NHÀ Ở XÃ HỘI, KINH NGHIỆM 1 THẾ KỶ TỪ SINGAPORE

Một thế kỷ của nhà ở xã hội: bài học từ Singapore, nơi nhà ở là tài sản xã hội, không phải là khoản đầu tư tài chính tư nhân.

(The Pinnacle, một ví dụ về nhà ở công chất lượng cao gần đây ở Singapore. Ở Singapore nhà ở xã hội được gọi là nhà ở công – public housing)

Như mọi quốc gia khác, Singapore hay Việt Nam là một quốc gia sở hữu nhà, nơi nhà ở được coi là tài sản đầu tư cho các cá nhân hơn là tài sản xã hội cho toàn xã hội. Điều này gây ra các thách thức xã hội. Là một khoản đầu tư, người mua đổ tiền của họ vào bất động sản với sự hiểu biết rằng họ sẽ được hưởng lợi từ các giá trị gia tăng theo thời gian. Kết quả là bóp méo giá dẫn đến những người có thu nhập thấp không thể mua hoặc thuê được nhà và bị đẩy ra bên lề xã hội, hình thành các bất công, mâu thuẩn xã hội sâu sắc.

Nhà ở xã hội (nhà ở công) ở Singapore được Chính phủ Singapore trợ cấp, xây dựng và quản lý. Bắt đầu từ những năm 1930, nhà ở xã hội đầu tiên của đất nước được xây dựng bởi Ủy ban Cải thiện Singapore (the Singapore Improvement Trust – SIT).

Nhà ở tái định cư cho người dân được xây dựng từ cuối những năm 1950. Vào những năm 1960, dưới sự kế nhiệm của SIT là Ban Phát triển và Nhà ở (the Housing and Development Board – HDB), nhà ở xã hội bao gồm các đơn vị nhỏ với các tiện nghi cơ bản được xây dựng nhanh chóng và rẻ nhất có thể với mật độ cao, và được sử dụng cho các kế hoạch tái định cư. Từ cuối những năm 1960, các chương trình nhà ở tập trung nhiều hơn vào chất lượng, nhà ở xã hội được xây dựng ở các khu đô thị mới và kế hoạch cho phép người dân thuê căn hộ của họ đã được giới thiệu. Trong suốt những năm 1970 và 1980, nhiều lựa chọn nhà ở xã hội đã được cung cấp cho tầng lớp trung lưu và những nỗ lực nhằm tăng cường sự gắn kết cộng đồng trong các khu nhà ở đã được thực hiện. Từ những năm 1990, chính phủ bắt đầu coi nhà ở xã hội là tài sản, giới thiệu các kế hoạch nâng cấp quy mô lớn và nới lỏng các quy định về việc bán lại nhà ở xã hội đồng thời đưa ra các chương trình nhà ở bổ sung cho tầng lớp thu nhập thấp và người cao tuổi. Những năm 2000, đồng thời các công nghệ mới và tính năng thân thiện với môi trường đã được tích hợp đưa vào các khu nhà ở.

Vào đầu những năm 2020, nhà ở xã hội của Singapore chủ yếu được phát triển ở các khu đô thị mới, trong các cộng đồng được thiết kế khép kín, với các dịch vụ gần khu nhà ở và được bán hoặc cho người dân thuê. Nhà ở xã hội do bên thuê sử dụng được bán theo hợp đồng thuê 99 năm và có thể được bán lại trên thị trường bán lại tư nhân theo một số hạn chế nhất định. Các khoản trợ cấp nhà ở được cung cấp cho những người đăng ký mua căn hộ có thu nhập thấp và các chương trình kiếm tiền từ tiền thuê đã được triển khai cho những chủ nhà cao tuổi. Các khu nhà ở được quản lý và duy trì bởi Hội đồng khu đô thị mới, và các khu nhà ở cũ hơn được cải thiện bởi HDB theo Chiến lược Đổi mới Bất động sản của Singapore (the Estate Renewal Strategy).

Nhà ở là tài sản xã hội

Lấy Singapore làm ví dụ. Singapore có “Brexit” của riêng mình vào năm 1965 khi tách khỏi Malaysia. Năm 1960, Ủy ban Phát triển và Nhà ở Singapore (HDB) được thành lập để cung cấp nhà ở chất lượng cao và giá cả phải chăng cho cư dân của quốc gia thành phố-nhà nước nhỏ bé này. Ngày nay, hơn 80% trong số 5,4 triệu cư dân Singapore sống trong nhà ở do HDB phát triển và cung cấp.

Nhà nước cấp cho các hợp đồng thuê 99 năm và giá trị của ngôi nhà phụ thuộc vào giá trị tiện ích vốn có của tài sản (kích thước, loại, vị trí), với nguồn tài chính sẵn có, bao gồm cả nguồn cung cấp bởi Quỹ Tiết kiệm Trung ương (the Central Provident Fund – CPF). CPF là một hệ thống an sinh xã hội cho phép công dân Singapore đang làm việc và những người có tư cách thường trú nhân dành quỹ để nghỉ hưu. Đây là một chương trình tiết kiệm bắt buộc, bao gồm các khoản đóng góp từ người sử dụng lao động, để dành quỹ cho chi phí chăm sóc sức khỏe và nhà ở trong cuộc sống sau này.

Người mua nhà ở Singapore có thể tài trợ cho việc mua một căn hộ chung cư bằng khoản vay ngân hàng, khoản vay từ HDB, bằng tiền mặt hoặc bằng tiền rút ra từ CPF.

Ngoài ra, Chính phủ Singapore cấm người Singapore sở hữu nhiều hơn hai đơn vị nhà ở bất cứ lúc nào. Trong trường hợp căn nhà được thừa kế, quyền sở hữu chỉ được phép nếu người thừa kế phải bán đi căn nhà hiện tại của họ trong vòng sáu tháng kể từ khi thừa kế.

HDB cho đến nay vẫn là nhà cung cấp nhà ở thống trị quốc gia, xây dựng và sở hữu hầu hết nhà ở dân cư và đóng một vai trò cực kỳ tích cực. Nhà ở khu vực tư nhân có sẵn, nhưng nó đắt hơn nhiều.

(1 khu nhà ở xã hội ở Singapore)

Sự khác biệt giữa các cách tiếp cận ở nhiều nước và Singapore là rất lớn. Ở một số nước, nhà ở xã hội được coi là chi phí của khu vực công – một gánh nặng đối với người nộp thuế. Đối với nhiều người, đây là phương án cung cấp nhà ở cuối cùng. Ở Singapore, nó được coi là một tài sản cho hầu bao công cộng, cũng như một tài sản xã hội – và không có sự kỳ thị, cũng như không được coi là điều gì đó nên tránh nếu có thể.

Ở nhiều nước, ngoại trừ các Khu Đô Thị Mới, nhà ở có xu hướng liên quan đến việc tạo ra các tài sản riêng lẻ hơn là một cách tiếp cận dựa trên việc tạo ra địa điểm cộng đồng – tạo ra các khu dân cư và cộng đồng. Các đơn vị nhà ở HDB của Singapore được xây dựng với các đơn vị nhà ở được tích hợp các tiện nghi bao gồm phòng khám, cơ sở cộng đồng như công viên, cơ sở thể thao và khu bán lẻ. Khi Singapore phát triển về kinh tế, HDB cũng bắt đầu sản xuất nhiều nhà ở cao cấp hơn.

Chuyển hoàn toàn giải pháp phù hợp với Singapore nhỏ bé sang Việt Nam là điều không thể, nhưng có lẽ cần rút ra những bài học về cách tiếp cận dài hạn hơn để đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội.

Việt Nam có thể học ở Singapore về việc lập ra 1 cơ chế hay tổ chức giống HDB, CPF, … và có 1 chiến lược nhà ở dài hạn hơn, căn cơ hơn, khoa học hơn phù hợp với đặc thù của Việt Nam thây vì kiểu làm giựt cục như hiện nay và không có 1 cơ quan nào thực sự vận hành chuyên nghiệp chương trình nhà ở xã hội như HDB của Singapore.

Tác giả: Thân Thanh Vũ
Nguồn: vntpa.org