CẨN TRỌNG KHI MUA NHÀ QUA NGÂN HÀNG

Mua nhà đang được thế chấp trong ngân hàng cũng cần thận trọng, vì Ai cũng tưởng đây là giao dịch an toàn về pháp lý vì nhà đang được thế chấp là “sạch” về giấy tờ, bởi ngân hàng cho vay được thì mình yên tâm.

Trên thực tế, người bán ngôi nhà đang được thế chấp vẫn có thể nhận cọc từ một người khác trước khi bán cho mình, và hợp đồng cọc này cũng vẫn được công chứng và đưa lên hệ thống tư pháp.

Do đó, để mình có thể công chứng mua bán với bên bán sau khi thanh lý khoản vay, việc đầu tiên phải huỷ hợp đồng cọc giữa bên bán và người cọc trước kia.

Rắc rối có thể sẽ phát sinh từ đây.

Ví dụ:

A có căn nhà trị giá 10tỷ đồng, đang thế chấp cho khoản vay ngân hàng 5 tỷ đồng.

A kẹt tiền, vay của B 2 tỷ đồng, thế chấp bằng hợp đồng cọc có công chứng chính căn nhà trên. B biết tình trạng căn nhà, nhưng vẫn cho vay vì giá trị căn nhà lớn hơn khoản vay. B chỉ là người cho vay chứ ko có ý định mua căn nhà đó.

C muốn mua căn nhà đó, đàm phán với A về giá giao dịch và với ngân hàng để làm thủ tục tất toán và xuất tài sản đi công chứng mua bán.

C thay A trả nợ đủ 5 tỷ gốc.

A và C đi công chứng, kẹt hợp đồng cọc 2 tỷ giữa A với B.

C lập luận: tại sao có thể công chứng cọc mà ngân hàng cho vay ko có văn bản đồng ý và ko hề hay biết?

Hiện nay có 2 quan điểm của phòng (văn phòng) Công chứng:

1. Tài sản đang được thế chấp mà muốn nhận cọc từ bên mua thì phải có sự đồng ý của ngân hàng cho vay bằng văn bản thì mới ký công chứng cọc được.

2. Không cần sự đồng ý của ngân hàng cho vay, vì điều kiện trong hợp đồng nhận cọc là ưu tiên dùng số tiền cọc để trả nợ vay và hợp đồng cọc chỉ là hứa mua bán chứ không dịch chuyển sở hữu. Quan điểm này được khá nhiều VPCC đang cho thực hiện.

Do vậy, C phải gỡ hợp đồng cọc đã ký giữa A và B trước khi đến lượt mình được mua bán. Do đã trả khá nhiều tiền cho ngân hàng và cho A, C rơi vào tình thế bắt buộc phải thanh lý B và B có thể “làm tiền” bằng cách yêu cầu bồi thường gấp đôi theo thoả thuận cọc giữa A và B.

Kết luận: Dù là mua tài sản đang được thế chấp trong ngân hàng, luôn kiểm tra với phòng công chứng xem có tình trạng đã có ai cọc hay chưa để tránh rắc rối.

Tác giả: Nguyễn Hoàng

Nguồn: Group Đam mê BẤT ĐỘNG SẢN

Xem thêm >>> MUA DỰ ÁN ĐƯỢC NGÂN HÀNG BẢO LÃNH VẪN RỦI RO: LÀM GÌ ĐỂ KHÔNG TRẮNG TAY?