Giá nhà ở xã hội chạm ngưỡng gần 30 triệu đồng/m2: Liệu Nghị quyết 201 có giúp hạ nhiệt?

Nhà ở xã hội đang chứng kiến mức giá ngày càng leo thang, tiệm cận phân khúc thương mại giá thấp. Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 201 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ tạo cú hích, kéo giá nhà ở phân khúc này về gần với mục tiêu an sinh ban đầu.

Nhà ở xã hội không còn “giá mềm”

Chỉ vài tháng trước, thị trường từng “giật mình” trước mức giá tạm tính 25 triệu đồng/m2 tại dự án nhà ở xã hội N01 Hạ Đình (huyện Thanh Trì) – cao nhất Hà Nội thời điểm đó, vượt xa mức giá 19,5 triệu đồng/m2 của dự án NHS Trung Văn công bố vào cuối năm 2024.

Thế nhưng, mặt bằng giá lại tiếp tục bị đẩy lên cao hơn khi mới đây, dự án nhà ở xã hội Thượng Thanh (tên thương mại là Rice City Long Châu, quận Long Biên) chính thức công bố giá bán trung bình 26 – 27 triệu đồng/m2. Với căn hộ diện tích 70m2, người mua sẽ phải chi gần 1,9 tỷ đồng, đưa dự án này trở thành khu nhà ở xã hội có giá đắt nhất Thủ đô từ trước đến nay.

Như vậy, chỉ trong vòng nửa năm, giá nhà ở xã hội mở bán mới tại Hà Nội đã tăng gần 28%, vượt xa tốc độ tăng giá của phân khúc thương mại. Bởi theo báo cáo từ đơn vị nghiên cứu thị trường CBRE, tính đến cuối quý I/2025, giá bán chung cư thương mại tại Hà Nội chỉ nhích hơn 3% so với quý IV/2024, mức tăng thấp nhất theo quý kể từ giữa năm 2023.

Phối cảnh dự án nhà ở xã hội Rice City Long Châu tại quận Long Biên. (Ảnh: CĐT)

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, trong bối cảnh chi phí xây dựng đang bị đẩy lên cao do vật giá leo thang, chi phí thuê lao động tăng và nhiều dự án bị kéo dài thời gian triển khai bởi thủ tục đầu tư phức tạp, giá nhà ở xã hội sẽ tiếp tục đi lên. Thậm chí, giá bán nhà ở xã hội sơ cấp có thể chạm ngưỡng 30 triệu đồng/m² ngay trong năm nay.

Theo ông Đính, giá nhà ở xã hội tăng cao không chỉ gây khó khăn cho người thu nhập thấp mà còn làm sai lệch mục tiêu của chính sách. Chính vì vậy, nếu không có các can thiệp mạnh mẽ từ Nhà nước, phân khúc này sẽ đánh mất vai trò bình ổn thị trường.

Có cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nhà ở xã hội đang đi chệch hướng “xã hội” của nó khi giá bán leo thang nhưng vẫn không đủ lực cung cấp cho những người thực sự có nhu cầu. “Nếu giá nhà ở xã hội cứ tiếp tục tăng như hiện nay, nó sẽ không còn là 'giải pháp an cư' cho người thu nhập thấp”, ông Châu cảnh báo.

Có thể thấy, khi nhà ở xã hội trở thành một cuộc đua tăng giá, mục tiêu an sinh sẽ ngày càng xa vời. Điều này đang gióng lên hồi chuông cho sự phát triển thiếu bền vững của thị trường bất động sản. Chính vì vậy, cả thị trường hiện nay đang đặt kỳ vọng vào những động thái chính sách mang tính đột phá để đưa phân khúc nhà ở xã hội trở về đúng quỹ đạo.

Kỳ vọng hạ nhiệt từ Nghị quyết 201

Trong bối cảnh giá nhà ở xã hội tăng phi mã, Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội được kỳ vọng như một “cú hích” chính sách giúp giải bài toán cung – cầu và bình ổn giá bán.

Với những cơ chế mới giúp rút ngắn thủ tục đầu tư, giải bài toán về nguồn vốn, Nghị quyết 201 nếu được thực thi nghiêm túc và nhân rộng, giới chuyên gia cho rằng, đây sẽ là đòn bẩy để đưa nhà ở xã hội trở lại đúng quỹ đạo khi vừa đảm bảo chất lượng, vừa giữ giá ở mức người thu nhập thấp có thể chi trả được.

Cụ thể, ông Lê Hoàng Châu cho biết, một trong những điểm đột phá lớn nhất của Nghị quyết là việc rút ngắn quy trình lựa chọn chủ đầu tư. Nếu như theo Luật Nhà ở 2023, việc này yêu cầu tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, thì Điều 5 của Nghị quyết 201 cho phép UBND cấp tỉnh được giao chủ đầu tư ngay khi chấp thuận chủ trương đầu tư, rút ngắn khoảng 300 ngày thủ tục.

Thêm vào đó, Nghị quyết 201 tích hợp nhiều thủ tục hành chính, cho phép bỏ khâu lập, thẩm định quy hoạch chi tiết 1/500, miễn thẩm định thiết kế cơ sở và phòng cháy chữa cháy nếu đã tích hợp trong thủ tục cấp phép xây dựng. Đặc biệt, đối với dự án áp dụng thiết kế mẫu, doanh nghiệp còn được miễn luôn giấy phép xây dựng. Tất cả các cải cách này giúp thời gian thực hiện một dự án nhà ở xã hội vốn mất 18 – 24 tháng chỉ để hoàn thiện pháp lý thì nay có thể được rút gọn đáng kể.

Một điểm đáng chú ý khác là cơ chế hậu kiểm trong xác định giá án. Nếu trước đây, chủ đầu tư phải trải qua hai lần thẩm định giá từ cơ quan nhà nước, thì nay chỉ cần thuê tổ chức tư vấn độc lập để xác định giá, và báo cáo cơ quan chuyên môn một lần duy nhất sau khi quyết toán. Điều này không chỉ giúp rút ngắn thời gian mà còn tạo điều kiện để doanh nghiệp chủ động cấu trúc chi phí hợp lý hơn, nhưng vẫn góp phần kiểm soát giá nhà thành phẩm.

Không chỉ dừng ở thủ tục, Nghị quyết 201 còn giải bài toán lớn nhất là vốn. Theo đó, Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ được thành lập, hoạt động với tư cách là quỹ tài chính ngoài ngân sách, phi lợi nhuận, nhằm đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội cho thuê, đồng thời hỗ trợ phát triển hạ tầng cho khu vực nhà ở xã hội. Đây là lần đầu tiên một quỹ nhà ở có quy mô và tính pháp lý rõ ràng được quy định, tạo nguồn lực bền vững cho phân khúc luôn trong tình trạng “khát vốn”.

“Theo Bộ Xây dựng, Nghị quyết 201 sẽ cắt giảm được 350 ngày làm thủ tục nhà ở xã hội. Đây là cách tính thời gian theo các quy định của Nhà nước. Còn trong thực tế, chúng tôi thấy thời gian rút ngắn phải lên tới hơn 1.000 ngày, tiết kiệm được không dưới 3 năm làm thủ tục nhà ở xã hội”, ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Theo ông Châu, khi việc cắt giảm thủ tục hành chính được thực hiện tốt sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ, từ đó giảm chi phí đầu tư dự án, tránh mất chi phí cơ hội. Khi các chi phí đầu vào giảm, giá bán đầu ra cũng sẽ hạ nhiệt.

Ông Nguyễn Văn Đính cũng đồng tình, với những cơ chế mới mang tính đột phá cao, nổi bật là việc rút gọn các thủ tục hành chính, Nghị quyết 201 khi được triển khai sẽ góp phần thúc đẩy tiến độ các dự án nhà ở xã hội nhanh hơn, loại bỏ tình trạng một dự án kéo dài nhiều năm chưa hoàn thành. Điều này không chỉ giúp cải thiện nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội trên thị trường mà còn hạ giá thành sản phẩm.

“Trong bối cảnh, giá nhà ở xã hội tăng cao có khả năng làm lu mờ vai trò an sinh vốn có của phân khúc này, tạo ra rào cản lớn cho người dân thu nhập thấp tiếp cận nhà ở, Nghị quyết 201 sẽ tạo cú hích, kéo giá nhà ở xã hội về gần với mục tiêu an sinh ban đầu”, ông Đính nhìn nhận./.

Link gốc