NHÀ ĐẦU CƠ & CÁC DAO ĐỘNG THỊ TRƯỜNG

Danh mục đầu tư vào bất động sản của nhà đầu tư gần như chắc chắn sẽ dao động về giá trong bất kỳ giai đoạn vài năm nào. Nhà đầu tư nên biết về khả năng này và cần được chuẩn bị sẵn sàng về cả mặt tài chính lẫn tâm lý. Anh ta (cô ấy) sẽ muốn thu lợi từ những thay đổi của các mức thị trường – hẳn là qua sự tăng giá trị của các bất động sản anh ta giữ khi thời gian trôi qua, và có lẽ bằng việc mua và bán tại những mức giá thuận lợi. Sự quan tâm này về phần anh ta là không là thể tránh được, và cũng rất chính đáng. Nhưng nó có nguy hiểm rất thực là có thể khiến anh ta có thái độ và hoạt động mang tính đầu cơ. Rất dễ để chúng tôi bảo bạn là đừng đầu cơ; song điều khó đối với bạn là làm theo lời khuyên đó. Hãy cho phép chúng tôi nhắc lại những gì chúng tôi đã nói ở những bài viết trước đây: Nếu bạn muốn đầu cơ thì bạn cứ làm, song mắt bạn phải mở to, để biết rằng cuối cùng bạn sẽ phải mất tiền; hãy đảm bảo chắc chắn là bạn giới hạn được lượng rủi ro và tách rời nó một cách hoàn toàn ra khỏi chương trình đầu tư của bạn.

Sự lên giá trong dài hạn của một danh mục đầu tư thường được giữ tương đối ít thay đổi trong các đợt tăng và giảm giá liên tiếp nhau, hay là dưới dạng các cơ hội mua các mức gần thấp nhất của thị trường giá xuống và bán không quá thấp so với các mức cao của thị trường giá lên.

Có hai cách để nhà đầu tư có thể dùng: cách xác định thời điểm và cách định giá. Khi nói cách xác định thời điểm chúng tôi có ý nói đến cố gắng dự đoán động thái của thị trường bất động sản – để mua hoặc giữ khi phương hướng tương lên chắc chắn sẽ đi lên, để bán hoặc tránh mua khi phương hướng đi xuống. Khi nói định giá, chúng tôi muốn nói đến cố gắng mua bất động sản khi chúng có mức giá bán thấp hơn nhiều giá trị hợp lý của chúng, và bán chúng khi giá của chúng cao hơn giá trị đó. Có một kiểu định giá ít tham vọng hơn, đó là nỗ lực khá đơn giản: khi mua bạn không bỏ ra quá nhiều tiền cho bất động sản của mình. Điều này có lẽ là đủ đối với nhà đầu tư phòng vệ, người đặt trọng tâm vào việc giữ bất động sản lâu dài; nhưng điều đó có nghĩa là thể hiện sự lưu tâm cần thiết tối thiểu đối với các mức giá của thị trường (trừ những kế hoạch bình quân chi phí đầu tư được bắt đầu với mức giá vừa phải).

Chúng tôi tin rằng nhà đầu tư thông minh có thể tạo ra các kết quả thỏa đáng từ việc định giá theo bất kỳ kiểu nào. Chúng tôi cũng tin rằng nếu anh ta tập trung vào việc xác định thời điểm, theo nghĩa là dự đoán, anh ta rốt cuộc sẽ trở thành một nhà đầu cơ và sẽ có kết quả tài chính của một nhà đầu cơ. Thật ra trong việc kinh doanh và trong niềm tin tuyệt đối thì các nhà môi giới bất động sản và dịch vụ đầu tư có vẻ gắn kết với một nguyên tắc là cả các nhà đầu tư và đầu cơ vào bất động sản thường đều nên chú ý cẩn thận tới các dự báo thị trường.

Chúng tôi tin rằng nếu người ta càng đi xa khỏi các tin tức dự báo, thì càng thấy có nhiều sự ngờ vực hơn đối với những kỳ vọng của việc dự báo hoặc xác định thời điểm thị trường. Nhà đầu tư hiếm khi có thể thật sự tin vào vô số các dự báo mỗi ngày và dành cho anh ta thắc mắc. Thế nhưng trong nhiều trường hợp, anh ta vẫn quan tâm đến chúng và hành động dựa trên chúng. Tại sao? Vì anh ta đã bị thuyết phục rằng việc anh ta có một chút ý kiến về phương hướng tương lai thị trường là quan trọng, và vì anh cảm thấy là công ty môi giới hoặc dịch vụ dự đoán ít ra là đáng tin cậy hơn là bản thân mình.

Một số lượng lớn chất xám đã tham gia vào lĩnh vực dự báo thị trường, và chắc chắn một số người có thể kiếm tiền bằng cách làm những nhà phân tích thị trường giỏi. Nhưng thật là vô lý khi nghĩ rằng công chúng có thể kiếm tiền bằng các dự đoán thị trường. Vì ai sẽ mua khi công chúng (khi có một dấu hiệu nhất định) đổ xô đi bán để lấy lời? Nếu bạn là người đọc bài viết này, hy vọng trở nên giàu có hơn qua các năm bằng cách làm theo một chương trình hoặc hướng dẫn về dự đoán thị trường, bạn phải thấy rằng mình đang làm những gì mà vô số người khác cũng đang nhắm tới, và phải làm tốt hơn rất nhiều người đang cạnh tranh với bạn trên thị trường. Không có cơ sở logic hay kinh nghiệm nào để cho rằng một nhà đầu tư điển hình hoặc trung bình có thể dự đoán các động thái thị trường thành công hơn công chúng, khi mà anh ta cũng là một phần của công chúng.

Xem thêm >>> BẠN CÓ CHẮC VỀ TÍNH CHÍNH XÁC TRONG DỰ BÁO TƯƠNG LAI CỦA MÌNH?

Có một khía cạnh của triết lý “xác định thời điểm” có vẻ như nằm ngoài sự chú ý của mọi người. Việc xác định thời điểm có tầm quan trọng tâm lý rất lớn đối với nhà đầu cơ vì anh ta muốn kiếm tiền nhanh. Việc phải chờ một năm trước khi bất động sản của mình tăng giá là điều hết sức khó chịu với anh ta. Song một thời gian chờ đợi kiểu như vậy không có tác động gì đối với nhà đầu tư. Một nhà đầu tư có lợi thế gì khi để tiền của mình không được đầu tư cho tới khi anh ta nhận được một vài dấu hiệu giả định là đáng tin cậy rằng thời điểm mua đã tới? Anh ta sẽ hưởng được lợi thế chỉ bằng cách chờ đợi, sau đó mua được với giá thấp hơn một cách đáng kể để bù vào khoản thu nhập có được từ việc khai thác bất động sản nếu mua sớm hơn (nhưng ở mức giá cao). Điều này có nghĩa là việc xác định thời điểm không có giá trị thực đối với nhà đầu tư trừ phi nó trùng hợp với việc định giá – nghĩa là, trừ phi nó giúp anh ta mua các bất động sản của mình với mức giá thấp hơn một cách đáng kể so với giá bán lần trước của anh ta.