CẢNH BÁO: MUA ĐẤT NỀN TRONG CƠN SỐT COI CHỪNG NHÀ ĐẦU TƯ “SỐT THIỆT”

Bật mí tuyệt chiêu “đầu cơ dự án” kiếm hàng trăm tỷ một cách láu cá mà không tốn một xu vốn nào.

(Bài gốc của tác giả Tuấn Hà – Vinalink Academy kèm phần hiệu chỉnh làm rõ và bình luận của Tri Tin Investment)

Bước 1: Tìm một đối tác có dự án tốt ở một vùng mà đối tác không biết giá trị thực tế của cái mảnh đất đó là bao nhiêu tiền và có thể chưa cần có sổ đỏ nhưng vẫn có chủ sở hữu và xin phép địa phương đó cho phép xây dựng dự án bất động sản thậm chí chưa được cấp phép nhưng cứ có hồ sơ đi cũng được. Ký hợp tác phân phối độc quyền dự án đó. Nếu giá m2 dự án là 2 triệu thì cứ mạnh dạn nâng lên 5 triệu/m2.

Bước 2: Quảng cáo cho dân địa phương ở đó đến đầu tư bất động sản. Cam kết rằng là dự án đó sẽ tăng giá nếu không thì có thể mua lại dự án với giá trị là 130% sau 1 năm. Sau khi cam kết như vậy thì các đại lý của họ sẽ rất là dễ dàng bán được đất trên dự án này có khi chỉ trong 1 tháng là bán sạch.

Bước 3: Sau khoảng 7 tháng thì cho đại lý nâng giá trị lên 10 triệu/m2 và gọi điện cho người đã mua hỏi xem có bán lại không (mua lại với giá khoảng 6.5 triệu/m2 = 5 triệu x 130% mặc dầu chưa đến 1 năm) sẽ có một vài người bán. Giai đoạn này có thể do tâm lý người mua nghĩ là mới 7 tháng mà đã tăng lên 30% nên họ quyết định giữ lại.

Bước 4: Sau khoảng 10 tháng thì công ty quyết định là khu vực dự án đó có giá là 10 triệu/m2 với những nền đã mua lại của dân (6,5 triệu/m2) và cam kết là sẽ mua lại 130% nếu sau 1 năm không tăng giá, vì thế những cái nền giá 10 triệu đấy cũng sẽ bán hết vèo trong một tháng cho những người mua kế tiếp. Mục đích bước 3 và bước 4 là để khách hàng giữ lại đất ở bước 5 (sau thời hạn 12 tháng).

Bước 5: Sau đúng 12 tháng thì công ty cam kết giữ lời hứa và thông báo là sẽ mua lại tất cả những nền đất đã bán năm trước với giá 5 triệu và trả thêm 30% tiền lãi. Tuy nhiên hầu hết những người đã mua năm thứ nhất thì đều biết rằng khu này giá đất đã tăng lên 10 triệu nên họ không chấp nhận bán và họ giữ lại. Và vì họ giữ lại cho nên trong hợp đồng của công ty có điều khoản là chỉ mua lại 130% sau đúng một năm còn ngoài thời hạn ra thì công ty không có trách nhiệm mua lại.

Bước 6: Sau đúng 12 tháng của bước 4, giả định trường hợp tệ nhất có 50% số người bán lại và công ty phải chi ra 130% để mua lại những lô đất ở bước 4.

Sau tuyệt chiêu này thì công ty đã bán hết vài trăm đất nền với giá 5 triệu một cách ngon lành và chỉ chi ra khoảng tầm một ít tiền để làm giá mua lại ở cái mảng 6,5 triệu nhưng lại bán được cho những người trên 10 triệu. Giả sử có khoảng 10 nền mà công ty đã bán lại 10 triệu (bước 4) và sau một năm phải trả lãi 30% thì họ vẫn có lãi rất nhiều tại vì họ bán hàng trăm đất nền với giá 5 triệu mà giá thật chỉ có 2 triệu.

Minh hoạ con số lãi của dự án 6 hecta (300 nền đất x 200m² = 60.000 m2)

Giá gốc: 2 triệu x 200m² = 400 triệu/nền đất
Giá bán đợt 1: 5 triệu x 200m² = 1 tỉ/nền đất
Tiền lãi đợt 1: 300 nền x (1 tỉ – 400 triệu) = 180 tỷ
Bước 3, sau 7 tháng, giả định có 10% người mua ở bước 2 đồng ý bán lại giá 6,5 triệu/m2 thì công ty sẽ trả: -[(6,5 triệu – 5 triệu) x 200m²x 30 nền] = – 9 tỷ
Bước 4, sau 10 tháng công ty bán ra 30 nền: (10 triệu – 6,5 triệu) x 200m²x 30 nền = 21 tỷ
Bước 5, giả định không có ai trả, công ty không phải chi tiền.
Bước 6, thu hàng của 15 nền: -[gốc (10 triệu x 200m²x 15 nền) + lãi (13 triệu – 10 triệu) x 200m²x 15 nền] = – 39 tỷ

Lợi nhuận gộp của dự án = 180 tỷ – 9 tỷ + 21 tỷ – 39 tỷ = 153 tỷ (và 15 nền đất giá mới là 13 triệu/m2)

Hàng loạt dự án đất nền bỏ hoang sau cơn sốt đất ở TP. Hồ Chí Minh

Công ty lại tiếp tục hợp tác với một chủ đất khác để làm một dự án khác ở khu vực khác lại tiếp tục sử dụng tuyệt chiêu trả lãi 30% này để bán đất nền Và họ đã làm hàng trăm dự án trong vài năm và như vậy họ sẽ có lãi khoảng vài ngàn tỷ nhanh chóng.

Tuyệt chiêu này rất thành công và không hề bị vi phạm pháp luật gì cả.

Lời khuyên: Nhà đầu tư cá nhân cần phải trang bị cho mình kiến thức đầu tư và tài chính vững vàng để tránh nguy cơ bị lừa và rơi vào vòng xoáy của đầu cơ!