Mua NHÀ TO trong HẺM NHỎ hay NHÀ NHỎ trong HẺM TO?

NhaDatTriTin.com hân hạnh chia sẻ bài viết từ tác giả là Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh

  Mua NHÀ TO trong HẺM NHỎ hay NHÀ NHỎ trong HẺM TO?

(Xin lưu ý: link trong bài viết là các ví dụ nhằm minh họa để người đọc nắm chắc vấn đề, cần đọc kỹ trước khi đọc tiếp).

Rất nhiều Anh Chị Em khi tích luỹ đầy đủ tài chính, mua nhà (nhất là lần đầu) xong thì mắc bệnh “hoành tráng”: phải xây nhà cho to, cho đẹp để ở cho sướng dù nhà ở trong hẻm bé tí ti.

Như chia sẻ “Hối hận vì xây nhà hoành tráng trong hẻm nhỏ” của đọc giả Văn Đông (Q7) trên VnExpress đã thu hút rất nhiều sự quan tâm.

Link: https://goo.gl/xRDH5q

Để giúp Anh Chị Em tại TP.HCM có thể rút ra thêm những kinh nghiệm và bài học sâu sắc về việc chọn lựa mua nhà to trong hẻm nhỏ hay nhà nhỏ trong hẻm to, dưới đây là 03 câu hỏi đáp rất bổ ích về chủ đề này do anh Chánh chia sẻ.
**************

HỎI: Thế nào là HẺM?

(Đây là câu hỏi tưởng dễ nhưng không phải ai cũng trả lời được rốt ráo).

TRẢ LỜI:

1. Hẻm, định nghĩa thuần túy theo quyết định số 88/2007/QĐ-UBND của UBND TP.HCM về lộ giới và quản lý đường hẻm trong các khu dân cư hiện hữu: “Đường hẻm là các tuyến đường phục vụ giao thông nội bộ khu vực và có lộ giới nhỏ hơn 12m.”.

2. Phạm vi áp dụng của quyết định này là các quận nội thành cũ tại TP.HCM bao gồm các quận: 1,3,4,5,6,8,10, Tân Bình, Bình Thạnh, Tân Phú, Gò Vấp, Phú Nhuận.

3. Nếu bạn nói nhà mình trong hẻm tức là mặt tiền lộ giới của tuyến đường trước nhà bạn < 12m.

4. Hẻm lại phân ra 4 loại: CHÍNH – NHÁNH – CỤT – CHUNG

a) Hẻm CHÍNH: là đường hẻm được nối thông vào đường phố (loại đường khu vực có lộ giới lớn hơn 12m) và các hẻm nhánh hoặc hẻm cụt khác.

b) Hẻm NHÁNH: là đường hẻm được nối vào đường phố hoặc hẻm chính, hoặc có liên thông với hẻm khác.

c) Hẻm CỤT: là đường hẻm chỉ nối một đầu vào đường hẻm khác hoặc đường phố.

d) Lối đi CHUNG: là đường hẻm CỤT phục vụ giao thông nội bộ cho một số căn hộ, được hình thành khi phân tách lô đất.

5. Độ rộng của hẻm tối thiểu phải là 3,5m cũng theo quyết định này.

Hiện trạng tại TP.HCM có hàng ngàn/ chục ngàn con hẻm cần phải được chỉnh trang do nhỏ hơn cả độ nhỏ tối thiểu 3,5m.

Link trên báo Thanh Niên: https://goo.gl/WNtiVc
***********

HỎI: Vậy nếu phải mua nhà trong hẻm nhỏ (< 3,5m) thì người mua sẽ gặp phải rủi ro gì?

TRẢ LỜI: Theo đúc kết của tác giả, có 3 rủi ro chính khi mua nhà trong hẻm nhỏ: QUY – BẤT – LÂU (QUY hoạch – BẤT tiện – Bán LÂU)

1. Nếu lộ giới hẻm đang nhỏ (< 3,5m), rất nhiều khả năng hẻm phải được chỉnh trang và QUY HOẠCH (xem thêm quyết định 88). Và nếu hẻm chưa được chỉnh trang mà nằm trong quy hoạch treo, chủ nhà sẽ KHÔNG ĐƯỢC sửa chửa, cơi nới, thay đổi hiện trạng đang có của nhà mình. Nhiều người đã rất khốn khổ vì quy hoạch treo này rồi.

Cần cụ thể xem thêm link trên Tiền Phong: https://goo.gl/5p4781

2. Nhà hẻm nhỏ đi tới lui rất cực, khi hữu sự (cháy nổ, ma chay, cưới hỏi) rất BẤT TIỆN.

3. Bán lại rất LÂU và khó khăn khi có nhu cầu. Phải bán “rẻ thúi” mới có người mua. Hẻm nhỏ cũng làm cho giá trị căn nhà giảm sút nhiều khi định giá. Ví dụ một căn nhà của 01 khách hàng ký gửi tại hẻm Phạm Viết Chánh, phường Nguyễn Cư Trinh, Q.1 diện tích đất 92m2, giá chỉ có 4,5 tỷ (chưa thương lượng), tính ra chỉ có 49tr/m2 trong khi cách đó vài căn một căn nhà nằm ở ngã ba hẻm, xe hơi ra vào được lại có giá bán tính trên một m2 đất lên đến gần 80tr/m2. Đơn giản vì hẻm chỉ vừa 1 xe gắn máy đi 1 chiều. (Xin lưu ý đây là thời giá T02.2016 – thời điểm phiên bản đầu tiên của bài viết này được hoàn thành).

Tóm lại, QUY-BẤT-LÂU khiến cho nhà (nói chung bất kể to nhỏ) trong HẺM NHỎ tràn ngập thị trường nhưng khả năng hấp thụ rất chậm. Không phải ngẫu nhiên mà người mua nhà luôn tìm đến những căn nhà trong hẻm lớn. Họ rất thông minh, vì 3 lý do kể trên.
***************

HỎI: Vậy nếu cùng 1 số tiền, mua nhà NHỎ trong hẻm TO có bất lợi gì không?

TRẢ LỜI: Xin thưa là CÓ.

Bất lợi lớn nhất là phần lớn những căn nhà NHỎ trong hẻm TO đều có diện tích sàn khá nhỏ (20-30 m2). Rất ít không gian cho những gia đình có đông người. Thường để tăng diện tích phải xây cao tầng, nhưng phải phù hợp QUY HOẠCH.

Tâm lý chung không ai muốn ở trong một ngôi nhà chật chội. Và cũng không phải ngẫu nhiên mà ông bà mình nói “nhà cao cửa rộng” đâu, phải không?

Nhưng chịu thôi, điểm qua cái được cái mất thì NHÀ NHỎ trong HẺM TO mất ít hơn. Ít ra còn có thêm động lực là vì nhà chật nên cố làm việc dành dụm mua nhà to hơn.

LỜI KẾT:

Tóm lại, NHÀ NHỎ trong HẺM TO chắc chắn là một bước đệm hoàn hảo cho các cặp vợ chồng trẻ, gia đình neo người, con em các gia đình có tiền ở tỉnh lên TP. học.

Khi nhu cầu phát sinh theo thời gian (cưới, sinh thêm con, đón cha mẹ từ quê vào ở…), họ hoàn toàn có thể bán căn nhà đấy đi để mua căn nhà mới, hoặc cho thuê để có được dòng tiền hàng tháng, và vì thuận lợi như vậy, cho thuê cực nhanh và giá tốt hơn so với nhà trong hẻm nhỏ.

Điều tuyệt vời nhất là vì đã bắt đầu với một LỰA CHỌN đúng, nên việc chuyển đổi sẽ nhẹ nhàng hơn rất nhiều và họ là người chủ động trong cuộc chơi, với bất động sản của mình.

Dĩ nhiên với những ưu điểm như vậy, nhà nhỏ trong hẻm to rất ít nguồn cung do quá nhiều người cần.

Có một mẹo nhỏ rất hay cho những đọc giả muốn tìm một căn nhà tốt như vậy: “Hãy đừng ngại ngần trả thêm một ít chi phí cho người môi giới đã tìm căn nhà tuyệt vời cho bạn (dù người mua thường không phải trả tiền dịch vụ và môi giới chuyên nghiệp cũng không cần điều đó)”.

Tại sao phải làm vậy? Vì đó là biểu hiện đơn giản của trí thông minh về tài chính. Hãy dành thời gian để làm việc khác mà bạn giỏi hơn. Còn không? Không sao, hãy tự tìm nhà mà mua, người đi mua cũng sẽ tự học được những trải nghiệm rất đáng giá.

>>> Đọc ngay các bài viết chất lượng về Bất động sản để tránh tình trạng tiền mất tật mang