Bất động sản công nghiệp: thách thức từ bảng giá đất mới

Bất động sản công nghiệp đang đứng trước cơ hội lớn để phát triển nhưng đòi hỏi những bước đi chiến lược và sự điều chỉnh hợp lý từ cả phía Chính phủ và doanh nghiệp.

Theo báo cáo mới nhất từ Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đã chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể trong quý 3 năm 2024.

Bất động sản công nghiệp vẫn tiếp tục là điểm sáng đầu tư.

Đà tăng giá vẫn tiếp tục

Các khu vực kinh tế trọng điểm miền Bắc, bao gồm Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Hải Dương, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, và miền Nam như TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, tiếp tục là tâm điểm thu hút đầu tư.

Tính đến thời điểm hiện tại, Việt Nam sở hữu hơn 41.000 ha đất khu công nghiệp, với tỷ lệ lấp đầy đạt 77%. Giá thuê sơ cấp trung bình cho đất khu công nghiệp đạt 154 USD/m²/chu kỳ thuê. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt 10,3 triệu m² sàn, tỷ lệ lấp đầy đạt 76%, với giá thuê trung bình 4,8 USD/m²/tháng. Trong khi đó, nhà kho xây sẵn có tổng diện tích 7,7 triệu m² sàn, tỷ lệ lấp đầy đạt 77%, với giá thuê trung bình 4,6 USD/m²/tháng.

Tỷ lệ lấp đầy trên toàn quốc đạt trên 75%, phản ánh sức hút mạnh mẽ từ các ngành công nghiệp. Những lĩnh vực đang dẫn đầu trong việc sử dụng bất động sản công nghiệp là điện tử, chất bán dẫn, năng lượng mặt trời và xe điện (EV). Ngoài ra, ngành chế biến, chế tạo và thương mại điện tử cũng đóng góp lớn vào nhu cầu về nhà kho và không gian lưu trữ.

Giá thuê bất động sản công nghiệp tại miền Bắc tăng 1% theo quý và 5,7% theo năm, đạt trung bình 130 USD/m²/chu kỳ thuê. Một số dự án tại Bắc Ninh và Hưng Yên đã ghi nhận mức tăng giá lên đến 10% trong quý. Tại miền Nam, giá thuê trung bình đạt 176 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 5,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Sự tăng giá này chủ yếu do nguồn cung hạn chế và nhu cầu cao tại các khu vực có hạ tầng giao thông hoàn thiện và vị trí chiến lược. Các tỉnh như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang với lợi thế về kết nối giao thông và dòng vốn FDI lớn đang là những điểm đến hấp dẫn.

Một số rào cản từ bảng giá đất mới

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc điều chỉnh bảng giá đất mới tại Việt Nam đã tạo ra những ảnh hưởng đáng kể đến doanh nghiệp.

Theo ông Tô Ngọc Ngời, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Vinafor Saigon, việc tăng giá đất cho thuê sẽ làm gia tăng đáng kể chi phí thuê đất của các doanh nghiệp. Ví dụ, với diện tích thuê 1.300 m² tại quận 3, TP HCM, doanh nghiệp này sẽ phải trả hơn 6,1 tỷ đồng/năm, tăng gần 2 tỷ đồng so với trước đây.

Nhiều khu công nghiệp cũng đang gặp vấn đề trong việc xác định giá thuê đất kéo dài nhiều năm.

Tại các khu công nghiệp ở TP HCM, nhiều doanh nghiệp cũng lo ngại trước mức tăng cao của giá đất. Một doanh nghiệp tại huyện Nhà Bè ước tính rằng chi phí thuê đất trả hàng năm sẽ tăng gấp hàng chục lần so với trước đây. Điều này đặt ra thách thức lớn cho doanh nghiệp trong việc duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh.

Ngoài ra, các khu công nghiệp cũng đang gặp vấn đề trong việc xác định giá thuê đất kéo dài nhiều năm. Theo ông Trần Ngọc Dũng, Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp quận 8 (TP HCM), có nhiều doanh nghiệp muốn thanh toán tiền thuê đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này làm gián đoạn kế hoạch đầu tư và phát triển.

Để giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp, Ban Quản lý Khu chế xuất và KCN TP HCM (Hepza) mới đây đã có kiến nghị áp dụng mức giá thuê đất hàng năm từ 0,25% đến 0,3% giá đất. Hiện tại, dự thảo này đang được Sở Tài chính TP HCM hoàn thiện để trình UBND TP.

Ngoài ra, các doanh nghiệp và hiệp hội kiến nghị cần có lộ trình áp dụng bảng giá đất mới để tránh gây “sốc” cho thị trường. Đặc biệt, cần xem xét giảm tỷ lệ giá trị đất ở trong cách tính giá thuê đất đối với đất thương mại và dịch vụ để giảm bớt áp lực tài chính cho doanh nghiệp.

Mặc dù đối mặt với nhiều thách thức, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn được kỳ vọng tăng trưởng mạnh mẽ. Sự bùng nổ của thương mại điện tử và các ngành công nghiệp giá trị cao như xe điện, năng lượng mặt trời đang tạo động lực lớn cho thị trường.

Các chuyên gia dự báo rằng, với sự cải thiện về cơ sở hạ tầng và chính sách thu hút đầu tư, Việt Nam sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, để duy trì sự tăng trưởng bền vững, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa chính phủ và doanh nghiệp nhằm giải quyết các vấn đề về giá đất, thủ tục pháp lý và hạ tầng.

Diệu Hoa-Link gốc