Đi vào ‘vết xe đổ’, nhà đầu tư lỗ tiền tỷ vì đu sóng đất đấu giá

Sau hơn 1 năm nổi sóng, đất đấu giá vẫn đang cho thấy dấu hiệu tăng nhiệt tại nhiều địa phương, thu hút sự chú ý của nhà đầu tư. Nhưng cũng ở không ít điểm nóng, có nhà đầu từ đang tìm cách “cắt lỗ” cả tỷ vì đón sóng bất thành.

Suốt gần 1 năm qua, đất đấu giá liên tục nổi sóng ở Hưng Yên. Gây chú ý nhất có thể kể đến phiên đấu giá 273 lô đất ở thuộc Khu dân cư phía Bắc thị trấn Ân Thi (huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên) cách đây chưa lâu, khi thu hút gần 2.000 người tham dự với khoảng hơn 4.000 bộ hồ sơ đăng ký đấu giá.

Đón sóng “ngã đau”

Kết quả, buổi đấu giá ghi nhận lô đất trúng đấu giá thấp nhất có giá 32 triệu đồng/m2, trong khi lô đất được giá cao nhất lên tới 120 triệu đồng/m2 – kỷ lục vô tiền khoáng hậu của một lô đất tỉnh khi đưa lên sàn đấu giá.

Theo một môi giới, ngay sau phiên đấu giá, một số lô đất có vị trí góc đang được rao bán chênh lên tới 1,5 tỷ đồng so với giá trúng, trong khi nhiều lô đất khác được rao chênh từ 100-500 triệu đồng. Đối với lô đất diện tích 215,7m2 có giá trúng lên tới 120 triệu đồng/m2, đây là mức giá quá cao tại khu vực.

Thực tế, cơn sốt đất đấu giá đã bùng lên ở nhiều tỉnh, thành. Bắt đầu từ Hà Nội, hồi giữa năm 2024, nhiều người quan tâm hẳn vẫn còn nhớ những phiên đấu giá kỷ lục tại Thanh Oai diễn ra với hơn 7.000 hồ sơ, cùng 1.600 người tranh mua 68 lô đất, với các lô đất trúng đấu giá cao nhất lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, mức giá chưa từng có tại các địa phương.

Những phiên đấu giá nóng hầm hập giúp nhiều nhà đầu tư lướt sóng thắng đậm, nhưng cũng đang đẩy không ít người vào thế phải cắt lỗ, hoặc bỏ cọc, do không giữ được “cái đầu lạnh”.

Đất đấu giá đang khiến nhiều nhà đầu tư lướt sóng ngã đau.

Như trường hợp của chị Hoàng Thị Thu, một “tay to” chuyên đất nền vùng ven Hà Nội, cùng nhóm của mình đã phải chấp nhận bỏ cọc tổng cộng gần 1 tỷ đồng cho 6 lô đất đấu giá tại Thanh Oai và Quốc Oai.

Cụ thể, theo chị Thu, kể từ cuối năm 2024, khi làn sóng đất đấu giá ven đô bắt đầu nổi lên, nhóm của chị tỏa về các huyện để tham gia các phiên đấu giá. Tại Thanh Oai, nhóm của chị “may mắn” trúng được 4 lô với giá gần 90 triệu đồng/m2, tương ứng 10-11 tỷ đồng/lô.

Cộng thêm 2 lô tổng giá trị trúng đấu giá hơn 5 tỷ đồng tại Quốc Oai, nhóm của chị Thu gom về 6 lô đất, với số tiền đặt cọc vào khoảng hơn 800 triệu đồng, cộng với các “chi phí không tên”, số vốn ban đầu lên tới trên dưới 1 tỷ đồng.

“Cú ngã” được cảnh báo trước

Hơn 4 tháng kể từ phiên đấu giá, dù liên tục rao bán, chị Thu cùng nhóm của mình chỉ chuyển nhượng được 1 lô nhưng với số lãi vỏn vẹn 50 triệu đồng. 5 lô còn lại trong tình trạng “đông khách hỏi, vắng khách mua”.

“Nguyên nhân là bởi nguồn cung đất đấu giá quá nhiều, nên các lô bị đẩy giá lên cao khó bán. Hết thời hạn nộp tiền, tôi và nhóm của mình quyết định bỏ số tiền đặt trước hơn 800 triệu đồng. Vì nếu “cố đấm ăn xôi”, thì số thiệt hại có thể còn lớn hơn, hoặc có thể là bị chôn vốn rất lâu, không còn tiền làm ăn gì khác”, chị Thu thổ lộ với VnBusiness.

Thực tế cũng cho thấy tình trạng nhà đầu tư bỏ cọc đấu giá đất, chấp nhận mất hàng trăm triệu đến tỷ đồng diễn ra không hiếm, nếu không muốn nói là rất phổ biến trong thời gian qua.

Đơn cử, trong tháng 3/2025, hơn 80% thửa đất trúng đấu giá tại quận Hà Đông hồi tháng 10/2024 bị nhà đầu tư bỏ cọc, tổng số tiền hơn 7 tỷ đồng. Trước đó, tại huyện Thanh Oai, sau phiên đấu giá 68 lô đất tại khu ngõ 3 thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, với giá trúng đấu giá đất được đẩy lên 100 triệu đồng/m² gây ồn ào dư luận, sau đó chỉ có 12 người trúng đấu giá nộp tiền đất, 56 người không nộp tiền đúng thời gian quy định…

Đáng nói, nguy cơ “đu đỉnh-cắt lỗ” đã được giới chuyên gia cảnh báo từ trước. Trong bối cảnh đất đấu giá đã qua thời “lướt sóng ăn bằng lần”, hiện tượng “quân xanh, quân đỏ” thao túng, đẩy giá đất lên cao vẫn chưa có “thuốc đặc trị”, các nhà đầu tư cần thận trọng để tránh đi vào những “vết xe đổ” trong quá khứ.

Bản thân các nhà đầu tư cũng có không ít “cú ngã ngựa” để đời trong những lần “đu đỉnh” đất đấu giá. Đơn cử, như trường hợp của anh Hoàng Đình Tùng (TP Bắc Giang) đang mòn mỏi chờ thoát hàng, thu hồi vốn từ lô đất trúng đấu giá hơn 4,3 tỷ đồng.

Theo anh Tùng, trong năm 2021, 2022, giá đất nền tại Bắc Giang liên tục nhảy múa. Điển hình, ở xã Quang Châu, huyện Việt Yên, vào cuối năm 2021, khi các phiên đấu giá khu dân cư Đồng Vân hay Bắc Quang Châu diễn ra, dù chỉ có 460 lô đất nhưng có đến hơn 5 nghìn hồ sơ tham gia.

Giá trúng bình quân gấp 2-5 lần mức khởi điểm. Sau đấu giá, nhiều người sang tay “ăn chênh” cả trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng. Tuy nhiên, sau các đợt sốt giá, các vùng quê nay trở lại yên bình, môi giới “bốc hơi”. Thanh khoản rơi tự do khiến nhiều người chót vay tiền đu đỉnh mắc kẹt.

Thời gian qua, không ít nhà đầu tư buộc phải bán lỗ để cắt nợ hoặc thu hồi vốn. Nhưng không phải cứ bán lỗ là thoát được hàng. “Lô đất trúng đấu giá của tôi từ năm 2021 từng có người trả hơn 6 tỷ đồng, tức chênh gần 2 tỷ đồng, nhưng rồi thị trường lao dốc, giờ tôi chỉ mong bán hòa vốn, nhưng chắc phải đợi thêm 1-2 năm nữa”, anh Tùng chia sẻ.

Tựu trung lại, sau thời gian làm mưa làm gió, loại hình đất đấu giá đã qua thời hoàng kim, khó có thể kỳ vọng “ăn bằng lần” như giai đoạn sốt đất 2021, 2022. Chính vì vậy, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ về dòng tiền, hạn chế tối đa sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh mơ mộng quá nhiều vào quy hoạch.

Nhật Minh-Link gốc