05 Lưu ý mua nhà ở phù hợp nhất cho người mua nhà lần đầu

5 lưu ý này có tên “KHU – TIỀN – CỤ – PHÁP – GIAO”

1. [Khu] vực sẽ sinh sống
2. Khoản [tiền] sẽ mua nhà
3. Loại nhà [cụ] thể sẽ mua
4. [Pháp] lý
5. Tiến hành [giao] dịch

1. KHU VỰC SẼ SINH SỐNG

Tôi có người bạn tên X. làm việc ở quận 7 nhưng mua nhà ở quận Thủ Đức, TP.HCM. Bạn chia sẻ với tôi: “Từ ngày về đó hầu như cắt đứt liên lạc với bạn bè. Thứ 7, Chủ nhật được nghỉ nhưng bạn bè rủ đi chơi cũng không đi được. Bởi hằng ngày đều phải đi một quãng đường dài, cuối tuần mệt quá, chỉ biết ngủ thôi.”

Chọn một bất động sản để ở, phần lớn mọi người chỉ chuộng giá rẻ. Vì mua căn nhà đầu tiên, họ có rất ít sự lựa chọn với số tiền tích lũy hạn hẹp của mình.

Lời khuyên của tôi là bước quan trọng nhất đầu tiên nhằm mua được căn nhà để ở là phải chọn được khu vực mình muốn sinh sống và gắn bó trong một thời gian dài. Lập một danh sách những khu vực mà mình muốn sống. Danh sách này ít nhất cần có 5-10 cái tên. Cần đi xem ít nhất 5-7 khu vực trong danh sách này để có căn cứ đối chiếu, so sánh và lựa chọn.

Đừng bao giờ mua nhà vì nó rẻ, phải mua nhà vì nó tiện. Giả sử trong thành phố Hồ Chí Minh, nếu bạn mua nhà để ở, bạn sẽ ở quận mấy? Quận 12 chăng, vì gần chỗ làm? Nhưng nếu nay mai bạn chuyển qua quận 4 làm thì sao?

Nếu gia đình chuẩn bị lập gia đình, bạn muốn mua nhà ở quận 10 vì gần quận 3, quận 5, quận 1, thì hãy tìm hiểu xem nơi làm việc của 2 vợ chồng có gần không? Chứ đi làm ở quận 12 mà nhà ở quận 10 thì tội cho bà xã.

Đây là số liệu thống kê từ một chuyên trang địa ốc uy tín năm 2015 về những yếu tố người Việt quan tâm nhất khi mua nhà để ở:

+ Gần bệnh viện: 28%
+ Gần nơi làm việc: 25%
+ Gần trường học: 23%
+ Gần chợ: 19%
+ Khác: 6%

Tại sao “gần bệnh viện” lại chiếm tỉ lệ cao nhất (28%)? Nếu nhìn vào độ tuổi những người mua nhà ở Việt Nam thì bạn sẽ hiểu câu chuyện này.

Giới trẻ rất ít người có khả năng mua nhà. Người từ tỉnh xa tới, dưới 30 tuổi mà sở hữu được một ngôi nhà là người rất giỏi, rất hiếm.

Trường hợp ba mẹ đại gia mua nhà cho mà không cần chớp mắt thì chúng ta khỏi bàn.

Người Việt với thu nhập bình quân đầu người còn thấp, từ lúc ra trường đi làm tích luỹ ở độ tuổi 22 thì khoảng 10 – 15 năm sau mới có khả năng mua được nhà. Những người có nhà thường rơi vào tầm tuổi 35 – 45. Khi bước qua ngưỡng 30, con người bắt đầu biết quý sức khoẻ. Đó là lý do vì sao bệnh viện được quan tâm nhiều nhất.

“Gần nơi làm việc” chiếm 25% không có gì ngạc nhiên, vì công việc chiếm 1/3 thời gian cuộc sống của con người mà.

“Gần trường học” chiếm vị trí thứ 3 (23%), vì người ở tuổi này đã có con cái. Gần trường học để đưa đón con cho tiện.

Cuối cùng, đứng thứ 4 là “gần chợ” để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt gia đình.

Bốn yếu tố này chiếm 94% quyết định của những người đi mua nhà. Nếu bạn đang có ý định mua bất động sản thì hãy nghiên cứu thật cẩn thận khu vực mình sẽ sống theo bốn yếu tố: Có gần bệnh viện/chỗ làm/trường học/chợ hay không? Khu vực nào đáp ứng càng nhiều các yếu tố này thì đó chính là căn cứ để bạn lựa chọn đầu tiên. Trong thực tế thống kê tại công ty Phú Vinh, trung bình một người mua nhà để ở lần đầu xem khoảng 10-15 căn nhà thì mới quyết định. Cá biệt có một số trường hợp họ xem khoảng 30-35 căn nhà rồi mới quyết định.

2. KHOẢN TIỀN SẼ MUA NHÀ

Xác định khoản tiền để mua nhà là bước quan trọng thứ hai. Nếu chọn được khu vực yêu thích, bạn sẽ dành bao nhiêu tiền để mua nhà? Tiền đó là bạn tích luỹ 100% hay có phải vay mượn ai không? Nếu có phải vay mượn thì nguồn trả lãi từ đâu? Có ổn định không?

Có nhiều người gặp được bất động sản tốt rồi mới đi vay, mượn để mua. Từ kinh nghiệm cá nhân, tôi khuyên rằng nên xác định số tiền mua nhà trước, rồi hẵng tính đến nhà tốt để mua. Bạn phải xác định được độ chắc chắn của các nguồn vốn trước khi dòm ngó bất kỳ bất động sản nào.

Nếu là hai vợ chồng trẻ đang có công ăn việc làm ổn định, nghĩ đến việc mua nhà để ở, đừng vay quá 50% giá trị căn nhà và tiền trả lãi không vượt quá 50% thu nhập. Tôi gọi đây là quy luật “2 lần 50%”.

Ví dụ cụ thể: Hai vợ chồng trẻ tổng thu nhập mỗi tháng 15 triệu, tích luỹ được 300 triệu, dự định mua nhà. Thì giá trị căn nhà không nên vượt quá 600 triệu.

Nếu đi vay ngân hàng 300 triệu trong 20 năm với lãi suất 10%/năm theo gốc lãi giảm dần đều, thì những tháng đầu tiên, số tiền tối đa phải trả bao gồm tiền gốc: (300 triệu/(20 năm x 12 tháng)) = 1,25 triệu; tiền lãi (300 triệu x 10%/năm)/12 tháng = 2,5 triệu; tổng cộng 2 khoản là 3,75 triệu bé hơn 50% tổng thu nhập mỗi tháng là 7,5 triệu. Như vậy thì rất thong thả. Vì khoản tiền còn lại dùng để tái tạo sức lao động và tích luỹ thêm.

Theo một thống kê về khoa học chi tiêu của thế giới, một gia đình cần ít nhất 50% tổng thu nhập để tái tạo sức lao động, chưa kể tích luỹ để phòng các trường hợp rủi ro như tai nạn, mất việc…

Với các bạn chưa tích luỹ đủ 300 triệu trong ví dụ trên, tôi khuyên hãy mạnh dạn đi thuê ngay tại khu vực mình muốn sinh sống để trải nghiệm. Ngay cả khi bạn đã có đủ tiền để mua căn nhà đầu tiên mà vẫn còn e ngại, hãy thuê nhà để ở, để trải nghiệm khu vực đó xem điều kiện sống, môi trường (kẹt xe, ngập nước) , hàng xóm, các tiện ích có lý tưởng … để an cư không. Đừng quyết định vội vàng rồi sau đó phải hối tiếc.

3. LOẠI NHÀ CỤ THỂ SẼ MUA

Khi đã xác định được khu vực và khoản tiền dùng để mua nhà, thì việc chọn loại nhà cụ thể sẽ mua là bước các bạn đi thực tế để lựa chọn. Hiện giờ người mua nhà lần đầu với số tiền hạn chế chỉ có vài lựa chọn, trong đó nhà phố và chung cư là hai lựa chọn tiêu biểu. Nhưng chúng đều có những hay dở khác nhau.

Chung cư mới xuất hiện tại Việt Nam trong khoảng 15 năm trở lại đây do đó mọi người chỉ mới bắt đầu quen dần với việc ở chung cư, khác với các nước đang phát triển như Singapore, Hàn Quốc, Mỹ … nơi mọi người hầu hết ở trong chung cư. Cùng chia sẻ không gian chung, tiện ích chung và rất an ninh.

Nếu nhà bạn ở chung với ba mẹ, anh chị lớn tuổi hay có con nhỏ thì chung cư hoàn toàn là một lựa chọn không tồi. Khi đó bạn có việc đi xa cũng sẽ rất yên tâm. Khi ở chung cư, cần chuẩn bị tâm lý bạn sẽ trả tiền cho các dịch vụ được thụ hưởng và những tiện ích chung cho cư dân. Nhiều người Việt chưa sẵn sàng trả phí cho những dịch vụ chung được thụ hưởng này.

Đối với nhà phố, bạn sẽ được tự do một mình một cõi và hầu như không có phí dịch vụ như ở chung cư. Nhưng ở nhà phố lại rất kém an toàn hơn nếu xét về mục đích để ở. Hàng xóm phức tạp ở các khu vực mới hình thành hoặc các khu vực dân cư cũ cũng là yếu tố làm e ngại nhiều người khi mua nhà để ở với tài chính hạn chế.

4. PHÁP LÝ

Với người mua nhà lần đầu, điều kiện quan trọng tuyệt đối khi mua nhà để ở là chỉ mua những căn nhà có sổ hồng. Tức là những căn nhà đã hoàn chỉnh về pháp lý. Nếu phải đi xa hơn một chút để có căn nhà có pháp lý hoàn chỉnh, tôi khuyên bạn hãy làm điều này. Ở trong một căn nhà mua bằng giấy tay, cảm giác đó rất đáng sợ, luôn phập phồng và không đáng để đánh đổi.

Để kiểm tra tình trạng pháp lý hoặc quy hoạch căn nhà, hãy hỏi người chủ nhà cung cấp một giấy photo sổ hồng rồi đến Uỷ ban nhân dân quận/huyện nơi bất động sản toạ lạc để hỏi về quy hoạch, đến phòng công chứng hỏi về tình trạng mua, bán hay phong toả của căn nhà. Điều này sẽ giúp bạn an tâm hơn nhiều khi đặt bút ký hợp đồng mua bán.

Trong trường hợp phải mua chung cư chỉ có hợp đồng, chưa có sổ hồng, hay có những điểm bạn không hiểu biết rõ về pháp lý, hãy nhờ đến sự cố vấn của luật sư hay các chuyên gia tư vấn độc lập trước khi ra quyết định.

5. TIẾN HÀNH GIAO DỊCH

“Bạn mua bán với ai quan trọng hơn bạn mua bán cái gì”.

Ở bước cuối cùng này, cần phải hiểu 1 giao dịch bất động sản sẽ trải qua 4 giai đoạn:
1. Ký hợp đồng đặt cọc
2. Ký hợp đồng mua bán
3. Đóng thuế
4. Đăng bộ (đổi tên chủ cũ sang chủ mới)

Khi ký hợp đồng đặt cọc, để tăng mức độ chắc chắn, bạn hãy yêu cầu người bán đi công chứng. Ở bước này thường bạn sẽ thanh toán tối đa 10% giá trị căn nhà.

Ký hợp đồng mua bán: chắc chắn phải ký tại phòng công chứng. Giai đoạn này thanh toán tối đa thêm 85% giá trị căn nhà.

Cần lưu ý rất nhiều trường hợp công chứng xong nhưng không thể đăng bộ được do nhà xây sai phép, xây không phép. Với tư cách là người mua, bạn phải kiểm tra kỹ điều này.

Đối với việc mua chung cư, bạn sẽ phải thanh toán theo tiến độ. Hãy tìm hiểu uy tín của chủ đầu tư bằng việc kiểm tra những dự án họ đã làm có bàn giao đúng tiến độ, đầy đủ tiện ích và làm đúng những gì đã cam kết lúc bán hàng hay không?

Dưới đây là 07 điểm bắt buộc phải có trong hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán:

1. Giá mua
2. Diện tích mua
3. Tiền cọc
4. Thời gian công chứng
5. Ngày bàn giao nhà
6. Phương pháp thanh toán
7. Các loại thuế phí

Một lần nữa, nếu có gì thắc mắc, bạn nhất thiết phải tham khảo ý kiến của luật sư hoặc các chuyên gia tư vấn địa ốc độc lập để được hướng dẫn.

Tóm tắt:

Mua căn nhà đầu tiên để ở bao giờ cũng là một trong 03 việc nhiều vất vả trong đời người nhưng cũng không kém phần thi vị. Như tôi hay nói: “Mùi sơn căn nhà mới bao giờ cũng thơm”. Hành trình đến đích cần có 05 bước để tránh hầu hết rủi ro bao gồm xác định khu vực sẽ sinh sống; xác định khoản tiền mua nhà; loại nhà cụ thể sẽ mua; pháp lý; tiến hành giao dịch.

Một kinh nghiệm quý giá là bạn có thể thuê để trải nghiệm trước rồi mới mua. Khi mua phải cân đối tài chính, đừng để căn nhà trở thành gánh nặng trong 15 – 20 năm tuổi trẻ. Ở thuê rồi dùng số tiền tích luỹ để làm ăn, học phát triển bản thân cho đến khi có dư để mua một căn nhà như ý chắc chắn là một lựa chọn không tồi trong giai đoạn người trẻ Việt Nam có cơ hội sòng phẳng để trở thành một công dân toàn cầu như thế này.

>>> Đọc ngay các bài viết chất lượng về Bất động sản để tránh tình trạng tiền mất tật mang