diện hồ. Thời điểm 2022, khi LeoX viết bài này và hỗ trợ 1 bạn trong X-team tìm hiểu dự án, thì giá căn tương tự tăng lên 60 triệu, tức tăng khoảng 15% so với cách đó 1 năm. Nhưng bạn thấy sao? Có phải mức giá đó vẫn còn khá ư là hợp lý so với các lựa chọn đã kể trên không? Hay là vì tăng rồi nên đắt?

Nếu thế để LeoX kể thêm một số ưu điểm khác từ dự án này, mà có lẽ cũng là 1 số điểm bạn có thể tham khảo để quan sát khi có nhu cầu tìm kiếm.

• Dự án đã được cấp sổ đỏ nên yên tâm trong bối cảnh nhiều dự án bị tắc pháp lý, chờ mãi chưa thấy sổ. Hơn nữa với dự thảo về việc quy định thời hạn với chung cư thay vì sở hữu vĩnh viễn thì các chung cư sổ đỏ sở hữu vĩnh viễn sẽ trở nên hiếm hơn, đặc biệt là các tòa ven hồ Tây vì quỹ đất không còn.
• Dự án chỉ có hơn trăm căn kiểu boutique, sàn chỉ có căn hộ có tháng máy, do đó gần như đảm bảo yếu tố riêng tư cao so với các chung cư cao cấp nhưng mật độ cao với hàng ngàn căn hộ.
• Phí quản lý đã bao gồm toàn bộ dịch vụ của căn hộ, từ bể bơi vô cực đến phòng tập gym, phòng chơi trẻ em, bàn bóng bàn, vườn trên cao, bàn cafe, thậm chí cả ghế massage. Ðây là một điểm cộng với các dự án chung cư tại HN khi mà ở rất nhiều chung cư, dù phí quản lý không hề rẻ nhưng đi bơi hay đi tập vẫn “xé vé thu tiền”. Trong Sài Gòn không có văn hóa thu tiền xé vé kiểu này nên LeoX thấy điểm này là bình thường nhưng ở HN hỏi ra mới biết đa số là phải trả tiền dù đã đóng phí dịch vụ vì chủ đầu tư bán các khu vực tiện ích này ra bên ngoài như một sản phẩm thương mại để cho các đơn vị khác kinh doanh.
• Dự án này trong khi đó đã được chủ đầu tư bàn giao lại các tầng tiện ích và tầng hầm thay vì xẻ ra bán lẻ, do đó cư dân cũng đồng sở hữu các tiện ích. Chưa kể, còn được bàn giao cả 1 lô đất nhỏ mặt tiền đường chính ngay bên cạnh đang cho thuê, do lúc quy hoạch có thừa ra và chủ đầu tư bàn giao lại. Có nghĩa là mua nhà cũng là cổ đông của lô đất này cũng như các tầng tiện ích của tòa nhà. Ban quản lý nhờ có thêm dòng tiền cho thuê này mà cũng rất xông xênh chịu khó tân trang bảo trì.
• Dự án này có định giá căn hộ view hồ và không view hồ rất buồn cười, chỉ chênh nhau có 15-20%. Trong khi Sungrand, 1 căn view hồ đơn giá thường gấp đôi thậm chí gấp ba căn view thành phố. Có một sự miss-pricing không hề nhẹ. LeoX thường rất nhạy trong việc nhìn ra miss-pricing. Lô đất ngày trước LeoX mua ở SG cũng là một trường hợp như thế – miss pricing giữa lô mặt công viên và lô thường 2 nhà đấu mặt vào nhau, giữa giá chung cư và nhà đất.
• Vì quy mô boutique nên dịch vụ đến nơi đến chốn, có bảo vệ mở cửa mỗi khi ra vào, có piano ở sảnh để chơi, thậm chí lễ tân giữ hộ đồ và giao đồ rất cẩn thận mỗi khi bạn mua hàng shopee, bảo vệ trực 24/7còn lễ tân làm đến h tối bất kể ngày lễ tết.
• Cộng đồng cư dân khá văn minh, người thuê chủ yếu là người nước ngoài. Nhiều căn hộ vẫn để trống vì chủ nhà đã đi định cư nước ngoài và không muốn cho thuê cũng chẳng ở. Do đó các khu vực tiện ích khá vắng vẻ như phòng riêng vậy.
• Ngoài cái view hồ trực diện ra mà bạn dễ nhìn thấy khi đi mua nhà, có một số view khác rất cool nhưng không dễ thấy nếu chỉ đi xem đơn thuần ví dụ như là view pháo hoa, view mặt trời mọc, view thuyền, view trăng trên hồ … góp phần cải thiện trải nghiệm sống.

Một chiếc ban công chill ngắm bình minh trên hồ

View pháo hoa từ ban công căn hộ

View từ phòng ngủ căn hộ tại tòa nhà

Viết sale hấp dẫn thế không biết mọi người có thấy động lòng không hay vẫn tăng rồi không hấp dẫn nữa nhỉ?

Tất nhiên nó cũng có 1 số điểm trừ, ví dụ như không phải khu compound nên không có các dịch vụ như sân tennis, bóng rổ. Có 1 vụ scandal từ quá khứ do sai phạm của chủ đầu tư cũ nhưng chỉ là vấn đề cá nhân lôi nhau lên báo để dọa chứ không ảnh hưởng gì tới cư dân và cũng đã được giải quyết xong. Nhiều căn hộ do thế hệ “baby boomer” mua nên nội thất sẵn để hơi cổ, cần làm lại thiết kế mới thấy đẹp.

Cá nhân LeoX thì thấy ok, cân đối giữa giá trị trải nghiệm, môi trường sống và mức định giá vì giờ chung cư mức trung cũng cỡ 40-50 triệu rồi, còn dự án cao cấp mới và tương đương về vị trí thì giá cao gấp vài lần. Bạn thì thấy sao? Tất nhiên nhu cầu mỗi người khác nhau và bên trên chỉ là một ví dụ. Mọi người nên tự tìm hiểu và trải nghiệm theo góc nhìn của bản thân.

Ngoài dự án trên, LeoX cũng quan sát thấy một số dự án cũ khác cũng value không kém cả ở HN lẫn SG cho mục đích an cư và đầu tư. Ðang nghĩ bụng, chả lẽ mình nên đi “làm thị trường” cho những dự án chung cư cũ có giá trị ? Hay LeoX đi làm môi giới BÐS nhỉ?

Tác giả: LeoX.vn