CHÁNH NIỆM & ĐẦU TƯ

Gần đây tôi có tư vấn cho 2 ca tái cấu trúc danh mục đầu tư và cơ cấu lại nợ cho 2 người tôi quen biết. Ca số 1 số tiền đầu tư hơn 10 tỷ và lãi trong lãi ngoài, có dịp tôi viết chia sẻ trong một bài khác, nhưng bản chất thì tình trạng NĐT đấy mắc phải cũng tương tự như ca số 2.

Ca số 2 như sau (theo lời chia sẻ của vị khách hàng tối 21/3/2024 qua điện thoại):

Vào khoảng đầu năm 2022, khách hàng của tôi đi vay 1 tỷ tín chấp với lãi suất 15%/năm (gần 15%, tôi làm tròn cho dễ hình dung) cộng với số tiền mặt hiện có để đi mua 7 lô đất ở các tỉnh với tổng giá trị là 2,3 tỷ.

(khách mua của Địa ốc Trí Tín 1 trong 7 lô vào giai đoạn tháng 7/2022, sau khi đã mua một vài lô khác trước đó ở các tỉnh khác nhau)

Ban đầu chỉ tính mua để lướt mà cũng không tính chính xác khi nào sẽ bán. Trong 2 năm qua khi mọi thứ ngưng trệ và thu nhập cũng giảm sút, thu nhập của vị khách giảm đáng kể tuy vẫn còn quanh mức 2000 usd/tháng, do đó từ khoản nợ chỉ 1 tỷ ban đầu thì hiện nay dư nợ đã là 2 tỷ (đây là con số khách báo tôi trong giữa cuộc trò chuyện), bởi vào những tháng khó khăn thì vị khách rút tiền từ “thẻ tín dụng” để trả gốc lãi cho khoản nợ 15%/năm kia, mà bạn biết rằng thẻ tín dụng thì chỉ có 45 ngày để hoàn trả, dẫn đến càng ngày lãi mẹ đẻ lãi con, đến nay khoản nợ 1 tỷ thì còn lại 700 triệu mà khoản nợ thẻ tín dụng đã lên thành 1 tỷ nữa, tức tổng nợ 1,7 tỷ (đây là con số khi chúng tôi trò chuyện thêm một chút thì biết là khách rút tiền từ thẻ tín dụng với lãi suất cao để đảo nợ, qua 2 năm thì cũng trả được đâu đó khoảng 300 triệu trên dự nợ 1 tỷ ban đầu).

Tôi hỏi tới những câu hỏi đi vào chi tiết để nắm bắt được vị khách này hiểu được bao nhiêu % về tình hình tài chính của mình từ đó đưa ra chia sẻ giải pháp phù hợp, thì vị khách cảm thấy mất bình tĩnh và rối bời. Vị khách hiện không nắm được mình còn dư nợ bao nhiêu, lãi suất bao nhiêu % cho mỗi khoản vay,…?

Trong trường hợp này, vị khách đã không sâu sát tình hình tài chính của mình ở những mục sau:

• Chiến lược là mua lướt mà không tính thời gian nào bán ra, không tính dòng tiền từng giai đoạn.
• Trong chiến lược mua lướt thì mua bds có pháp lý an toàn, thời gian ra sổ nhanh rất quan trọng; trong trường hợp vị khách đã bị vướng một sổ hồng mà khi gặp tôi hồi tháng 7/2022 chị ấy cho biết đã 6 tháng rồi mà chưa ra sổ => thời gian ra sổ lâu sẽ ảnh hưởng đến thời gian bán ra, và nếu không ra sổ được thì coi như cũng mất mấy trăm triệu, có thể ăn hết vào tiền lãi của toàn bộ danh mục đầu tư.
• Trong chiến lược mua lướt thì phải hiểu: (1) kinh tế vĩ mô (nếu vĩ mô kém thì dòng tiền rút về nơi trú ẩn ở những tài sản như tiết kiệm, vàng); (2) dòng tiền đầu cơ ở địa phương đó & (3) có đội nhóm hỗ trợ bán ra hàng (có danh sách môi giới địa phương tầm chục người). Một người mới bắt đầu mua lướt mà đã mua ở mấy khu vực khác nhau thì xác suất thắng rất thấp vì một nhà đầu tư bđs gạo cội chưa chắc đã làm tốt huống chi là người mới và còn đang bận việc công sở.
• Vị khách này (có lẽ giống với phần đa những nhà đầu cơ khác trên thị trường, ít nhất là 3 trường hợp tôi gặp gần đây) chỉ tính mọi thứ một cách ước lượng chứ không cụ thể hoá: dòng tiền vào tiền ra dự kiến, vay bao nhiêu, lãi suất bao nhiêu %/năm, cố định được bao lâu, dự kiến tính đến ngày bán ra được hàng thì lãi gộp trừ đi lãi suất vay mình còn lại bao nhiêu, nếu không bán được vào thời điểm dự kiến để thu tiền về thì rủi ro là gì => trong khi tìm lời giải cho một số câu hỏi thì chắc chắn khoản đầu tư của khách hàng sẽ có biên an toàn cao hơn.
• Vị khách đã vay nợ nhiều ngân hàng khác nhau (tín chấp và các thẻ tín dụng) và không nắm được chính xác mỗi tài khoản vay mình đang nợ bao nhiêu, lãi suất bao nhiêu %/năm, dẫn đến việc khó quản lý nợ (tôi chưa hỏi ban đầu trước khi dùng thẻ tín dụng đảo nợ bđs thì khách có dư nợ trước đó hay chưa)
• Vì sự thiếu hoạch định và thiếu sâu sát trong quản lý danh mục đầu tư và nợ, thiếu hiểu biết tài chính dẫn đến loay hoay và bị kẹt vào thế dùng dòng tiền ngắn hạn 45 ngày từ thẻ tín dụng (khoảng 25%/năm theo lời khách hàng) để trả cho khoản vay dài hạn mà còn là vay tín chấp lãi suất đến 15%/năm và dòng tiền ngắn hạn lãi suất cao như trên để lo cho khoản đầu tư dài hạn là các bất động sản. Đến nay thì vị khách chỉ có thể trả mức tối thiểu cho khoản vay ở thẻ tín dụng mà thôi.

Có thể rút ra là vị khách đang ở tình trạng cực kỳ nguy kịch:

• Khoản đầu tư bđs 2,3 tỷ này trong giai đoạn hiện nay muốn bán ngay và bán được giá sẽ không khả thi, chưa kể đến giá bán mà thanh khoản cũng không phải dễ do đất trải dài 3-4 tỉnh, lúc này là cận tết nguyên đán mọi người đang lo chuẩn bị tết và kinh tế chưa khởi sắc trở lại.
• Lãi từ thẻ tín dụng sẽ dần dần ngốn hết tài sản và làm vị khách mắc thêm nợ => nợ đến lúc không trả được thì sẽ bị “anh em xã hội” đòi nợ => bị bêu rếu danh tiếng => mất việc làm => trong quá trình đó là khủng hoảng tâm lý vài năm mới phục hồi và nặng nhất có thể dẫn đến mất niềm tin vào bản thân khi vừa mất tiền lại vừa mất việc, mà mất niềm tin vào bản thân thì lâu lắm mới phục hồi.
• Giả định bán với một mức chiết khấu 25% để thanh khoản được thì 2,3 tỷ này sẽ còn lại 1,7 tỷ đủ để tất toán bank và mất đi tiền vốn đầu tư ban đầu.

Các giải pháp để vị khách cân nhắc:

Phương án 1. Liệt kê ra excel cụ thể từng khoản nợ (dự nợ gốc, lãi suất) => lên mục tiêu trả đến mức tối đa có thể với các khoản nợ thẻ tín dụng (tất toán nợ) => tiền lấy từ đâu để trả? => bán bớt đất và vay mượn người thân => khoản nợ tín chấp 15% còn lại có thể dùng sổ hồng để vay bank khác đảo nợ với lãi suất thấp hơn và thời gian cố định 2-3 năm (hiện có những bank có vay lãi suất 7%-10,5% cố định 2-3 năm) => chạy bảng biểu dòng tiền và cả kịch bản trả nợ hàng tháng/quý cho các bên chủ nợ bao gồm cả người thân => ước tính sau 3 năm tới, 2027 thì mình còn lại gì.

Phương án 2. Liệt kê ra excel cụ thể từng khoản nợ (dự nợ gốc, lãi suất) => lên mục tiêu đảo nợ về mức lãi suất 7%-10,5% cố định 2-3 năm => tiền lấy từ đâu? => vay bank cố 7 cuốn sổ hồng và vay mượn người thân => chạy bảng biểu dòng tiền và cả kịch bản trả nợ hàng tháng cho các bên chủ nợ bao gồm cả người thân => ước tính sau 3 năm tới, 2027 thì mình còn lại gì.

Phương án 3. Chấp nhận không trả nợ để rơi vào back list của bank, bị khủng bố tinh thần, người thân và đồng nghiệp bị làm phiền, mất việc làm…lui về ở ẩn và còn 7 lô đất => ước tính 2027 thì mình có gì, mất gì?

• Phương án 1 và 2 đa phần chỉ liên quan đến tài chính => cần phải bắt tay vào hành động ngay.
• Phương án 3 thì liên quan nhiều đến sức khoẻ thể chất, tinh thần và danh dự.

Trước tiên, tôi muốn nói rằng, nếu chúng ta không kiểm soát và am tường Tài Chính Cá Nhân, chúng ta sẽ không giải quyết được nhiều vấn đề, trong đó có vấn đề “bẫy nợ”. Hạn chế và kiểm soát việc vay nợ một cách thiếu chiến lược rõ ràng là chuyện chúng ta phải làm. Vấn đề đặt ra là không phải nên hay không nên vay nợ. Nếu để cho tình trạng lọt vào bẫy nợ xảy ra rồi mới đặt câu hỏi thì có thể khó khăn gấp nhiều lần. Phương pháp thực tập phòng ngừa quan trọng hơn phương pháp thực tập đối trị.

Chánh niệm có nghĩa là mình biết những gì đang xảy ra, khi mình làm gì, phải đo lường hậu quả. Ví dụ mình sắp vay một khoản nợ tín chấp với lãi suất 15% để đi đầu tư bất động sản thì mình biết rằng hành động đó sẽ đưa tới khó khăn nào? Ý thức có thể giúp mình biết được giá trị và hậu quả của hành động, đó là chánh niệm. Khi hành xử không có chánh niệm, chúng ta sẽ tự gây ra khó khăn cho chúng ta trong tương lai. Trong giây phút hiện tại mình phải chịu trách nhiệm một trăm phần trăm, cho nên để tránh lọt vào bẫy nợ, mình đừng để cho nó xảy ra, nghĩa là phải trang bị sự hiểu biết tài chính. Nếu chúng ta có chánh niệm, nếu chúng ta biết xử lý giây phút hiện tại một cách sáng suốt, tiết chế lòng tham dựa trên sự hiểu biết và thực tập thì làm gì có chuyện phải lọt vào bẫy nợ.