Rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản là trái phiếu, hơn 115.000 tỷ đồng trái phiếu chậm trả

Đó là nhấn mạnh của ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc – Chuyên gia phân tích cao cấp Vietnam Investors Service (VIS Rating) tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” diễn ra mới đây tại Tp.HCM.

Theo ông Hiếu, mấy năm trước, Trung Quốc ban hành chính sách nhằm giảm giá bất động sản. Họ đã làm được. Giá giảm đồng loạt tất cả các phân khúc trên diện rộng ở các thành phố. Tuy nhiên, sau khi đạt được điều đó, họ lại “quay xe” và tìm cách kích hoạt lại thị trường bất động sản. Điều này cho thấy với việc giá bất động sản giảm đôi khi còn mang lại hệ quả tiêu cực cho nền kinh tế. Chúng ta cũng cần nhìn vào đó để xem xét.

“Tôi kỳ vọng 3 năm tới duy trì sự ổn định về mặt bằng giá cũng như thanh khoản của thị trường. Việc cần kiểm soát là giá các phân khúc dành cho người thu nhập thấp. Nhìn chung, tỷ trọng bất động sản trong giá trị tài sản của chúng ta là rất lớn”, ông Hiếu chia sẻ. 

Là người nghiên cứu sâu về xếp hạng doanh nghiệp và trái phiếu, chuyên gia này cho rằng, trong thời gian vừa qua, rủi ro của thị trường bất động sản lớn nhất là rủi ro liên quan trái phiếu bất động sản. Tổng khối lượng trái phiếu bất động sản chậm trả khoảng hơn 115.000 tỷ đồng, khoảng 60% tổng lượng trái phiếu chậm trả của toàn thị trường. Tỷ lệ chậm trả vẫn ở đâu đó khoảng 30%.

Người ảnh hưởng từ việc trái phiếu chậm trả không chỉ là trái chủ, mà nhà đầu tư của các dự án của các chủ đầu tư cũng là những người gặp nhiều khó khăn, thiệt hại. Do đó, ngoài việc nghiên cứu sâu về dự án, sản phẩm, chúng ta cũng cần quan tâm đến câu chuyện tín nhiệm của các chủ đầu tư.

Nhìn chung, theo ông Hiếu kênh trái phiếu bất động sản diễn biến tương đối chậm, đang chờ những sửa đổi luật. Việc này thể hiện qua con số phát hành trái phiếu mới trong năm nay giảm 30% về khối lượng và số lượng các công ty phát hành.

Bất động sản là một trong những ngành nhận được sự hỗ trợ nhiều nhất từ phía cơ quan chính phủ và hệ thống ngân hàng khi gặp khó khăn.  Trong năm 2023 khi mà thanh khoản thị trường thấp, nhu cầu mua nhà thấp thì hệ thống ngân hàng Việt Nam đã có sự hỗ trợ cho thị trường BĐS thông qua việc thúc đẩy cho vay. Tính đến thời điểm này của năm 2024, tín dụng kinh doanh bất động sản cũng tăng khoảng 15-16%.

Nói về khả năng huy động vốn thông qua thị trường cổ phiếu, ông Hiếu cho hay, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong khoảng hai năm vừa qua rất tích cực trong hoạt động tăng vốn.   cạnh đó, các nguồn vốn khác đến từ hoạt động M&A cũng như vốn FDI tăng trưởng rất tốt. Ngoài ra, nguồn vốn của người mua nhà đang tăng trở lại, thể hiện tăng trưởng qua tín dụng cho vay tiêu dùng bất động sản. Con số này trong cả năm 2023 chỉ tăng khoảng 1%, nhưng tính đến hết tháng 9/2024, con số này đã đạt mức khoảng 7%. 

Tiểu Bảo-Link gốc