NHỮNG LƯU Ý KHI MUA NHÀ ĐẤT ĐANG THẾ CHẤP

Mua bán nhà đất đang thế chấp mặc dù rủi ro nhưng vẫn được nhiều người mua lựa chọn vì mức giá rẻ và có vị trí đẹp.

Mua bán nhà đất đang thế chấp không những giúp người bán tránh bị tịch thu tài sản khi không thể trả nợ thế chấp nhà vay tiền ngân hàng mà người mua cũng có được những lợi ích dưới đây:

• Mua được mức giá rẻ hơn thị trường
• Nhà ở vị trí tốt
• Không nằm trong quy hoạch
• Không vướng vấn đề pháp lý như tranh chấp

Những yếu tố trên đã được ngân hàng kiểm tra kỹ lưỡng trước khi nhận thế chấp ngôi nhà.

Tuy nhiên, trong quá trình mua bán có nhiều rủi ro mà người mua cần lưu ý để tránh rước họa vào thân.

• Nhà ở thế chấp bị xử lý theo quy định của pháp luật do bên vay không trả được nợ, lãi ngân hàng.
• Nhà đang cầm cố ngân hàng nên người mua sẽ không biết rõ được thông tin ngôi nhà mình định mua bởi các giấy tờ bản chính của ngôi nhà đều được giữ ở ngân hàng.
• Thủ tục sang tên chuyển nhượng cũng mất nhiều thời gian hơn bởi cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng.

Nếu phát hiện những dấu hiệu không tốt thì nên bạn cân nhắc không thực hiện giao dịch mua nhà khi sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng dù cho ngôi nhà có sáng giá như thế nào để tránh dính bẫy mua nhà thế chấp ngân hàng.

Kinh nghiệm mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng

Theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền: được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Nếu không được sự đồng ý của ngân hàng (bên nhận thế chấp) thì việc bên mua giao tiền trực tiếp cho bên bán nhà đất (bên thế chấp) là vô nghĩa.

Nếu ngân hàng đồng ý để bên thế chấp bán nhà đất thì bạn ký hợp đồng đặt cọc mua nhà thế chấp ngân hàng với bên bán để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.

Quy trình mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng:

Trường hợp giá trị nhà đất nhiều hơn số tiền thế chấp của bên bán

Giả sử: Một căn nhà có giá trị 5 tỉ đồng, bên bán đang thế chấp ngân hàng 2 tỉ đồng và không đủ khả năng thanh toán số tiền nợ. Bên mua và bên bán sẽ cùng ra ngân hàng, bên mua sẽ trả cho bên bán trước 2 tỉ để thanh toán cho ngân hàng và lấy sổ đỏ ra.

Bước 1: Bên mua cần phải làm hợp đồng đặt cọc rõ ràng với bên bán. Trong hợp đồng phải ghi rõ, bên mua đặt cọc trước 2 tỉ và sau khi lấy được sổ ra thì bên mua sẽ được cầm những giấy tờ bản gốc để cùng với bên bán đi giải chấp và đi công chứng.

Bước 2: Sau khi ngân hàng nhận được tiền sẽ ra thông báo giải chấp. Lúc này ngân hàng sẽ bàn giao những giấy tờ bản chính cho bên mua, bao gồm những loại giấy tờ như sau:

• Đơn yêu cầu xóa giải chấp
• Thông báo giải chấp
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
• Thông báo lệ phí trước bạ

Bước 3: Bên mua cầm những giấy tờ này và cùng bên bán đi giải chấp. Quá trình giải chấp xảy ra hai trường hợp như sau:

• Nếu địa phương yêu cầu giải chấp trước và đi công chứng sau.

Bên mua và bên bán sẽ cầm giấy tờ giải chấp để đi giải chấp tại văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện. Thường thời gian giải chấp sẽ từ 1-3 ngày tùy tường địa phương, nhưng nếu có thể hãy tìm cách làm trong ngày.

Sau khi giải chấp xong, bên mua và bên bán ra văn phòng công chứng để làm thủ tục công chứng.

Công chứng xong thì bên mua và bên bán có thể thực hiện giao dịch mua bán như bình thường. Lúc này bên bán có thể làm hợp đồng ủy quyền cho bên mua để đi nộp thuế và đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

• Nếu địa phương yêu cầu công chứng trước và giải chấp sau

Bên mua và bên bán sau khi cầm giấy tờ ngân hàng trả lại, sẽ lên văn phòng công chứng và công chứng luôn. Lúc này bên bán sẽ làm một hợp đồng uy quyền cho bên mua bao gồm hợp đồng ủy quyền đi giải chấp, hợp đồng ủy quyền đi nộp thuế và ủy quyền sang tên sổ đỏ.

Sau đó, bên mua sẽ chủ động cầm những giấy tờ bản gốc để đi làm những thủ tục trên.

Ngoài ra, bên mua và bên bán cũng có thể thuê một bên thứ ba có thể là đại diện văn phòng công chứng hoặc văn phòng môi giới nhà đất nào đó để đứng ra hướng dẫn và hoàn thành những thủ tục trên.

Trường hợp bên bán thế chấp toàn bộ giá trị căn nhà

• Bước 1: Bên mua nộp tiền vào tài khoản mở tại ngân hàng đó và yêu cầu ngân hàng phong toả tài khoản.
• Bước 2: Các bên gồm bên bán, ngân hàng, bên mua sẽ cùng ký với nhau Biên bản thoả thuận ba bên. Trong đó, ngân hàng đồng ý cho bên bán bán nhà đất và chỉ tiến hành mở phong tỏa tài khoản khi các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất.
• Bước 3: Bên bán tiến hành xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi đã có Biên bản thoả thuận ba bên.
• Bước 4: Công chứng mua bán.
• Bước 5: Đăng bộ sang tên.

Một case study thực tế về mua bán bđs: Một môi giới thân quen kể cho mình một case study như sau: Thông tin ban đầu: Thông qua người môi giới, Bên bán (ông A) khi chào bán cho Bên mua (ông B) xem sổ hồng photo mang tên ông A và cho hay đang vay ngân hàng 3,5 tỷ. Được biết giá thị trường của lô đất gần 200m2 thời điểm đó là khoảng 7,6 tỷ. Hai bên thương lượng. Sau đó ông B đồng ý mua với giá 6,2 tỷ và đặt cọc 300 triệu với ông A bằng giấy tay (không công chứng). Dự kiến, vào ngày công chứng, Bên mua sẽ trả ngân hàng 3,5 tỷ, lấy sổ hồng ra đi giải chấp, sau đó công chứng và thanh toán phần còn lại cho Bên bán. Thông thường, trước ngày công chứng, Người môi giới (MG) này sẽ hẹn bên mua và bên bán ra VPCC kiểm tra hồ sơ hai bên và kí treo trước, để tới ngày công chứng chính thức mọi việc trơn tru. Ngày hôm ấy, khi lên VPCC kí treo, mới vỡ lẽ như câu chuyện sau đây, và đây cũng là lúc ông A kể thực sự việc mà trước đó ông giấu MG và ông B: Ông A là chủ lô đất nhưng trước đó khi làm hồ sơ vay ngân hàng, vì không đáp ứng thủ tục hồ sơ nên ông làm thủ tục bán cho bạn là ông A’ => Ông A’ làm hồ sơ vay 3,5 tỷ (giúp ông A). Một thời gian sau, khi ông A kẹt tiền cần vay thêm bên ngoài với bên Xã hội (sau đây gọi là ông G) số tiền 1,3 tỷ, thì ông A lại tiếp tục nhờ ông A’ ra VPCC kí với ông G hợp đồng ủy quyền có nội dung “người nhận ủy quyền được toàn quyền sử dụng tài sản khi tài sản được tất toán với ngân hàng”. Do đó, vào ngày ông A và ông B kí hợp đồng treo thì không được vì đã kẹt giấy ủy quyền ở trên. Như vậy, ông B cọc với ông A, trong khi chủ sở hữu thực tế hiện tại là ông A’. Ông A nhận cọc không đúng pháp lý, nhưng là chủ thực sự của lô đất. Tuy vậy, từ lúc này, để tiếp tục giao dịch, mọi việc diễn ra mang tính pháp lý là giữa ông A’ – ông G – ngân hàng – ông B. Giải pháp: Bước 1: Hủy hợp đồng giữa ông A’ và ông G. Để làm được việc này, đội môi giới chia làm 2 người: MG1 cùng ông A’ đến VPCC soạn trước hợp đồng, MG2 cùng ông B mang số tiền 1,5 tỷ trả ông G (1,3 tỷ vốn + 0,2 tỷ lãi). Ngay sau khi trả tiền ông G, thì ông A’ ở VPCC kí hủy hợp đồng ủy quyền cho ông G. Bước 2: Ông A’ cùng ông B mang số tiền 3,5 tỷ ra trả ngân hàng, các bên cầm sổ hồng đi giải chấp. Bước 3: Ông A’ và ông B công chứng tại VPCC. Ông B trả ông A’ 800 triệu, giữ lại 100 triệu sau khi ra bàn giao đất và ra sổ hồng thì thanh toán nốt. Bước 4: Ông B nhận sổ hồng và trả ông A’ 100 triệu. Ở trường hợp trên có sự thành công là do: Ông B cũng là người hiểu chuyện, có kinh nghiệm (dám xuống tiền đến 5,3 tỷ trước khi công chứng) và thực sự muốn mua bđs đó. Ông cũng chưa ý định kiện ông A vì ông A sau khi nhận cọc 300 triệu đã xài hết tiền và kiện tụng để đòi lại tiền + đền bù cũng khá lâu; trong khi sau khi tự phân tích tình huống và sự tư vấn của môi giới, ông B tin rằng mình có thể hoàn thành giao dịch. Ông cho vay xã hội (ông G) chỉ muốn thu về gốc và lãi. Bên bán thực sự (ông A) còn tiền trong lô đất sau khi công chứng. Vì sao ông A’ chấp nhận giúp ông A khi có rủi ro là ôm một đống nợ với bên ngân hàng và bên xã hội? Chưa kể bị giảm điểm tín dụng nếu không trả gốc lãi đúng kỳ. Đơn giản, bởi vì ông A’ là “em út” của ông A. Một câu chuyện ly kì, vậy kinh nghiệm rút ra là gì? Khi mua bđs, nên kiểm tra pháp lý thêm tại VPCC bên cạnh các kiểm tra về quy hoạch tại Phòng TNMT, hỏi người dân địa phương và kể cả là quan sát nhân tướng học với bên bán xem có cho good feeling hay không. Khi giá bán quá tốt so với giá thị trường (6,2 tỷ vs 7,6 tỷ) thì càng phải thẩm định kỹ, có thể có những thứ vượt khỏi ngoài vùng trải nghiệm của bản thân. Có đội ngũ môi giới kinh nghiệm, đáng tin tưởng và bản lĩnh sẽ giúp ích bạn rất nhiều (dù là bên mua hay bên bán)! Trong trường hợp trên, người môi giới đã giúp các bên xử lý được giao dịch một cách vẹn toàn kể từ lúc phát sinh vấn đề. Và người môi giới này có kinh nghiệm qua lần trải nghiệm này. Đợt đó Bên mua (ông B) và môi giới đã chủ quan không hỏi xem hợp đồng vay ngân hàng => Người mua hay môi giới đều phải thường xuyên nâng cấp bản thân mình! Người mua/bán nên có quy trình giao dịch của riêng mình và luôn tự nhắc nhớ “mình phải là người chịu trách nhiệm cuối cùng cho giao dịch của mình, phải cẩn trọng trong quá trình này”. Đôi điều chia sẻ, mọi anh chị em góp ý!

Nguồn: Cafeland

Xem thêm: BA SAI LẦM CHẾT NGƯỜI CỦA NGƯỜI MUA NHÀ LẦN ĐẦU?