ĐỌC CHẬM 29/9: THUẾ LÊN CĂN NHÀ THỨ HAI

Thuế lên căn nhà thứ hai – Các nước đang làm thế nào?

Đầu tuần này, trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về nguyên nhân bất động sản tăng giá, Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Việc này đưa ra trong bối cảnh giá bất động sản, nhà ở liên tục tăng mạnh từ đầu năm.

Hôm 27/9, Thứ trưởng Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết Bộ Tài chính đồng tình với đề xuất này và sẽ nghiên cứu đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất.

Sau đó VnExpress có một bài tổng hợp các biện pháp đánh thuế lên căn nhà thứ hai của một số nước. Trong trường hợp của Anh, thì bài này ghi nhận:

… thuế người mua phải trả khi mua căn nhà đầu tiên được tính theo phương pháp lũy tiến, dựa trên giá nhà. Bất động sản có giá từ 250.000 bảng trở xuống sẽ được miễn thuế. Ở các bậc giá sau đó, thuế áp dụng lần lượt là 5%, 10% và 12%.

Điều này đồng nghĩa bất động sản càng đắt đỏ, mức thuế áp dụng càng cao. Nếu mua một căn nhà giá 295.000 bảng, tổng thuế người mua phải nộp là 2.250 bảng.

Cái này là stamp duty tax. Và nó là “tăng thêm” trên phần cơ bản phải nộp. Sing cũng áp stamp duty tax với mức cao hơn cả Anh. Lần lượt là 20 và 30%.

Với kinh nghiệm đầu tư ở Anh của mình với nhà đất, thì còn kể thiếu 3 loại thuế và phí khác. Đó là thuế dạng property tax gọi là council tax của địa phương, thuế VAT đối với dịch vụ bất động sản mà người mua phải trả ra (luật sư, trung gian, định giá, v.v. ở Anh là gần như bắt buộc phải sử dụng các dịch vụ này để đảm bảo giao dịch được ghi nhận, đặc biệt là nếu vay ngân hàng là 100% bắt buộc) và đương nhiên là cap gain tax.

Với tình huống của Anh như vậy, một người mua một căn trên 295 nghìn bảng Anh có thể dễ dàng phải nộp tổng số thuế phí lần đầu cao đến 70-80% vốn gốc bỏ ra mua một căn cho thuê. Đó vì tổng thuế phí khoảng 50 nghìn cho một căn 300 nghìn, bỏ 25% vốn mua cho thuê là standard, thì bỏ ra ban đầu khoảng 75 nghìn. Với giao dịch gần nhất của mình thì bỏ ra trên 80 nghìn, phải nộp thuế phí đến gần 55 nghìn vốn ban đầu. Nghĩa là bỏ ra 135 nghìn bảng Anh, thì riêng đóng chết cho Nhà nước 55 nghìn ngay và luôn, không thể tránh được thuế. Phần thuế có thể tránh được là cap gain và income tax thì có thể dùng nhiều các để hoãn và tránh trả nếu hold lâu dài, hoặc chọn swap chứ không bán tài sản sau này. Nhưng cái loại thuế như stamp duty, VAT chi phí dịch vụ và council tax thì là thuế chết, không thể tránh được.

Các bạn ở Mỹ & Canada cũng phải chịu property tax hàng năm trên giá trị căn nhà của mình. Nhà càng cao giá thì đóng càng nhiều, bất kể bạn làm giống gì với nó. Thế thôi.

Vậy nên, đánh thuế lên người có nhiều tài sản vốn dĩ là chuyện phổ biến ở các nước.

Vậy tác động đánh thuế lên căn nhà thứ hai trở đi hay đánh thuế người có nhiều nhà thì có làm giảm giá nhà không?

KHÔNG NHA. Nói ngắn gọn là vậy. Bạn thấy giá nhà ở Anh, Sing, Mỹ, Canada, Úc, những nơi có áp dụng thì vậy rồi. Giá nhà bình quân Anh tăng từ bình quân 165k lúc mình mua căn đầu tiên lên đến 290k năm nay. Và vì đa số mọi người bỏ ra vốn ban đầu khoảng 12-25% giá căn hộ/căn nhà, nên mức tăng 75% đó phải nhân 4 hoặc 8 lần.

Nói cách khác đầu tư nhà mang lại tỷ suất sinh lợi bình quân ở Anh từ 300-600% trong khoảng 8 năm qua bất chấp đánh thuế căn nhà thứ hai với stamp duty nặng khiến thuế phải đóng chiếm đến gần 50% tổng tiền phải bỏ ra lần đầu để mua một căn nhà để đầu tư (bài toán tính ở trên). Tỷ suất sinh lợi này thấp nhất thì cao hơn mức mà BRK của cụ Buffett có thể trả ra trong 8 năm qua, và cao nhất thì ngay cả 2 năm perform siêu thần thánh của chị Wood cũng không theo kịp.

Trong khi cái ông không áp dụng thuế căn nhà thứ hai thì rớt tùm lum: Ông China đó. Bởi vì ổng bắn vào mấy cha cầm tiền đi đầu tư. Cụ thể, bắn vào funding bodies. Cái đó chính là cái điểm đề xuất này mà bà con ít để ý hơn. Đề xuất siết tín dụng với người mua nhiều nhà đất.

Nhưng còn một phát China làm mà Việt Nam là dạng nào đó làm nhưng không mạnh bằng một phần China (may là vậy!), đó chính là siết 3 lằn ranh đỏ với mấy ông phát triển bất động sản.

Về cơ bản là vì sao China thành công? Vì ổng thành công đánh vào tâm lý của nhà đầu tư và nhà phát triển, khiến họ không dám mua nữa, tăng bán ra và thị trường thì ở trạng thái trắng bên mua. Cho nên cái chính là đánh vào tâm lý.

Có điều đánh vào tâm lý quá thì hi sinh luôn rồi tuần này phải quay xe lút bánh luôn với những gói cứu trợ kinh tế khủng mà tuần này mình có bình luận trên VTV.

Tuần sau mình sẽ có mấy bài viết liên quan đến chủ đề Trung Quốc và một report có liên quan nên mình sẽ để lại share với các bạn sau về chủ đề này.

Quay trở lại nguyên nhân khiến cho giá nhà vẫn lên vù vù ở các nước dù đánh thuế căn nhà thứ hai, theo mình ở lý do chính là nguồn cung giới hạn trong khi nhu cầu ở thành phố lớn vẫn cao. Điều đó sẽ khiến nhà đất thành phố lớn vẫn tăng.

Vì sao? Vì nguồn thu vào vẫn có và giá trị làm collateral asset để các bank cho vay vẫn ở đó. Bạn đến bank tìm kiếm khoản vay, thì bank hỏi tài sản đâu để thế chấp. Tài sản là bất động sản vẫn được ưa thích. Điều đó tạo ra collateral effect. Về nguồn thu, thì vay nợ phải có dòng tiền trả nợ. Và ở Anh thì điều đó dễ dàng đáp ứng vì giá thuê còn tăng mạnh so với giá nhà vì nguồn cung hạn chế. Trong khi giá nhà chỉ tăng bình quân 3-5%/năm thì giá thuê tăng bình quân 6,5%/năm và trong 2 năm gần đây thường xuyên tiệm cận 9%. Đây mới là tiền thuê long-term thôi, tiền cho thuế short term có thể x2-x3 tiền cho thuê long-term.

Nói chung cái chart ở trên cho thấy, dù là Covid hay không, thì giá nhà tính theo quý của UK chưa bao giờ tăng trưởng âm, thấp nhất chi là gần zero. Còn giá thuê thì thường xuyên tăng cao hơn giá nhà.

Mấu chốt của câu chuyện là vì thiếu nhà nên tất cả thuế phí dễ dàng được chủ nhà pass cho người thuê. Câu chuyện này ngay cả ở Trung Quốc cũng đang như vậy dù giá nhà bình quân giảm, thì những câu chuyện không thể tưởng về chi phí thuê nhà và những căn nhà dưới chất lượng sống vẫn lên báo thường xuyên.

Vì vậy mấu chốt để thực thi chính sách kềm chế tốc độ tăng giá nhà hiệu quả là phải chạy đồng thời các loại thuế lẫn xây được nhà thêm. Và đây xuất hiện nghịch lý mà nước Anh không thể giải quyết.

Nghịch lý thiếu nhà ở Anh

Đó là chủ đầu tư không chấp nhận tăng xây nhà nhanh vì thị trường nhà tăng trưởng như vậy, thì chỉ có làm bao nhiêu đó căn mới có lời mà thôi. Nếu họ làm nhiều hơn, thì cung nhà tăng nhiều, không đảm bảo lợi nhuận.

Hiểu nôm na nó giống như OPEC khống chế giá dầu. Anh em OPEC không muốn tăng sản lượng dầu và thường xuyên cắt sản lượng khi nhu cầu yếu, vì họ muốn giữ giá dầu ở một mức tối đa lợi nhuận.

Dựa vào tư nhân xây nhà nó cũng như thế. Họ không muốn đẩy margin việc xây nhà xuống thấp vì họ đâu có lời nữa nếu xây nhiều, bán giá không cao.

Và do đó sẽ cần bàn tay can thiệp chính phủ với nhà ở xã hội. Mà trở ngại này ở Việt Nam thì mình có nói rồi trong bài này trên TBKTSG “Bài toán nhà ở xã hội: nguồn lực, nguồn cung và nguồn cầu”.

Bài viết đó mình chỉ rõ, không có chuyện tay không mà làm ra nhà ở xã hội. Phải bỏ nguồn lực tiền tươi thóc thật của Nhà nước vô.

Có ai đó có thể kể một hay hai câu chuyện khác biệt ở một vài nước thì các bạn có thể im lặng và quan sát. Mình tin chắc sau vài năm, những thử nghiệm đó sẽ thất bại ở những nước có hơn 10 triệu dân. Ngay với Thụy Điển khi dân số vượt 10 triệu dân, mô hình ưu việt của Bắc Âu bắt đầu bộc lộ trục trặc cho thấy rõ, những mô hình lý tưởng vượt ra khỏi cung cầu là không work.

Tiền đâu xây nhà ở xã hội?

Vậy làm sao ra tiền tươi thóc thật để làm nhà ở xã hội? Vậy thì phải bắt đầu bằng tăng nguồn thu một cách hợp lý từ thuế đánh lên người giàu. Vậy thì đánh thuế căn nhà thứ hai là vẫn có lý. Vấn đề là đừng mong đánh lên thì nó làm giảm giá nhà đến mức cho người ta mua được nhà, mà là tạo nguồn thu để đi bù qua bên làm nhà ở xã hội.

Đó là sự chia sẻ mà các nước hi vọng đạt được, nhưng cuối cùng vẫn không. Vì xây nhà dù là thương mại hay xã hội, vẫn không theo kịp nhu cầu của dân ở thành phố lớn (quỹ đất đâu mà xây!).

Nếu vẫn thiếu nhà ở đô thị lớn thì sao?

Bài toán hợp lý vẫn là phải giãn dân ra được. Nghĩa là phải phát triển các trung tâm kinh tế vệ tinh để dân về đó có việc làm, y tế, trường học hợp lý. Cái này Anh làm tương đối khá ở những đô thị vệ tinh London và phía Nam, nhưng thất bại hoàn toàn ở phía Bắc. Kinh tế phía Bắc yếu, dẫn đến dân vẫn tập trung về các trung tâm kinh tế như Manchester, hoặc chạy về phía Nam. Kết quả nhà ở đó vẫn cao kinh. Còn bạn muốn mua một căn nhà khoảng 1,5 tỷ đồng Việt Nam thì ở Anh vẫn có ở phía Bắc. Nhưng về những nơi đó thì xác định không có gì để làm và giá nhà không bao giờ tăng đáng kể.

Và một bài học mình học của một vài anh em chạy ra đô thị vệ tinh ở UK giờ chạy ngược lại thành phố lớn đó là khi có nhu cầu về y tế, thì bạn không có con đường nào ngoài chuyện ở thành phố lớn. Thì có ông bác sĩ giỏi, bệnh viện lớn đầu tư xịn nào ở đô thị vệ tinh?

Nhưng ít nhiều thì người trẻ, ít lo lắng y tế hơn, vẫn sẽ dời về đô thị vệ tinh. Nên giải pháp này mình cho rằng vẫn ổn.

Mà muốn làm vệ tinh thì phải có metro và đường sắt tốc độ cao. Vì vậy mình cho rằng Việt Nam nên làm hạ tầng như vậy.

Đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam tốc độ 350km/h đang nghiên cứu thế nào?

Chốt hạ, vậy điểm chính của câu chuyện thuế lên căn nhà thứ hai không phải nên hay không nên áp dụng, mà là thời điểm và làm thế nào. Hiện tại, giờ dữ liệu còn chưa biết ông nào có bao nhiêu căn, kê khai tài sản quan tham còn lọt lưới nữa mà hi vọng là làm ngon lành dữ liệu để đảm bảo đánh thuế người nhiều nhà thì Bộ Tài chính vẫn sẽ nghiên cứu dài dài, sau đó quả bóng thực thi sẽ chuyền tá lả.

Nên mình nghĩ nói vẫn nói, bàn tới làm sẽ phát sinh nhiều lắm.

Một điều cần cân nhắc nữa, là ở một số nước có tình trạng càng đánh thuế người nhiều nhà thì tài sản tập trung vào nhóm giàu nhất càng nhanh. Đó là vì các loại thuế phí đè nặng lên tầng lớp trung lưu chăm chỉ mới làm kiếm được một chút, đầu tư vào căn nhà thứ hai là bị đánh thuế sặc gạch luôn, trong khi đó nhóm giàu nhất thì né bằng đủ kiểu, và họ tiếp tục gom nhà. Ví dụ anh em BlackRock đang đi gom lại rất nhiều nhà của chủ nhà nhỏ lẻ ở UK, và sau đó tăng tiền thuê hơn 20% bằng nhiều chiêu trò. Về mặt này người thiết kế chính sách cần phải nhận ra.

Một vài comment nhiều like trên VnExpress:

Đánh thuế từ bất động sản thứ hai là một điều cần cân nhắc. Vì đối với đa số người dân Việt Nam thì nhà là một tài sản lớn, thậm chí là cả một gia tài mà cả một đời người mới tích luỹ được. Và với không ít gia đình tích luỹ đủ để mua được ngôi nhà thứ hai cho con là một nỗ lực rất rất lớn. Do đó nếu đánh thêm thuế thì sẽ làm cuộc sống của họ thêm khó khăn. Vì thế cần cân nhắc tính toán đánh thuế dựa trên diện tích, giá trị ngôi nhà.

đánh thuế cao thì bán ra giá cao để bù lại, người mua chịu thiệt chứ ai

Áp thuế nhà đất vào thời điểm này khi mà nguồn cung khan hiếm, giá neo cao, là không phù hợp. Thuế phí mới sẽ làm giá nhà tăng thêm, người dân mất đi cơ hội sở hữu nhà, nhất là người thu nhập thấp. Các chuyên gia cũng đã cảnh báo nhiều lần rồi, hiện nay chúng ta chưa có dữ liệu về nhà đất. Khi không thể biết được mỗi người có bao nhiêu bất động sản, việc đánh thuế chỉ làm thị trường méo mó hơn hơn.

View ngắn về thị trường của mình

Tuần rồi thì anh em China đương nhiên là ngôi sao, nhưng mà nhiều anh em khác đủ thứ hàng từ UK stock, gold, silver, các thứ đều ngồi vừa ngáp vừa cười. Có lẽ chỉ có anh em “khủng hoảng kìa, suy thoái kìa”, full cash là ngồi ngó. Nhưng thảm hơn có lẽ là anh em short hàng 🙂

Tuần qua thì anh em Mỹ vẫn đang risk on trở lại, rút tiền ra khỏi nhóm phòng thủ healthcare và đẩy vào tech. Điều đánh chú ý là nhóm oil vẫn bị rút tiền. Nhóm bất động sản sau vài tuần được kéo lên đang bị rút trở lại.

Tuy nhiên, về fundamentals, thị trường bất động sản thương mại ở Mỹ và thị trường nhà ở China có lẽ đang tạo đáy.

Về mặt giới đầu tư, thì nhóm liều mạng nhất thị trường đang nhảy vào đẩy Chinese stocks lên.

Bao gồm options traders

Và hedge funds

Tuy nhiên, những tay to nắm cả tỷ đô hàng Chinese stocks từ trước đang cash out

Tuy nhiên, thị trường vẫn còn mong manh lắm, huống chi tuần qua lên mạnh như vậy, tuần tới không đảm bảo không có người chốt lời. Diễn biến cuối tuần của vàng cho thấy chốt lời đang bắt đầu. Không có gì đảm bảo tuần sau Chinese stocks không có chốt lời. Tất nhiên, bà con vẫn có thể nhảy theo nhạc. Khả năng vẫn là 50-50. Không cần vội bán hàng, nâng stoploss lên để protect lợi nhuận ở mức chấp nhận được thôi.

Bài viết đăng trong tuần của mình

Trong tuần mình có một số bài viết đăng trên truyền thông.

Sài Gòn Đầu Tư Tài Chính: Fed cắt giảm lãi suất, toàn cầu ‘thở phào’

Điểm đáng chú ý là ông đã nhấn mạnh khi trả lời câu hỏi về chuyện “Vì sao ông cắt lãi suất 0,5%, trong khi đánh giá thị trường lao động vẫn ổn định?” và “Liệu ông có thấy rủi ro suy thoái?” ông Powell đã khẳng định là ông không thấy rủi ro suy thoái kinh tế, và đây trở thành tiêu đề của nhiều hãng tin.

Điều này có thể được nhìn thấy ngay trong dự báo kinh tế được điều chỉnh của Fed. Theo đó, mặc dù dự báo tăng trưởng kinh tế sẽ giảm đi so với dự báo tháng 6, nó vẫn trong khung từ 1,9-2,1% cho năm 2024, từ 1,8-2,2% cho 2025, và thất nghiệp sẽ trong khoảng từ 4,2 đến 4,5%. Những con số này ở rất xa kịch bản suy thoái kinh tế.

…

Sau khi quyết định lãi suất của Fed được công bố, mặc dù phản ứng ban đầu của thị trường Mỹ hơi tiêu cực, nhưng đến sáng giờ châu Á trở đi, các đồng tiền của châu Á lên giá, thị trường châu Á và châu Âu đều lạc quan, và đến buổi tối ở thị trường Mỹ đã đồng loạt “xanh”.

Mặc dù vẫn có những bất định trong ngắn hạn, nhưng về trung và dài hạn trở đi, Mỹ cắt lãi suất và quan trọng là đặt mục tiêu đưa lãi suất về “trung tính” (không nới lỏng, không thắt chặt) ở xung quanh mức 3% vào cuối năm sau. Đây là một tín hiệu tốt.

Với mục tiêu lãi suất tới cuối 2025 của đồng đôla Mỹ từ trên 5% về 3%, thì nhiều gánh nặng của các thị trường mới nổi ở Mỹ Latin và châu Á được gỡ ra. Các ngân hàng trung ương những nước này sẽ có nhiều dư địa để thực hiện chính sách nới lỏng tiền tệ để hỗ trợ nền kinh tế mà họ đã tính làm từ đầu năm, nhưng phải trì hoãn do Fed chậm cắt lãi suất.

Tuổi Trẻ Cuối Tuần: Fed cắt lãi suất: Dư địa bao nhiêu cho các nước khác?

Khi ai cũng tin là lãi suất xuống, chính sách tiền tệ nới lỏng và kinh tế hồi phục, không suy thoái, người ta bắt đầu chi tiêu, đầu tư, “xuống tiền” trên các thị trường tài sản. Thế là sự thịnh vượng trở lại và không ai quan tâm cắt lãi suất tác động thật lên chi phí lãi vay tới đâu. Khi có tăng trưởng, có dòng tiền, có lợi nhuận thì vay cao một chút cũng không sao.

Pháp Luật TP.HCM: Xóa nạn ‘thân hữu’ giữa quan chức và doanh nghiệp – ‘Vàng thau lẫn lộn’

Rõ ràng khi DN làm ăn không chân chính chèn ép DN làm ăn chân chính thì môi trường kinh doanh sẽ ngày một xấu đi. Và xã hội sẽ vinh danh sai những “tấm gương”. Nói cách khác là sẽ xuất hiện thực trạng “vàng thau lẫn lộn” khi đánh giá năng lực, sự đóng góp, vị thế của các DN trên thị trường.

Lấy ví dụ trước khi bà Trương Mỹ Lan bị bắt, từ năm 2015 đến 2022, Ngân hàng SCB đã được các tổ chức trong nước và quốc tế trao tặng tới hơn 70 giải thưởng với những cụm từ “hàng đầu”, “tốt nhất Việt Nam”. Nhưng sau vụ án vừa qua, những thông tin được đưa ra ánh sáng thì chúng ta sẽ nghĩ như thế nào về những giải thưởng ấy?!

Khi đánh giá sai, nguồn lực của đất nước có thể được dồn về phía những DN, cá nhân có các mối quan hệ bất thường với quan chức. Niềm tin kinh doanh, niềm tin xã hội sẽ bị bóp méo. Người ta sẽ dần tin chỉ có làm sân sau, người nhà mới có thể làm ăn lớn được.

Và người ta sẽ không xây dựng DN với tầm nhìn trường tồn hay lớn mạnh, mà theo tầm nhìn ngắn hạn vì họ không biết khi nào sẽ bị chèn ép bởi một DN có quan hệ bất thường. Và ai muốn làm DN có quy mô lớn thì lại sẽ chạy theo tạo dựng những mối quan hệ bất thường đó, hơn là xây dựng năng lực kinh doanh cốt lõi, đầu tư khoa học công nghệ, con người thật tốt.

Chuỗi bài của báo Pháp Luật TP.HCM về chủ đề này hay. Bạn có thể đọc về chuỗi bài này ở đây

Tin tức đáng chú ý trong tuần

Cứ 5 người trẻ Trung Quốc có 1 thất nghiệp, chuyện kỳ lạ về ‘món quà sa thải’

Không ít những người trẻ tuổi tại Trung Quốc theo đuổi lối sống “tang ping” (thảng bình), có nghĩa là “nằm thẳng”, lối sống mặc kệ đời thay vì nỗ lực cống hiến và kiếm tiền trang trải cuộc sống. Giới trẻ từ chối kết hôn, không lập gia đình, không làm thêm và không làm việc bàn giấy.

Theo SCMP, nhiều thanh niên nhận khoản trợ cấp thôi việc và một tháng lương, thường được gọi là “món quà sa thải” rồi đi du lịch.

Không ít sinh viên tốt nghiệp đại học danh giá tại Trung Quốc cũng rơi vào tình trạng này.

Tìm việc làm đã khó, nhưng ngay cả với những người đã có chỗ làm việc cũng chịu áp lực rất lớn khác. Văn hóa làm việc 996 với phương thức và chế độ làm việc tập thể với lịch làm việc khắt khe từ 9 giờ sáng đến 9 giờ tối liên tục 6 ngày trong một tuần là thách thức lớn đối với họ.

Tin thú vị trong tuần

Nỗi lo ít người học tiến sĩ

Dân nói đùa tới NHNN mà mua vàng miếng

Chúc các bạn cuối tuần vui vẻ.

Tác giả: Hồ Quốc Tuấn