SỞ HỮU KỲ NGHỈ (TIMESHARES) KIỂU VN CÒN RỦI RO HƠN CONDOTEL NHIỀU LẦN

Lúc 7:25 sáng 25/2/2020 tôi nhận được email sau: (tôi chép lại nguyên bản, chỉ xóa phần tên riêng).

“Em mạo muội viết email cho anh sau khi đọc loạt bài về đầu tư tài chính đăng trên facebook cá nhân của anh. Em muốn xin anh một vài đánh giá, nhận xét về một trường hợp đầu tư thực tế em đang được chào mời. Cụ thể, xin trình bày như bên dưới.

Công ty Thiên Đường ABC (gọi tắt là ABC) mời mua một căn hộ diện tích 157m2, theo tiêu chuẩn 5 sao, có 02 phòng ngủ, đầy đủ tiện nghi cho tối đa 7 người. Căn hộ nằm trong quần thể khu nghỉ Thiên Đường ABC ở Bãi Dài, Cam Ranh, Khánh Hòa. Nếu đồng ý mua, em sẽ được quyền sử dụng căn hộ trên, trong trọn vẹn 1 tuần (8 ngày, 7 đêm) trong 35 năm (2020 – 2055) để làm kỳ nghỉ hàng năm cho gia đình. Ngoài quyền lợi được sử dụng làm nơi nghỉ dưỡng hàng năm, nhà đầu tư có quyền cho, tặng, và bán lại quyền sử dụng căn hộ đó cho người khác để làm kỳ nghỉ – đây chính là khía cạnh đầu tư của trường hợp này.

• Giá mua quyền sử dụng căn hộ trong 1 tuần, trong 35 năm là USD 25400 – tương đương 590 triệu đồng. Người mua trả ngay 30% giá trị căn hộ sau khi ký hợp đồng, và trả dần hàng tháng 70% còn lại trong vòng 24 tháng, 0% lãi suất.
• Phí thường niên là 9 triệu đồng – dùng để duy trì các tiện nghi của căn hộ trong 1 năm.
• Người mua không phải trả thêm khoản tiền nào khác ngoài hai khoản trên.

Do tuần nghỉ nằm trong tháng 7, là thời gian cao điểm của mùa du lịch, nên việc cho thuê lại rất dễ dàng (theo đánh giá của bên ABC). Giá cho thuê căn hộ ước tính là USD400/đêm (USD2800/7đêm ~ 65 triệu đồng). Em sử dụng cách tính do anh hướng dẫn, để tính ra kết bên dưới – Tỷ suất sinh lợi hàng năm là 11%. Đây là mức đầu từ có TSSL tốt (từ 10% – 15%/năm). Nếu có thể, em muốn nhờ anh cho vài đánh giá nhận xét, về hình thức đầu tư này. Các rủi ro lơn nhất của người đầu tư trong trường hợp này là gì?

Em xin chân thành cảm ơn anh đã đọc.”

Tôi đã email trả lời cho bạn như sau:

Cám ơn em đã tin tưởng anh. Em hãy tự trả lời những câu hỏi sau, để hiểu rõ về 3 rủi ro chính của sản phẩm này.

** RỦI RO MẤT HẲN VỐN

Công ty này có uy tín không? Công ty có thực sự sở hữu 100% căn hộ hay quần thể đó hay không? Lấy gì làm căn cứ để đảm bảo họ có quyền sở hữu và kinh doanh căn hộ đó trong 35 năm tới.

Nếu công ty đó lừa đảo, hay phá sản thì ai bảo vệ NĐT?

Gởi tiền ngân hàng, mua cổ phiếu, mua nhà thì NĐT có cán để nắm, có Nhà nước, có pháp luật bảo vệ. Còn mua kỳ nghỉ này, em nắm cái gì? Mua bán giá trị lớn mà công ty không công khai về chủ thể, không công khai dự án thì có gì để em nắm. Tại sao họ không công khai thông tin, công khai website, công khai hợp đồng?

** RỦI RO KHÔNG ĐẠT TỶ SUẤT LỢI NHUẬN, GIẢM VỐN

Bài toán mà công ty đưa cho NĐT xem là bài toán tối ưu: 100% công suất cho thuê., chưa tính đến rủi ro thị trường, chưa tính đến cạnh tranh. Nếu công suất 70%, 50% hay 30% thì sao? Nếu giá cho thuê thấp hơn thì sao? Tỷ suất sinh lợi thấp hoặc âm ngay.

** RỦI RO THANH KHOẢN (CHUYỂN ĐỔI RA TIỀN)

Sản phẩm này thanh khoản cực kỳ thấp. Công ty Thiên đường ABC dùng nhân viên sales đeo bám, và bao nhiêu chiêu thức, mà em và NĐT còn chần chừ không mua, thì bản thân em, NĐT làm sao mà bán được cho người khác nếu muốn thoát vốn. (Tôi thấy trong group trao đổi sản phầm này, NĐT có thể bán 1,2 kỳ/ tuần cho nhau, chứ làm sao bán 35 kỳ/tuần nổi?!

Sau đó tôi gọi thêm điện thoại để giải thích cho bạn thì nhận thêm được bản chụp báo giá. Theo đó Công ty Thiên đường ABC chia năm ra làm 52 tuần và bán cho khách từng tuần. Mùa du lịch cao giá các mùa khác. Tôi cộng nhẩm lại thì thấy giá 1 căn hộ, sau khi đã cộng cho 52 khách, sẽ cao gấp 4-5 lần Condotel.

Condotel giá thấp hơn nhiều, mà chủ đầu tư còn gánh không nổi TSSL 12%, thì Sở hữu Kỳ Nghỉ của Thiên đường ABC bán giá gấp 4-5 lần, làm sao tạo được TSSL tốt cho các nhà đầu tư?

(Các bạn đã lỡ mua rồi, đừng giận tôi nhé. Hãy tự trách bản thân mình đã quyết định đầu tư vào 1 sản phẩm TSSL thấp mà rủi ro thì quá cao).

Tác giả bài viết: Lâm Minh Chánh
Giám đốc Trường QTKD www.BizUni.vn

Xem thêm >>> TIẾT KIỆM ĐỀU ĐẶN HÀNG THÁNG VÀ ĐẦU TƯ SỐ TIỀN NÀY, SAU 1 THỜI GIAN, BẠN SẼ CÓ CẢ GIA TÀI